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1、榆林经济开发区建设项目可行性研究报告 第一章项目概况 一、项目名称与项目负责人 榆林经济开发区，是XX省政府1999年批准的省级开发区，项目负责人马志高（X县区市长助理）。 二、开发管理单位 榆林经济开发区的管理单位是开发区管理委员会,是X县区政府的派出机构，享有地市一级经济管理权,对开发区工作实行统一规划、统一管理、统一政策、统一土地价格,并推行封闭式管理、开放式工作，一个窗口服务。目前,开发区管委会已经成立,与榆林能源重化工基地办公室是一套人马，两块牌子。 近两年，榆林地委、行署多次研究开发区的启动建设问题，确定了开发区的指导思想和发展战略,榆林能源重化工基地建设办公室具体负责开发区的前期
2、准备工作,收集了大量的资料,进行了地形测量，加强了土地管理,并于199年月委托XX省城乡规划设计研究院进行开发区总体规划，最近又委托X省城乡规划设计院对土地价格进行了评估。 榆林经济开发区遵循“抓住机遇，发挥优势,突出主体，一区多园,滚动发展”的宗旨，以榆林得天独厚的能源矿产为依托，立足榆林“低价资源、低价劳动力、低价土地”的优势和承东启西的区位优势，以能源重化工建设项目为主体，以荒沙地综合开发治理、生态农业、基础设施建设和房地主开发为突破口,按照“一区多园”的模式进行建设与管理，将成为集农业、工业、商贸、科技、教育、居住、娱乐、旅游为一体，环境优美，基础设施完善,支撑服务体系健全，功能结构布
3、局合理，既具榆林独特风格、又有现代化特色的综合型对外开放的窗口示范区。 凡进入开发区的企业除享受国务院、省政府规定的各项优惠政策外,还可享受地方制定的土地、税收、技术人才引进、尤其是资源开发等方面的优惠待遇。 三、项目地理位置与周围环境情况 榆林经济开发区位于XX县区西南郊,北邻西沙区,东跨榆溪河与榆林南郊化工企业相连，距市中心5公里,北起沙河南岸,南至闫庄则村,西以西包铁路为界,东到榆溪河西岸，总体规划用地总面积1.平方公里,建设用地16.5平方公里,实际开发面积1平方公里。 四、项目的性质和主要建设内容 (一）项目性质 榆林经济开发区诞生在西部大开发之时,依托于榆林的能源矿产资源优势和陕西
4、的科技优势，以能源化工建设项目为主体，处于我国工业化中期向后期转换、知识经济和网络经济迅速发育的时期,决定了开发区的职能是: 、二十一世纪榆林经济发展的支柱，重化工项目、高新技术项目和高效农业、生态农业项目的示范基地，我国能源重化工基地的增长极和榆林经济发展的增长极核。 2、支撑服务体系健全完善，生态园林环境建设一流的省级经济开发区。 、晋、陕、蒙接壤地区中心城市X县区区的有机组成部分。 （二)主要建设内容 开发区的建设内容是基础设施建设，要达到“七通一平”，即路通、排水通、自来水通、电通、电讯通、煤气通、热力通和场地平整。 五、开发建设的社会、经济意义 （一）建设榆林经济开发区是发挥榆林资源
5、优势的有效途径。 榆林作为资源富集区，是国家能源战略西移的前沿地区和晋陕蒙国家能源生产的重要组成区域。依托资源优势，抓住西部大开发的历史机遇，运用优惠政策建设开发区，实现产业聚集和生产要素的聚集,是潜在资源优势转化为现实经济优势的必然选择，也是加快榆林经济发展的有效途径之一。 （二)建设榆林经济开发区是实施X省榆林能源重化工基地建设规划的迫切需要。 为了尽快开发利用榆林的优势资源，X省政府于997年组织有关单位编制了XX省榆林能源重化工基地建设规划,国家计委于9年7月以计规划199144号文件批准了该规划，明确提出近期应加快基础设施建设，着力改善投资环境,为实施规划中的项目创造条件。为此,XX
6、市于1998年向省政府上报了设立榆林经济开发区的报告，省政府于199年2月1日以陕政函99924号文件正式批准榆林经济开发区为省级经济开发区,明确指出以能源重化工项目建设为主体，充分发挥开发区的管理、开发和辐射作用,启动重化工基地的建设，带动区域经济的发展。 （三)建设榆林经济开发区是X市自身发展的迫切要求。 榆林目前还属经济欠发达地区，经济总量还很小，要建设榆林能源重化工基地,必须走外向型的路子，通过设立经济开发区，依靠特殊优惠政策,提供优质高效的管理与服务，吸引区外资金、技术和人才,是实现榆林脱贫致富、促进经济发展的最佳选择。 (四)建设榆林经济开发区是带动榆林城市建设和发展的需要。 加大
7、榆林经济开发区的基础设施建设,完善支撑服务体系，必将带动榆林的市政建设和周边地区经济的快速发展，使榆林中心城市的作用更加明显。 （五）建设榆林经济开发区是实现山川秀美新榆林的客观需要。 榆林经济开发区将十分注重生态环境保护，加大绿化覆盖率，建设一批高效农业项目和生态农业项目，使开发区成为生态园林开发区，将为榆林的生态环境建设起到示范带动作用。 六、可行性研究工作的目的、依据和范围 （一)研究目的 1、为开发区管委会决策提供依据。 、为土地开发后熟地的出让、出租等提供依据。 3、为合理确定土地使用费、土地税、宗地地价提供依据。 4、为征收城市配套建设费提供依据。 5、为招商引资和融资提供参考。
