物业公司可行性报告

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1、物业公司可行性报告 物业公司可行性报告 第一节项目的定位 作为定向开发的小区,项目的定位有别于纯市场化运作的房地产项目。在把握其相似性的同时,注重个性化定位，使其具有与小区业主身份相适应的共同价值取向、个性追求和文化内涵。 项目概念和导入 为了确保项目在规划、质量、价格、物业管理以及服务功能上的差别优势，有必要对项目的主题进行设计和定位。根据本项目的特殊地理环境，以及该项目具有的与该区域其他项目在服务、价格和配套设施的优势，其完善的体育、休闲设施，使其项目具有很高的竞争力。潜心打造一个人与建筑的和谐,建筑与环境的和谐的生活空间,是开发者的追求,也是消费者的理念。为此,我们对该项目导入“新华瑞园

2、，健康人家”的消费理念和地产概念。 就本项目而言,概念的导入不是追求时髦，也非买点的炒作，而是将抽象的概念通过建筑的语言,物业管理的语言具体地表达出来,在项目的规划设计和物业管理上以实实在在的支撑。 综合评估项目的差别优势主要有以下几个方面： 1、项目的服务优势包括物业管理和配套设施 首先我们可以利用已具备的服务模式和功能,实施对该物业的管理。其次是现有的休闲、体育、学习等配套设施,功能齐全,在本区域的楼盘中独一无二。对楼盘开发商来讲，可以提升其产品的品质、保持其个性化特色,是楼盘的最好卖点。 2、项目的价格优势 由于“华瑞园”是定向打造,量身定做的,因此在规划设计上充分考虑教职员工的收入水平

3、及受教育程度、兴趣爱好等因素。在分析消费行为和心理定位的基础上编制而定，具有较强的针对性和适用性。建成后因销售费用的减少,可节约开发成本5%左右。另外,空房率的极低，可减少开发的利息成本。在利润目标确定以后与同区域、同品质住房的售价相比,具有10%15%的降幅空间。按照房地产行业价格竞争敏感性分析,如果实际价格低于心理价格10以上时，则会造成巨大的价格优势,对销售起到巨大的推动作用。 第二章项目方案策划 建筑应回归本原,崇尚朴实大方。本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的协调关系,如果脱离中国文化和现实定位,将无法表现小区特殊业主所具有的审美价值，更无法彰显小区所具有的特殊地位和与此相适

4、应的文化内涵。实施本小区方案策划，在确保规划要求、满足小区主题概念的前提下,运用传统与现代相融合的设计语言,使之和谐和升华，创造一种“居之者忘老,寓之者忘归,游之者忘倦”的生活意境。 第一节规划设计方案定位本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起,构筑本小区独特的社区文化,使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面: 1.规划超前本小区导入家居智能化设置。数字电视，电话、网络、门禁以及整个小区的数字化监控，车辆管理等。此外，小区物业管理前期介入和小区配套设施都能体现小区的超前意识。 2.建筑艺术一方面小区业主

5、是从事教书育人且具有较高文化素养和鉴赏品位的特殊群体；另一方面小区周边的文化气氛非常浓厚。所以力求把握建筑与环境的和谐,追求建筑艺术与传统文化的协调和创新。 3.配套完善配套设施的完善是本小区的一大特点,绿化广场、小区人文、休闲、体育、娱乐和服务设施构成小区的特色和品质的提升，购进各种健身设备，免费供住户健身使用。 4.卫生达标 确保小区内无任何垃圾，统一设立垃圾点;楼顶整洁无杂物，楼梯扶手进行日常维护。 .服务标准提升小区的服务水平,是本项目开发建设中非常重要一环。良好的服务可提升小区的品质。开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。 .环境优美

6、极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，准确的生态、自然概念定位和高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清新的环境。居住于此,可完全感受和煦的阳光，清新的空气。 第三节项目公建设施规划 为了有利于创造舒适、方便、和谐、健康的居住生活空间;有利于打造一个配套齐全的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中在西、南向邻街位置,分别配套商业购物、休闲娱乐、酒店餐饮等服务设施。另外结合环境设计整合学校已有的文体、休闲、广场、绿地设置。 体育康乐设施集中于小区东侧 小区体育康乐设施定位于与学校已建设施共享的原则。在小区东侧规划道路与学校体育场、广场、花园沟通。 .日常生活配套设施集中于小

7、区西、南邻街区域 小区的各种日常生活配套，如商业购物、储蓄所、邮政、电信集中于规划的商业门面之中。通过各区域商业门面规范化、市场化运作，既可方便小区业主，又不影响小区恬静的生活环境。 第四节项目景观规划 本项目景观设计遵循利用与改造相结合的原则。有景用景,用景改景,无景造景,天然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。 1.小区景观轴线与花园组成团设计。 小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与小区东侧学校已建大型绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。使业主拥有丰富的休闲、观赏、娱乐、游玩空间。特别是在南入口的景观规划上,力求恬静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果

