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1、优选文档优选文档就在这里-各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-房地产企业财务管理工作的2个重点2011-09-05清华领导力培训王忠余房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资本管理，再一个是税务筹办。而资本管理，又可分为投资管理、营运资本及筹资管理；其核心是资本管理。本文就从这两个大的方面分别进行阐述。房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资本管理，再一个是税务筹办。而资本管理，又可分为投资管理、营运资本及筹资管理；其核心是资本管理。下面就从这两个大的方面分别进行阐述：房地产企业财务管理一、资本管理先说投资管理，项
2、目投资是一个房地产企业的起点，是保证企业实现股东权益最大化房地产企业财务管理目标的前提，关于投资管理，房地产企业财务管理部门的主要工作是共同企业其他部门做好开发项目的可行性解析，并利用专业的项目投资决策方法，如投资回收期法、投资项目净现金流量法等参加开发项当先期决策。如项目决策经过，还要细化开发项目开发规划，并编制项目财务展望和估量，安排好开发项目资本。关于依照项目开发流程计算该项目要占用多少自有资本，外面融资额度多少，以及在不相同开发阶段需要使用怎样的融资方式等，下面的融资管理部分会谈到。关于企业的营业资本管理，有人把企业的营运资本比做人体的血液，足见其重要性，也就是说，再弘大的躯体，如没有
3、纷至沓来的新鲜血液予以补充，它必然难逃轰然倒塌的厄运。企业也相同，如没有顺畅的现金流，企业将会面对极大的财务风险，极有可能会给企业带来灭顶之灾。关于营运资本需要量最优化问题，则是一个关于企业资本需要量展望的问题，房地产企业财务管理部门可依照先期编制的财务展望数据（建议最好使用零基估量数据），分别利用销售百分比法等财务展望方法进行计算。鉴于现金（广义的现金）为企业内盈利能力最弱的财富，如拥有过多的现金会降低企业财富的盈利能力，所以一般应根据前面计算的最优营运资本需求量，依照企业现金的交易性动机和预防性动机的需求（一般不考虑现金的谋利性动机）进行调整，以保证企业平时的营运资本的充分。关于营运资本融
4、资，可借助金融机构的短期流动信用贷款予以解决；至于利用最高额抵押授信循环拆借以满足企业的长远营运资本的需求，下面在筹资部分会详谈。6关于筹资，这能够说是目前中国企业都面对的比较严重的问题，特别是房地产企业，地产企业本来就拥有一个紧甭的资本链，再加之，国家关于房地产行业宏观调控政策的陆续出台以及各地政府对房价调控及开发项目的限制，使得房地产企业的资本短缺问题特别突房-优选文档-优选文档就在这里-各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-出。下面说说房地产企业可利用的融资路子及方式：（一）、股权融资股权融资这种方式缺点是资本成本高，简单分别企业控制权，优点是，没有到期
5、还款压力，可降低企业的财务风险。如想采用上述方式：建议优先考虑：1、利用土地使用权投资入股，即和其他主体合作开发（如联营），利用该方式的好处是，即解决了项目开发资本，同时利用土地使用权作价入股可获取减免营业税和土地增值税等好处。再一个如建设商住楼，能够在项当先期策划时引进外国大型商业企业(如商场等先期入住解决资本问题)2、近似于优先股的融资方式，即可利用民间其他主体（包括法人和自然人）的资本，固定年回报率，拆借资本。自然这里会涉及到相关利息不能够抵税和代扣代缴个人所得税等难题。解决方式可经过商业银行委托贷款方式运作，银行只收取手续费，企业可获取金融机构出具的正规利息票据(达到抵税目的)，同时把
6、代扣代缴个人所得税的问题转嫁给金融机构等。据我认识中国各大商业银行均可办理该委托贷款业务。该融资方式因其资本成本较高，一般在项当先期运作时使用。待项目抵押贷款和开发贷成行时，可先期予以偿还，以减少项目的利息支出。（二）、债务融资优点是能够优化企业的资本结构，发挥债务资本的财务杠杆作用，并达到抵税目的。缺点是：存在到期还本付息压力，若是债务资本额度高出企业的最优资本结构的比率，不仅会加大企业的财务风险，并会失去债务资本的财务杠杆作用，其主要方式为：1、抵押贷款房地产企业的一般开发流程为：获取土地使用权先期手续动工建设预售及销售竣工决算交付使用，依照开发流程，一个房地产企业的抵押贷款流程为：在获取
