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1、成都罗宾纳实业有限公司项目情况汇报尊敬的领导：成都罗宾纳实业有限公司在成都市人民南路四段开发的 “盘谷花园” 项 目至一九九九年六月八日为止所有报建手续全部完毕，并于一九九九年六 月十日破土动工，现整个楼盘已修建至地面第三层；并经成都市建委批准， 可以对外销售，现将项目各方面情况予以汇报，请审议。一、公司及项目概况：1、公司简介：成都罗宾纳实业有限公司是一家以房地产开发为主业的中外合资大型 企业。该公司由泰国盘谷银行为背景的香港罗宾纳投资有限公司和成都达 宏实业有限公司合资组建，得到了省、市各级领导的大力支持。公司凭借 自身雄厚的经济实力和丰富的房地产开发经验，聚集了一批风华正茂、学 历高、业
2、务能力过硬的中、青年优秀人士，在利用自身优势和吸取同行精 华的同时，傍依广泛的市场调研，制拟了城市居家“科学规划、独特设计、 新颖造型、优良品质、一流服务”的品牌策略发展之路。为夯实品牌基础，公司斥巨资三亿多元人民币在人民南路四段美领馆旁 高尚人文社区推出了以“盘谷花园”为代表的精品工程。该项目创新了规 划设计理念，强调小区“自成一体、天然成趣”的丰富内涵，体现生态型 立体绿化和全面智能健康化，匹配驰名世界的国际会馆，其瞻前性的住宅 品质，淋漓尽致显现了以人为中心的现代理念。五幢造型爽心悦目的十八 层高级电梯公寓和配套齐备的会馆，其内外兼秀的品质，赢得了建筑、房 地产领域业内人士广泛好评。“追
3、求卓越， 奉献精品”始终是罗宾纳人不断进取的宗旨。 任重而道远， 成都罗宾纳实业有限公司将与巨人同行，倾注全力，努力提供国际化城市 居家的舒适环境，为国家城市改造建设做出不朽的贡献。2、项目概况： 成都罗宾纳实业有限公司目前开发的位于成都市人民南路四段十九号， 占地面积 40 亩，名称为盘谷花园。小区由五幢十八层电梯公寓和会馆组成，总建筑面积109,730 m2,用地面积26700 m,总户数631户，住宅建筑面积83900 m,会所建筑面积5000 m,停车库建筑面积14390 m,车位数328个，容积率4.0，绿化率41%, 建筑密度20.6%,建筑高度62.1M,总户型27种。项目由中国
4、建筑西南设 计研究院设计,通过成都市建委公开招投标,由四川省华西集团第一建筑 公司和第六建筑公司联合承建。该项目于一九九九年六月十日破土动工后, 在市质监站等有关单位大力 支持下,通过建设单位、监理单位、施工单位的紧密配合、共同努力,工 程进展速度达到预期效果。一九九九年六月十日至七月十日一个月内,项 目建设完成了 l 临时办公房、临时住宅、临时用水用电、场地平整、围墙 等临时设施工程。六月十日王八月十日二个月内完成了机械挖运土方量 11 万立方米工作。六月三十日至八月底二个月内完成了3600 平方米的锚杆联结水泥钢筋网的基坑护壁体系。七月十日至八月三个日完成施工场地水泥 硬化工作。五幢公寓的
5、基础垫层施工于一九九九年八月十日开始，到十月 上旬，一号公寓从地下二层施工到地上二层：二号、三号、五号公寓从地 下二层施工到地上一层：四号公寓从地下二层施工到地下一层，共计完成 建筑面积约 11000 平方米。其间，为解决施工供电紧张的问题，从八月份 到九月底安装调试了一套400KVA的变压器供电设施。盘谷花园售房楼从六 月份修建到十月上旬完成二次装饰并交付使用。盘谷花园在二年多的运作 过程中，得到省、市各级政府和有关单位的大力支持，目前项目进展顺利， 整个楼盘公司定于一九九九年十月二十九日正式对外开盘销售，住宅部分 按施工计划将于二00年三月全部交付客户使用。二、公司股东组成，情况和资本构成