8、(二）研究的依据和范围 通过对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证,为项目决策、项目融资和招商引资提供依据，研究工作的主要依据有： 1、国家颁布的建设项目经济评价方法与参数。 、中华人民共和国国家标准gbt50291999房地产估价规范。 3、计规发198140号国家发展计划委员会关于XX省榆林能源重化工基地建设规划的批复。 4、陕政函19924号关于同意将榆林经济开发区列为省级经济开发区的批复。 5、榆林经济开发区总体规划（说明书）。 6、X省榆林能源重化工基地建设规划。 、榆林开发区土地价格评估报告。 8、XX省9市政综合定额。 9、X省经济区条例。 10、X市行政公署关于印发榆林
9、经济开发区土地统征划拨实施方案的通知。 、榆林经济开发区土地统征划拨实施方案。 2、国家房地产开发建设的有关政策。第二章项目用地现状及征地补偿 一、项目用地范围内的现状 开发区范围内现有的居民和单位很少,有农户多户，分布于区内中部和沙河与榆溪河交汇处。有粮库、道班、沙地治理公司、华龙私立学校、白界乡政府等单位。分布于20国道西侧，在区内中部只有南郊农场220多亩耕地。 开发区内地势由西北向东南倾斜，海拔高程99-1095米之间,自然坡度约为1%，开发区地势平坦、开阔。地表特征为风积沙丘，地形高低起伏较大,沙丘相对高差-0米，沙丘以下大部分为q3和q2黄土状亚砂土或黄土状亚粘土,属榆溪河 二、三
10、级阶地。 开发区境内多为活动性沙丘及覆盖沙,受风或重力的作用均能移动，须采取治沙防风措施后方可作为建设用地。适宜建设用地和改造后方可建设用地主要分布于开发区中部，地形较平坦，沙丘起伏变化较小。不宜建设用地主要是榆溪河西岸和沙河南岸切割较严重及地形坡度较大、冲沟发育等用地。另外,区内多处冲沟，并呈“v”型，处于发展阶段，沟长几十米到几百米不均，沟深约31米左右,宽度与沟长成正比,其中草沟长可达千米以上,加之榆溪两岸地形坡度大,切割严重，均不宜作为建设用地。 二、土地统征划拔及补偿 （一）统征划拔方案 今年五月,榆林行署制定了榆林经济开发区土地统征划拔实施方案,对开发区内未确定土地使用权的国有土地
11、一次性有偿划拔；对以农业综合开发或以五荒地划拔出让的农业项目用地的国有土地、集体土地依法有偿统一收回;对集体土地统征为国有土地，在1999年月2日榆林行署发布关于冻结开发区土地的通告前已由省、地依法批准的非农业建设项目用地，在服从开发区总体规划的前提下，依法按期建设并补交有关费用，超过法定建设期限的依法无偿收回。对非法买卖的国有土地和集体土地一律依法收回;对在发出通告后横山、原X县区审批划拔的国有土地和集体土地,均为违法批地,统一收回;南郊农场在开发区内的土地,可按统征土地及所涉及人员、债务整体划转开发区管委会或有偿划拔土地的办法解决。统征划拔后、收回后的土地由现XX县区土地管理局统一管理。
12、（二)土地和建筑物补偿标准 1、用地补偿标准 水浇地000400元/亩 林草地30000元/亩 平整后土地1000100元亩 覆盖土壤土地1500500元亩 苗圃地22X3000元/亩 2、树木砍伐补偿标准 用材林。树木直径52公分以上5元/株。直径底于5公分以下的0.51.0元/株。 经济林:挂果树5080元/株 幼果树10元/株 、拆除建筑物补偿标准 砖混房20040元平方米 简易房305平方米 围墙50元/平方米 大门10030元/个 水井（压井）00300元/个 机井202X5000元/个厕所5080元个 圈棚50元个 村碑10元/个 坟(三年内新坟)50500元/座 (三年以上老坟)
13、50150元/座 、迁移 下列设施均由产权单位自行迁移，不予补偿。 (）本区电力系统的杆线、铁塔、变压器等电力设施; （)电讯、线务部门的光缆、电缆、杆线及设施; (3)各种铁皮房、临时工棚。 产权属于村集体或村民、非电力系统单位、居民的电力设施,补偿标准为：电杆迁移费1030元根（含电线)，变压器100250元台。 第三章建设条件分析 一、榆林社会经济状况 开发区的建设与地方社会经济状况密切相关。榆林位于陕西最北部，地处中国中西部结合地带。全市总面积4.3万平方公里，有1区1县，总人口9万，资源富集,区域经济的特色明显,是国家能源重化工基地和全国生态环境建设重点地区,也是陕西重要的农牧业基地
14、。改革开放2年来,昔日贫穷、落后、封闭的榆林，经济社会面貌发生了深刻而巨大的变化。1999年,实现国内生产总值61.8亿元，比178年翻了2.5番,比上年下降了4.1,其中，第一产业增加值.83亿元,下降了426%,第二产业增加值2亿元,增长1.%;第三产业增加值209亿元，增长7.0%。全市人均国内生产总值1866元。全年社会商业零售价格比上年下降2.2%，失业率4.5%。全市财政总收入亿元，比198年增长了6.5倍。全社会固定资产投资072亿元,比上年增长了7.4%。 目前，X县区农村经济全面发展，农业综合生产能力大大提高,农民的温饱问题基本得到解决；治沙治土取得了显著成效，生态环境开始向良性转变；基础设施建设步伐加快,投资环境有了较大改善；优势资源开发全面启动，煤炭、电力、化工、建材、轻纺等支柱产业逐步形成;经济实力明显增强，人民生活水平显著提高;社会主义精神文明建设整体推进，科技、教育、文化等各项社会事业不断发展。经过多年的建设，X县区区的市政基础设施和市容面貌发生
