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1、2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789上海东方国信实业有限公司酒店项目前期市场调研可行性分析及定位报告二零零七年一月12008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目 录概 述3一
2、前期市场调研分析41宏观经济情况分析42项目地理位置及周边环境73本项目所在地交通、运输状况分析104本项目所在市区人口及劳动力情况115项目所在地旅游状况分析126周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析15二. 市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议281酒店项目整体市场定位建议282. 酒店客源目标定位303. 现有建筑物布局研究及设施初步定位394. 项目功能定位建议455酒店设计关键点516. 项目经营理念及管理模式建议59三投资估算及经营预测621酒店建筑投资估算625. 客房平均房价及入住率预测646. 餐饮收入预测647.未来5年经营收入成本利润预测 (单位:RMB)
3、65四. 市场调研及定位报告结论661项目酒店优劣势SWOT分析662. 项目综合竞争力分析673. 项目整体经济效益分析684. 项目不确定性分析695. 可比性结论70642008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789概 述2006年12月21日对上海东方国信实业有限公司上海长宁区酒店项目进行了实地考察,同时针对该项目周边酒店竞争环境、国信土地周边宏观经济、旅游状况、酒店现状与发展趋势及上海长宁区、虹桥区整体环境做了初步调研，在以市场为依托以数据为参考的前提之下，加以我
4、们专业经验和国家旅游局对星级酒店的规范标准，针对性的就东方国信酒店进行了详细市场调研，竞争对手分析，从地理位置，硬件设施以及品牌等方面最终确定本项目市场、客源定位，星级档次、项目规模、功能布局、以及未来投资估算和经营预测。本报告数据来源于上海统计年鉴以及上海市旅游局规划统计处统计资料，上海旅游年鉴，上海部分房地产咨询公司内部数据以及凯莱集团信息资料库等。鉴于凯莱国际酒店有限公司的可行性报告和定位报告中包含大量的宝贵商业资料，酒店规范以及我们的专业知识产权，敬请贵司视本报告为商业机密及知识产权与之相应保护。再次感谢贵司给予的机会并期待未来有更好的合作！一前期市场调研分析1宏观经济情况分析1.1项
5、目城市内主要经济指标概述国民经济主要指标（20042005年底数据）项 目200420052005年为2004年%人口年末户籍人口 （万人）1352.391360.26100.58%劳动力从业人员（万人）836.87863.32103.60%国内生产总值 （亿元）8072.839154.18113.39%全社会固定资产投资 （亿元）3084.663542.55114.84%固定资产投资 基本建设投资 （亿元） 1721.561984.61115.27%更新改造投资（亿元）房地产开发投资（亿元）1175.461246.86106.07%财政地方财政收入 （亿元）3591.734095.81114
6、.03%地方财政支出 （亿元）1395.691660.32118.96%物价以1990年价格为100%居民消费价格总指数（%）257.8%260.3%1.0096%居民消费水平 非农业居民 （元）1263113773109.41%农业居民 （元）75808663114.28%资料来源:上海统计年鉴1.2 项目城市发展前景在经济全球化加快发展的新形势下，无论是科技创新还是体制创新，都要面对更加开放的环境。上海将致力于坚持扩大开放的方针，在更大范围更广领域更高层次上参与国际竞争与国际合作。当前，上海对外开放的势头良好，上海已经成为我国利用外资规模最大，投资领域最宽，跨国公司、研发中心集聚最多，外商
7、投资效益最好的城市之一。预计经过入市过渡期，我国将进入对外开放的新阶段，在新一轮的开放中，上海将更加积极合理科学地引进外资，鼓励外资企业参与加快推进上海国际经济、金融、贸易、航运中心建设，参与重大基础设施的投资和功能开发；鼓励外资企业积极参与上海的产业结构调整，参与上海现代服务业和先进制造业的发展；鼓励外资企业积极参与上海国有企业的改组改造。截至2006年底，上海已累计吸引外资企业超过4万家，合同外资超过1000亿美元，实际到位的外资超过600亿美元。2006年是“十一五”的开局之年基本，上海市国内生产总值(GDP)预计首次突破1万亿元，国民经济实现连续15年两位数增长。透过这些数据和情况，可
