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1、关于襄城区建投公司融资情况的考察报告 为学习借鉴襄阳市XX区建投公司融资工作先进做法，近期，区委常委、常务副区长赵洪福带领市农发行、市建行茅箭支行、区城投公司、国土茅箭分局等相关负责人，实地考察了XX区建投公司参与建设的襄南新区中心城区、中华紫薇园等项目，并与XX区常务副区长廖明荣以及建投公司负责人胡章斌进行了座谈交流。总的感到XX区建投公司融资发展政策支持大、融资思路新、融资渠道宽、融资成效明显。 一、XX区建投公司基本情况 襄阳市XX区建投公司成立于2006年，注册名称为襄阳天和兴业投资有限公司，于2012年10月更名为襄阳市襄城建设投资有限公司，注册资本5000万元人民币。公司现有员工2
2、7名，董事长一名常务副区长兼任，常务副董事长一名，总经理一名，副总经理三名，总经济师一名。公司下设综合部、财务（融资）部、项目（投资）部、土地储备部等部门，拥有一个全资子公司（襄阳天和兴业建筑有限公司）、一个房地产开发公司（襄阳襄水房地产开发有限公司）、一个控股子公司（湖北城投投资担保有限公司）。公司主要职责：一是作为区级融资平台进行资金筹措和资本经营；二是在区政府授权范围内，经营区级国有资产（产权）；三是负责区级土地一级储备、开发整理、供应；四是代表区政府以出资人的身份，进行区级城市基础设施项目建设、开发项目建设投资，参与区政府决策的产业项目合作；五是负责区级市政公用行业特许经营项目的垄断经
3、营。 XX区城投公司发展职责定位经历了两个阶段演变。第一个阶段：2006年至2012年10月，主要任务是以承接市、区重点项目征迁安置、建设管理为主。第二个阶段：2012年10月重组更名后，将工作重心转向投融资、土地收储开发和供应、资产经营和项目建设，形成以“政府主导、财政支持、社会参与、市场运作”的新型城市建设投融资体制，为XX区城市建设发展提供了强力支撑。 二、XX区建投公司的主要做法 （一）盘活城市资产存量，增加公司资产规模。资产是融资的基础，没有资产就无法开展融资工作。为扩大建投公司总资产规模，提供有效经营性可操作资产，XX区将财苑大厦房产、原襄樊监狱地块等130余宗四类资产（双证齐全、
4、有土地证无房产证、有房产证无土地证、双证缺失），经过土地变性和补办手续后，划转过户到区建投公司，使区建投公司拥有了一大批优质的经营性资产，增强了融资能力。 （二）采取多种融资模式，不断完善融资结构。充分利用公司融资资源，发挥整体融资能力，积极探索新的融资方式，构建多元化融资模式。一是抵押融资。利用盘活后的资产、资源进行融资，比如：仅财苑大厦1处房产就可融资近1亿元。二是土地储备贷款。利用收储的土地在银行进行融资，目前，共争取银行授信额度6亿元，其中建行襄阳分行授信融资额度2亿元，湖北银行襄阳分行授信融资额度2亿元，中国农业发展银行襄阳分行授信融资额度2亿元。三是进行项目融资。联合市城投和大型央
5、企成立项目公司进行项目“捆绑融资”。比如：在庞公新区开发建设、襄阳古城保护开发、岘山风景区保护开发等项目上，与市城投、市房投等公司合作成立项目公司，开展项目融资。四是发挥政府的信誉优势，运用bot、土地储备捆绑类融资、债券融资、股权融资等融资方式进行融资。 （三）做好土地收储供应工作，增加公司资金收入。依靠土地收储供应，XX区建投公司获得巨大的资金收益，迅速发展壮大了自身实力，为做大做强打下了坚实基础。截止2014年5月底XX区建投公司收储土地约800?亩，按出让均价每亩？80?万元估算，总收入约为？6.4?亿元，除去收储成本（一般在每亩？35?万元左右），可获得收益约3.6亿元。一是制定土地
6、收储政策。XX区制定了XX区土地储备管理办法，作为开展土地储备供应工作的政策依据和工作指南。规定了储备范围、供应方式等内容，明确了区建投公司可以对15类国有土地进行收储。二是完善机构设置和职能整合。成立了XX区土地储备供应委员会，负责统筹、协调、决定土地储备供应重大事项。在区建投公司加挂区土地储备供应中心牌子（实行两块牌子、一套班子模式）作为区政府的土地储备供应机构，负责全区范围内的土地储备供应。同时将区征地办征地、供地业务全面移交至区土储中心，为土地储备供应工作的开展扫清了障碍。三是注重发挥部门联动作用。充分发挥区财政、规划、国土等部门的职责，共同配合做好工作。比如：在土地实地勘查中，要求建
7、投、土地、规划等部门联合行动，共同进行现场考察，现场进行收储地块的初选。四是对收储土地整合开发。对收储的土地在供地前进行整合开发，对土地范围内水、电、路等配套设施进行建设，提升土地价值，促进土地增值使用。五是做好土地供应工作。制定年度土地供应计划，按土地规划性质分别采取招、拍、挂、协议出让等方式供地。2013年，XX区建投公司共出让经营性用地？28?宗，总面积约？3200?亩，实现储备土地出让金收益？11.2?亿元。 （四）开展项目建设投资，提高自身盈利能力。XX区建投公司在完成各项融资、资产管理任务的同时，积极进行项目建设投资，先后投资参与了庞公新区开发、襄南新区中心城区开发、襄阳古城保护开