6、情况：（一）公司股东组成情况：成都罗宾纳实业有限公司原是 香港罗宾纳实业有限公司于 1993 年在成都注册的由泰国盘谷银行常务 董事长陈有汉先生任法人代表的外商独资企业，该公司投资房地产开发， 已购买人民南路四十亩土地，于一九九七年十一月批准国有土地使用证， 具备立项开发土地条件。该土地开发项目原拟由外商独资开发，因外资银 行大厦项目未获政府同意，又由于该地块适合的项目是住宅公寓楼和综合 服务设计，外方缺乏经验与人才，故拟取中外合资方式开发。在此情况下， 中方三家公司组建成都达宏实业有限责任公司进入该公司，共同组建为中 外合资企业。中方公司为人竹县银泉实业有限公司、达义（集团）实业有限公司、上
7、海宏洋投资开发公司，外方公司为香港罗宾纳实业有限公司（二）资本构成情况：1、独资的成都罗宾纳公司注册资本为 500万美金，实收资本为 400 方 美金，经过数年各项资本运作将其项目合资重组确定资本为：包括土地使 用权、无形资产、商标等共折价 900 万美全，折合人民币 7560万元。2、中外双方在公司的股份情况如下：大竹县银泉实业有限公司占股份 的百分之五十六点二五；香港罗宾纳实业有限公司占股份的百分之二十五； 达义（集团）实业有限公司占股份的百分之十五点七五；上海宏洋投资开 发公司占股份的百分之三。3、各股东在购其土地应出资额及资本构成为：大竹县银泉实业有限公 司出资额为：4252.5 万元
8、，香港罗宾纳实业有限公司为 1890 万元，达义（集 团）实业有限公司为 1190.7 万元；上海宏洋投资开发公司为 226.8 万元。三、公司投资情况：（一）项目前期各股东拨入土地资本金款项情况：总价款 900 万美元， 折合人民币 7560 万元；其中，大竹县银泉实业有限公司应拔购置资本金款 项 4252.5 万元，实际拔 3230 万元，尚差合作方 1022.5 万元，香港罗宾纳 实业有限公司土地款应拔入 1890 万元，实际拔入 1890 万元；成都达义（集 团）实业有限公司应拔购置土地款 1190.7 万元，实际拨入 680.4 万元，尚 差合作方 510.3 万元，上海宏洋投资开发
9、公司应拔购置地款 226.8 万元， 实际拔入 129.6 万元，尚差合作外方 97.2 万元。中方共差合作方土地资本金款项 1630 万元（二）前期开办费及工程款拔入情况： （预算前期投资 1 亿元人民币）：1、大竹县银泉实业有限公司应拔入前期开力、费及工程款5625 万元，实际拔入 5000 万元；2、香港罗宾纳实业有限公司应拔入前期开办费及工程款2500 万元，尚差 2500 万元；3、成都达义（集团）实业有限公司应拔入前期开办费1575 万元，目前已拔入 42 万元，尚差 1533 万元；4、上海宏洋投资开发公司应拔入 300万元，目前已拔入 8 万元，尚差 292 万元；（三）项目资
10、金使用情况：1、盘谷花园项目资金来源共计 10980 万元，其中大竹县银泉公司投人 8230 万元；香港罗宾纳公司投入 1890 万元，达义（集团）实业有限公司投 入 722.4 万元，上海宏洋投资开发公司投入 137.6 万元。（详见附件一）2、项目资金使用情况：项目资金目前共开支 10634.3 万元，其中购买土地开支 5930 万元，开 发成本开支 2466.3 万元，管理费用开支 1031万元（其中利息支出 575 万 元）；其它杂项开支 1207 万元。具体明细如下：A、购买土地开支：5930万元B、开发成本开支明细：2466.3万元（ 1）设计费： 178 万元；2）勘察费： 12
11、 万元；3）评估，招标费： 8.4 万元；4）文物勘探费： 8 万元5）配电设施，用电设备款： 49.5 万元6）建安审查费： 20 万元；7）质监费： 93.6 万元；8）综合开发费： 984 万元；9）旧基础拆除，土方工程款： 366.2 万元；10）护壁，降水费： 188 万元；11）环保费： 30 万元；12）自来水申办费： 19 万元；13）晒图费： 6.5 万元；14）广告费，其它费用： 80 万元；15）临时排污工程： 3 万元；16）售楼处工程及装修： 86 万元；17）模型制作： 12 万元；18）散装水泥保证金： 6.3 万元；19）自筹基建保证金： 117.8 万元；20