8、。 小区景观、绿化的空间层次设计从本小区西侧已有大型景观的基础上,穿插小型花园与建筑的有机整合,保持现有地貌所形成的自然空间层次。人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注重层次处理。 3小区景观绿化的植物品种层次设计 利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩层次色调。配以园林绿化草坪灯,射灯以及临桐梓坡路标志性建筑物外立面亮化、艺术路灯等,给人以色彩层次的动静变化效果。 第五节项目建筑风格及立面设计 风格是一个建筑的个性或独特表征，是建筑艺术和审美价值的直接体现。本小区项目的建筑风格遵循与概念-和谐健康的定位相吻合;与小区的环境、地形相吻合;与教师公寓这一特

9、殊群体定位相吻合。采用简洁、明快、朴实、大方的建筑风格。 、建筑外观、立面 建筑外观,立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑阳台、平窗设计，并与学校已建建筑的风格相呼应。 2、建筑色彩 以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调,配以白、浅灰、淡浆黄等较鲜艳的色调。间缀其建筑隐于碧绿之间,营造轻快、清新、典雅的气氛。 3、墙体材料及表面质感 考虑到地区雨水较多,而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。 第六节项目道路、车位规划 为方便小区人员出入和确保安全、快捷，根据项目规划要求以及本地块四面环路,北向、东向和西向各设入口的实际情况

10、,规划增设小区机动车入口，尽可能满足人车分流。 .小区道路设计 小区道路采取曲直风格并与小区景观轴线相结合的设计原则,力求实现移步换景、方便、安全。小区主干道分别伸向四个区位组团并与绿化组团串连。次干道分别进入各住宅小路和小区步行系统，形成小区主、次、宅间、步行的道路网络。小区道路采用水泥路面、麻石路缘石。 .小区车位设计 按照市规划局有关住宅小区车位规划设计要求,结合本小区业主收入水平,小区车位按住宅套数:.5.6比例配置。设计地下室停车位。 第八节住宅交房标准及配套 本小区室内配套设施的配置,参照建设部有关国家康居示范工程建设室内配套设施的规定，结合本项目定位，设计室内配套为: 1结构:多

11、层为外混内框现浇板，小高层为异形框架柱结构，外墙为实心红砖; .外墙：外墙砖； 3.门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃窗； 地面：水泥砂浆地面拉毛； .内墙及天棚:混合砂浆抹灰打底； .公共部位：一楼门厅、电梯前室、楼梯间等公共部位,水泥砂浆地面罩耐磨漆,888墙面,电梯前室地面及电梯门套贴石材，照明、消防设施到位； .给水：pp-管材,卡计费; 8厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头; 9.卫生间:公共卫生间设蹲式大便器一个,其他管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头; 10.排水管:c管材； 电路:按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置,c卡计费系统； 11弱电:设分

12、户门禁对讲，电话、有线电视、宽带网安装到位； 12.天燃气：天然气管道敷设至厨房,卡计费； 3变配电：双电源供电,每户8v设计; 4.供水:多层及小高层低区用水由市政管网直供(有待管网水压调查),小高层高区用水设变频管网叠压供水系统； 15.供热系统：设锅炉房，p热水管道敷设至厨房、卫生间； 6.电梯:小高层设中外合资品牌电梯; 17.电话:2个点，客厅、主卧； 18.电视:2个点,客厅、主卧; 9安防系统：电子巡更、出入口电动门、保安岗亭、车库ic卡安防系统等; 第三章项目营销方案 为了履行让利业主的承诺，在实施项目营销策划过程中，保证自有资金到位和合理银行贷款额度的同时,采取预收定金和按工

13、程进度支付购房款的低成本、多渠道融资方式，达到控制和降低开发成本，真正让利业主的目的。现就项目各户型价格调整方法、项目宣传推介和定金及购房款交纳方案策划如下：第一节项目营销原则 根据本项目的开发特点,结合目前市场需求状况，对住宅销售，车位销售和商铺销售分别采取不同的营销原则。 1.住宅销售 针对本小区的定向开发模式,开发商向委托单位提供各户型的编号、户型类别、销售面积、销售单价、销售总价等资料，由委托单位按规定自行分配。 2.车位销售 本项目车位销售将采取优先内部认购结合社会发售的方式。 3.商铺销售 本项目的商铺销售将采取引进小区必备的服务性功能,定向、定经营项目的销售方式,向社会发售。 第

14、二节项目价格定位 1、住宅价格定位。 本项目住宅价格是根据市场行情和开发商低收益的承诺,设定均价为小高层0元/,高层250元/m2。水平、垂直差价的调整是根据各户型的层高,区位、景观、朝向的权重比例运用因素成对比较法评估确定。住宅价格定位及调价一览表 楼型结构销售均价基准层垂直差价水平差价 调增调减调增调减 小高层20元/m6.78.91. 1、1层35%1.3.4.5层3560%2高层2500元.9101.12.1314117层35%1.34.67层352060% 2.地下停车场价格定位 地下停车位价格定位系根据建安成本和参照市场行情,运用成本法和市场因素修正法评估确定,暂定地下停车位销售价格为60000元个。 3商铺价格定位 商铺价格主要采取市场因素修正法确定，价格暂定每平方建筑面积价格为6000元。 第四章项目物业管理方案 物业管理是房地产项目运作的重要一环。人们既要楼盘的品质,更需要楼盘的配套服务。由于小区所具有的特殊性，物业管理更为重要。根据国家有关小区物业管理条例，小区物业管理方案分交付前和交付后两个阶段策划。 1.小区交付前物业管理方案