8、以清楚地看到上海发展的良好态势。面向未来，上海全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，实施科教兴市主战略，加快推进国际经济、金融、贸易、航运中心建设。上海前进的脚步更加坚定有力，上海进一步显现蕴藏的生机与活力。1.3虹桥/长宁地区酒店市场发展前景随着国内、亚洲地区和全球经济发展，并靠近闵行、松江、嘉定、安亭和青浦等重要工业区，该地区酒店会继续表现良好。但上述工业区内有竞争力的酒店增加可能会减少市场对虹桥区酒店的需求, 尤其是这些新增加酒店在价格、交通距离和设备设施相对更先进等方面更有竞争优势。同样, 位于上海西南地区的酒店仍将继续争夺该地区市场份额，因为客户将上海做为访问长江三角洲地区主要城
9、市包括杭州，苏州，南京，无锡等的出发中心。上海也依然是休闲旅客参观长江三角洲古镇和城市的必经之地。 目前，虹桥地区办公楼的使用率仍然很高，并将持续保持对酒店的需求。但是,明年酒店需求增长的出现一定压力，因来年先前设在虹桥区的许多公司总部将迁到浦东区(譬如Honeywell)。同时,一些公司因扩张正在寻找更大的办公室空间(尤其制整个楼层或几层)，而这种办公场地在虹桥区已经很难找到。因此他们将在其它地区寻找（如在企业中心广场），这会为虹桥区的酒店需求带来更多压力。随着所有的国际航班（包括香港和澳门）从虹桥机场移至浦东机场，空勤人员，转机旅客和短程国际人员的酒店需求不断转移到浦东。虹桥地区的酒店将获
10、得更多的国内转机和到虹桥机场的国内航班旅客的酒店需求关注。虹桥区做为上海的商业中心将保持强劲的发展，因为其地理位置更靠近西部和西南部工业区；它连接着江苏到浙江省的高速公路；做为自由贸易区，为国际公司带来税务和商业利益。这里仍有较大数量的土地可供开发；办公租赁费用相对便宜。随着复兴隧道，卢浦大桥和三环路的竣工和开通，从虹桥区到浦东和浦东机场的交通状况明显改善，旅行时间大大缩短。这使虹桥区的酒店更有能力从浦东市场争取更多的对价格敏感的客户以及一些空勤人员，但同时会限制与上海中心地区的酒店去竞争很多到虹桥区开会的高效益的客户。对于展览和会议业务，新国际展览中心（SNIEC）使上海世贸商城失去更多举办
11、大型国际交易会和展览会的机会， 但这一地区对于一些小型的，专业的地方展览活动仍然保持着活力，继续保持对虹桥地区酒店的需求。但是，多数需求将被虹桥宾馆和银河宾馆垄断。由于虹桥区十分靠近F1赛事场地，这个赛事和未来的相关活动给该区的酒店带来更多的商机。虹桥酒店与位于城市中心的酒店相比，客户提前预定客房的时间短，尤其那些在高峰时期从城市中心客满酒店溢出的客户。在改善管理的情况下，这一地区酒店也很提高入住率水平。以上主要趋势和问题可能对虹桥/长宁地区酒店市场构成的影响：平衡各种因素， 2006年以后，虹桥酒店市场继续适度增长，取决于主要业务群的增长和到达的水平。2项目地理位置及周边环境2.1项目地理位
12、置状况及周边区域环境概况本酒店项目距离上海市中心12公里，位于北翟路，长宁路的延伸段与外环线，环西第1大道的交界处。项目北部和东北部环绕苏州河且紧临环境优美的公园,南与北翟路相接,西与外环线相临。具备得天独厚的亲水系、临公园的环境优势。生态园区虹桥机杨延安西路虹桥交通枢纽北新泾IBP国际商务区内环线市中心方向虹桥开发区项目位置v 项目地理位置优势与劣势分析优 势劣 势l 酒店做为工业园区开发计划的一个重要部分，将因工业园活跃该地区并提升整个地区的号召力。l 毗邻周边工业区和虹桥国际机场。l 沿中环路方便可以到达城市的各个区, 并通过其便利连接延安路和成都高速路。l 在城市西北部A20公路中段已
13、形成交通枢纽。l 临水为酒店提供一个特殊的环境因素。l 到上海的主要商业区(如外滩，南京路)距离比较远。l 目前该地区配套商业还处于低级和待开发阶段。l 周边建筑外观老旧，拟建地点建筑孤立。 但是，随着商务园区工程的实施，这些状况将改变。结论: 拟建地点具备开发一个优秀酒店的良好特征，这都基于一个预测，IBP发展商将继续基础设施建设，总体规划和园区将不断吸引来办公租赁者，成为酒店的客源实体。相信酒店也一定寓意将伴随工业园的成熟获得诸多方便的同步收益，本项目所在位置2.2 项目区域内酒店现状项目酒店的地域特征,决定了其未来的基础客源将来自虹桥,长宁地区, 因此, 酒店竞争群体也将集中在这一区域内.v 经初步调研,项目区域内及周边区域目前共有酒店35家酒店 其中：五星级酒店4家：虹桥万豪喜来登豪达扬子江万丽酒店上海千禧海鸥大酒店四星级酒店7家：红桥宾馆银河宾馆虹桥迎宾馆虹桥大酒店银星假日国航龙柏三星以下、经济型快捷酒店19家;酒店服务式公寓5家资料来源: 凯莱集团信息资料库v 与上海南京路,外滩区域酒店相比, 本区域内酒店的地理位置大多集中在闹市区域, 分布相对集中, 设施设备的使用时间也相对较长, 季节抽样促销价格卖价也相对偏低. 这是由于当地尚无硬件齐全、设施先进的高星级酒店产品而形成的区域状况.3本项目所在地交通、运输状况分析3.1项目距离机场