8、发等项目建设，并对观音阁、文博馆、内环线a2地块、苏家园等市、区十余个棚户区（城中村）改造建设项目进行了投资。一是与襄阳市建投公司合作投资项目。比如：对庞公新区的开发建设。庞公新区位于XX区，是襄阳最有特色的地区之一。总面积15.7平方公里，市政府拟对其中13平方公里的土地进行开发建设，将其打造成集文化、居住、商贸商务、休闲娱乐等功能于一体的现代化生态XX区。2013年襄城建投公司与市建投公司、市房投公司达成合作意向，由三家合作共同出资5亿元（出资比例市建投占70%、区建投占15%、市房投占15%）成立三水庞公建设投资发展公司，联合对庞公新区进行开发建设，共同经营庞公区域基础设施投资建设、庞公
9、区域还建房及公共服务配套设施投资建设、房地产开发等，所得的收益按有关政策上缴市政府财政，其余部分作为政府对市建投、襄城建投、市房投三家公司公益性项目的投融资补偿，由三家股东按比例分成。二是与中南建筑设计院合作投资项目。对拟建设的襄南新区中心城区开发项目，XX区建投公司联合对项目有兴趣的中南建筑设计院共同出资1亿元（出资比例中南建筑设计院占70%、区建投占 30%）组成项目公司，作为项目法人对外融资和进行项目运营。三是通过成立二级子公司投资项目建设。比如：成立襄阳天和兴业建筑有限公司、襄阳襄水房地产开发有限公司、湖北城投投资担保有限公司等二级子公司承担市、区房地产项目开发。四是通过对区级市政公用
10、行业特许经营项目的垄断经营，产生持续利润和稳定的现金流。2013年以来，XX区建投公司通过投资具有一定收益性的项目，获得收益800余万元，不仅提高了自身盈利能力，更使公司资产在规模与质量上得到双重提升。 三、几点启示 （一）职能定位理念新。XX区政府按功能完善、权责明晰、高度统一的原则，对XX区建投公司职责进行了科学合理设置，明确了其作为城市基础设施投资融资主体、区级国有资产经营的性质、职能和权限，赋予了其区级土地收储开发、对区级市政公用行业特许经营项目的垄断经营权等职能，较好的解决投融资机制不顺，资产来源不多等问题，较好地理顺了公司与政府职能部门的关系，为建投公司创造了良好的经营运行条件，促
11、进了公司经营运作的良性循环和可持续发展。 （二）政府支持力度大。XX区建投公司迅速发展，既有顺应国内中小城市城投公司发展形势改革创新的内生动力，更有市区两级政府主导引导的推动力。一是赋予了区级建投公司土地收储开发权力。襄阳市政府将土地收储开发权力赋予了XX区，由XX区负责区级土地储备、整理和开发。并划定市建投公司与XX区在XX区范围内的土地收储范围，明确在XX区主城区范围内的土地由市建投公司收储，主城区范围外（主要是所辖的一乡两镇）的土地由XX区储备、整理和开发。二是在资源配置上给予支持。比如：为支持XX区资产划转工作，襄阳市政府召集市国土、市规划等部门，召开专题会议研究支持XX区资产划转的具
12、体措施，并出台了关于支持XX区建投公司发展会议纪要（襄阳市政府2013年第111期专题会议纪要）。三是允许经营城市资源。本着优势互补、互惠互利、共同发展的原则，通过引导参与项目开发建设、特许经营的方式，允许XX区建投公司深度参与城市资源的开发经营运作，提高盈利能力。比如：引导XX区建投公司参与庞公新区的开发建设。四是建立了投融资补偿机制。通过实施“四大注入”财政资金补充、城建资产、资源注入、土地增值收益返还、经营性项目建设收益返还等形式，建立持续的城建资产与资源注入机制，不断扩大城市建设投融资主体的资产规模和现金流量，提高资产质量和运营能力。比如：襄阳市政府规定，对XX区主城区内存量土地的开发
13、利用获得的增值收益由市、区按8:2分成，新增土地则按6:4分成。 （三）公司团队结构优。在公司管理上，十分注重企业化管理，同时大力引进人才，面向全国引进了规划师、工程师、建造师等一批高学历、高素质人才，建立了一支符合公司发展需要的投融资、工程建设、资本运营、资产经营等方面的综合专业管理团队。 四、提升区城投公司融资能力的几点意见建议 （一）理顺区级城投公司职能职责。明确区城投公司作为城市基础设施投融资主体的性质、职能和权限，为城投公司将来的资本运营提供有利条件。运用现代管理的企业制度，引进先进的管理体制，增强城投公司自主融资内在动力。 （二）整合划转区内资产。将区属行政事业单位闲置资产，经过土地变性和补办手续后，划转过户到区城投公司，增强城投公司融资能力。 （三）赋予土地收储开发的职能。恢复区土地收储中心土地收储权限，将与区城投公司实行合署办公民。对于规划区外土地由区土地收储中心统一收储开发出让；规划区内新增土地由区土地收储中心统一收储开发，市里统一出让，出让收益部分市区实行6:4分成；规划区内存量土地出让收益部分市区实行 8:2分成，通过该项职能的调整，切实增强筹资和化债能力。 （四）提升融资能力和盈利能力。鼓励、引导区城投公司开展资本经营和资本运作，可采取与市城投、大型企业联合成立项目公司的形式进行项目融资，一方面可以解决项目资金不足问题，还可以在项目完成后取得一定分红。