12、）预付策划销售款： 30 万元；21）预付用电贴费： 38 万元；22）预付质量保证金： 130 万元；c、管理费用开支明细：1031万元（1 ）差旅交通费： 81 万元； （2）办公费： 5 万元；（ 3）工资： 92 万元；（4）修理费： 42.8 万元；（5）油费： 12.2 万元；（6）业务费： 116 万元；（ 7）低值易耗品： 16.5 万元；（8）停，洗，过路费： 5.3 万元；（9）物料耗费： 3.3 万元；（10）利息支出： 575万元；（11）房租： 18.2 万元；（ 1 2）广告费： 15 万元；（ 1 3）评估验资费： 3.6 万元；（ 1 4）诉讼费： 1 万元；（
13、 1 5）其它杂费： 32.4 万元；（ 1 6）法律顾问费： 2.7 万元；（ 1 7）水电费： 2.5 万元； （18）物管费： 6.5 万元D其它付款情况明：1207万元（ 1 ）回定资金购置： 756.1 万元；（2）应收达义公司： 62 万元；（3）应收盛世公司： 260 万元；（ 4）其他借款： 128.9 万元四、盘谷花园项目资金投入计划：1、静态投入计划：按项目静态投资需资金 34,381 万元（见附表 1）。2、动态（滚动投入）计划：房屋开发项目一般都是边投入边售房的滚动开发性项目， 动态分析投资 总额为 31，960 万元（见附表 2）。五、“盘谷花园”市场营销前景预测：“
14、盘谷花园”作为城南棕北、棕南高尚成熟社区高层电梯公寓群的出现，已引起了广大房地产界的瞩目和争论，其诸多看法，如果说在前期市场忽 明忽暗的前景下颇有微词，那么只要通过近期类似楼盘良好销售态势，及 九九年成都房地产交易会异常火爆的交易前景进行横向比较和综合分析， 并不难预测“盘谷花园”的市场营销前景了。通过市场调查与同类楼盘综合分析如下：（一）目前在建高档、 高层建筑中， 地理位置最优越的当属 “盘谷花园” 与“宗南公寓二期”，两项目地处众所公认的城南高尚成熟社区，增值潜力 无限，较市中区而言，这里人气、财气鼎盛且相对较于安静，是居家休闲的理想之地，而棕南公寓二期属小高层电梯公寓，建成后将与一期普
15、通型 住宅合二为一，从配套与档次上都无法与“盘谷花园”相比。（二）在高层住宅建筑中， 能以建筑群体的完善配套小区开发出现的只 有“盘谷花园”和“雅典国际社区” ，其它多以住宅或商务公寓单体建筑散 居各地。高层住宅小区不仅高档、豪华，而且配套先进齐备，设计布局合 理，户型多样，功能分区明确，环境优雅宁静、安全，是城市发展的趋势 所在。而“雅典国际社区”因周边配套与地理位置不如“盘谷花园” ，显而 易见，“盘谷花园”将成为高层住宅小区的示范和典型代表。（三）高层电梯公寓是城市标志性建筑和亮点， 它无论在地理位置、 规 划设计、生活配套、环境绿化、智能配套、楼宇配套、外观形象、建筑质 量、装修材料等各方面都优越于其它住宅。 “盘谷花园”吸取了国际、国内 建筑精华和品质，并以一流的建筑质量塑造精品名牌形象。（四）从周边类似楼盘销售状况，调查表明，无论是小高层电梯公寓， 还是高档豪华电梯公寓销售状况都创造了骄人的业绩。如“雅典国际社区”C、D两座已被集团单位整体购买，E座正处热销之中，未建的 A B两座已 开始预订；“棕南公寓二期”在建五栋中，普通型尚余 30 余套，单层尚余 5 套，而周边声势浩大的“锦官新城” 、“银都花园”、“芳草地”，“学府花园” 等仅在房地产交易会销售状况并令众商家刮目相看。如此看来，中高档公 寓已逐渐成为一部分收入较丰的市民和高层白领人士消费的