7、土地使用权阶段，能够利用本文（一）中股权融资的方式先期获取土地使用权，并可连带解决拆迁补偿等资本，待获取建设用地规划证和土地使用权两证时，即可进行抵押贷款，就目前国家对房地产企业各种限制及各大银行见到房地产企业就回避三舍的现实情况来看，利用房地产企业作为贷款主体显然难以达到以上目的。这里就会涉及一个贷款载体的选择问题，即可先期成立贸易企业和物质企业进行运作，以本企业的土地使用权进行抵押，-优选文档-优选文档就在这里-各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-利用贸易企业和物质企业作为企业的融资载体经常能够完成抵押贷款。关于贷款的金融机构的选择，建议选审贷比较宽松的
8、金融机构进行审贷，比方：农信社、商行、其他股份制小银行。关于成立融资载体（如贸易企业和物质企业）进行融资，这是一个很值得研究的课题，根据我这几年的从业经历，可总结以下几点好处：能够很好的绕开国家和金融机构关于房地产企业申请贷款的各种条款限制。在企业的税务筹办工作还将起到很重要的作用。比方说，成立营运钢材的贸易企业，能够利用其给开发项目供应甲供材，这样可利用贸易企业抬高钢材价格，由于依占相关规定，开发商与承建单位的项目决算书中涉及甲供材部分，有正规发票的，能够直接在项目开发成本的建安成本中列支，这样就可以很好达到冲抵企业所得税和土地增值税的目的。表面上贸易企业供应的甲供材仅达到了冲抵开发企业土地
9、增值税的目的，因房开企业和贸易企业的所得税税率的相同，并没有达到抵减企业所得税的目的。关于这个问题，上文已讲过，成立贸易企业的主要目是什么，是融资，融资就要产生利息花销，而且是巨大的利息花销，由于房开企业的很大一部分融资都是经过贸易企业等融资载体运作的，这样贸易企业就会产生损失，如高出税法规定5年损失填充期，这些可全额抵减所得税的花销支出就会白白浪费。如将房开企业的一部分利润转嫁到贸易企业，即可很好的达到抵减所得税之目的。这样操作，额外增加的是贸易企业的平时运转成本和抬高建材价格所涉及的增值税，但依照进一步深入改革增值税的相关文件精神，即增值税逐渐由花销型向生产型转型，考虑到小型商贸及生产企业
10、的实质税务负担问题，其税率一律按3%征收。依占相关税务统计资料显示：增值税一般纳税人增值税的平均税负率一般在3-6%之间，对照较而言，无论是相对与企业所得税还是土地增值税，这样操作都是划算和有利可图的。在开发建设预售阶段，可利用的融资方式为：抵押贷款转开发贷，依占相关规定，在房地产开发项目实质投资额达到总投资的35%，而且五证齐全（可少预售赞同证）的情况下，可申请开发项目投资总数65%的开发贷款。抵押贷款转开发贷，如以前采用的是融资载体进行抵押贷款，不利的是企业会面对贷新还旧的还贷资本压力。这时企业可利用民间资金和预售资本予以解决。别的，该阶段利用承建单位垫资融通资本，也是一个很好的融资渠道，
11、这是一个在开发项目进行承建招招标时，就应该详细细化的问题。同时，对房地产开发项目加紧预售，回笼资本。如这时资本过于短缺时，可利用假按揭进行融资，但目前就国家一些政策（如预售房产进行备案制等）和金融机构看守力度的加强，此方式已不如前几年那样奏效。竣工决算交付使用阶段，这一阶段一般是房地产企业资本比较充裕阶段，资本压力相对较小。但房地产企业财务管理部门应做到未雨绸缪，由于企业的下一个项目可能已在投资决策阶段，需要未来的资本本源予以支持。详细的筹资方式为：留一部分热卖的商业房，出售使用权，好处是能够回笼一部分资本，企业同时能够拥有这些房产的所有权，若是这样企-优选文档-优选文档就在这里-各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-业不仅好保证财富的安全，达到保值和增值的目的，最主若是，企业可利用这些房产抵押向银行申请最高额抵押贷款授信。（三）刊行企业债券和可变换债券融资在房地产企业财务管理中，这两种方式限制条款比很多，且仅适用于大型国有企业和上市企业。这两种方式应是今后进一步研究和开发的课题，但企业能够内部小范围的刊行一些职工债权，这种方式不仅好够丰富企业的职工激励体系，还可以够填充一部分资本缺口，不失为一种很好的融资方式。（四）金融工具及其他
