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1、 老年大学市场概况一、 国内老年大学市场现状目前，中国已进入人口老龄化快速发展阶段，民政部发布的2013年社会服务发展统计公报显示，截至2013年底，我国60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9%。其中，65岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。预计到到2025年，老龄人口将超过3亿人。人口老龄化的快速发展，引致了对养老服务需求的快速增长，老年大学作为老龄人口老有所学、老有所乐的服务机构，市场需求快速提升。据公报统计，截至2013年底，全国共有老年学校5.4万个，在校学习人员692万人，这远远满足不了老年人需求，导致全国各地省、市级老年学校入学名额难求。如山东省2013
2、年入学招生，报名人数超过计划招生人数2倍，最终只有四成人员可入学。2013年兰州市老年大学每期招生1800人，报名人数超过5000人。随着我国老龄人口快速增加，老年大学等老年服务机构的需求将呈快速上升。二、 老年大学相关政策为扶持各类老年大学发展，中央及地方政府出台了多项扶持政策，从财政资金投入、鼓励多方资金参与、土地及税收优惠等多方面推进国内老年教育事业，主要政策整理如下：政策内容国家人权行动计划(20122015年)。20122015年，我国将加大对老年大学建设的财政投入，扩大老年大学办学规模；增加老年公共文化产品供给中华人民共和国老年人权益保障法“国家发展老年教育，鼓励社会办好各类老年学
3、校”，“各级人民政府对老年教育应当加强领导，统一规划国务院关于加快发展养老服务业的若干意见要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。国土资源部养老服务设施用地指导意见新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知对政府部门和企事业单位、社
4、会团体以及个人等社会力量投资新办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。三、 国内老年大学主要经营模式1、老年大学定位由于过往历史原因，我国老年大学主要职能定位为“公益性老年服务机构”，属政府公益性机构，归口民政局管理，各级老干部管理局代管，招生对象只能以人事和劳动部门正式发退休证的机关、企事业单位的离退休人员为主，个私企业退休人员和社会老人只能被拒之门外。作为政府公益机构，老年大学都属于事业编制单位，工作人员工资、运转经费均由财政负担。该类老年大学是我国老年大学主要运营模式。2、国内老年大学运作模式 当前
5、，国内老年大学主要由政府、国有企业、各事业单位举办；有少量民营企业和个人举办，其具体运作模式如下：举办主体招生对象经费来源运作模式典型代表政府、事业单位、高校等本单位离退休干部为主，部分对外开放财政拨款为主，少量学费为辅该类型模式是我国目前老年大学主体举办体制，占到总数90%以上。依靠政府拨款运营山东老年大学甘肃老年大学长春老年大学厦门老年大学中山大学老年大学国有企业本单位离退休干部为主，部分对外开放以上级拨款为主，收少量学费该模式与政府主办模式相似，主要服务本单位职工长庆油田老年大学民营企业以本企业退休职工为主，部分向周边群众开放企业自主出资，少量学费，自负盈亏该模式主要存在国内个别有实力企
6、业中，全国数量屈指可数。南山集团老年大学个人招生对象身份不限个人出资、社会捐赠、学费该模式在国内只有几例，由于运营经费来源少，大都运营困难郑州常春老年博学院房地产开发商以开发商楼盘业主为核心，部分向周边群众开放企业自主出资，少量学费，自负盈亏该模式是近年来兴起的模式，主要为开发商楼盘配套，提升楼盘吸引力和业主满意度，拉升公司品牌。卓越集团在深圳蔚蓝海岸社区搭建起“老年大学”服务平台青岛绿城颐乐学院政府背景老年大学，依托财政拨款运营，收费低廉，吸引力强，是当前国内老年大学主体模式。当前，国内90%老年大学为依托政府财政拨款运营的事业单位或参照事业单位，其收费低，每学期每科收费在200元左右，根据
7、科目，略有调整，远低于同期培训学校市场收费600元左右的价格。学费都由各级管理部分制定，为体现学校公益性，价格难以提高，学费难以覆盖运营成本，财政拨款资金是该类学校运营的基础经费。限于当前政府主导的模式，学费难以提升，盈利困难，民营资本少有进入。政府部门财政资金的投入，使得依托政府部门运营的老年大学有较好的软硬件环境，且能够以低价学费开展运营，是当前市场主体。民营机构举办老年大学需自负盈亏，学费使其主要收入来源，在当前市场环境下，学费过低，且难以大幅提高，难以实现盈利，民营资本少有介入，即使在民营资本丰厚的江浙地区，也未见有民资进入。即使进入该行业的，也是通过关联产品运营来弥补亏损，或是出于企
8、业社会责任等其他考量。四、 老年大学发展趋势1、投资主体逐步多元化，民资将逐步进入随着我国老龄化进程加快，单靠政府力量投入建设老年大学，已难以满足快速增长的需求，政府已明确鼓励多方资本力量进入，推进老年大学建设。如国务院关于加快发展养老服务业的若干意见中明确提出“鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业”。 2007年，宝鸡市政府无偿划拨土地，民营企业宝鸡华厦集团投资800多万元创建了华厦老年大学。可预见，未来在政府资助下，民资兴办的老年大学将逐步兴起。 2、社区型老年大学大量兴起以往政府背景的省级、市级老年大学由于基础设施好，成为老年人首选。随着城市基础设施的逐步完善，
9、和住宅小区的大量兴建，以周边小区老年人为服务对象，实现就近学习、娱乐，建立社区和谐关系的社区型老年大学逐步兴起。如长春老年大学、厦门老年大学等都在各区、县逐步开始了分支机构，以就近服务老年人。同时各房地产开发商，也将老年大学作为自身开发楼盘的配套设施，吸引客户。如卓达集团的老年大学模式已在武汉、深圳等全国5大城市铺开，未来还将推向全国13各主要城市；绿城在青岛的理想城项目建设了颐乐学院，收效良好。万科等知名开发商也逐步配套老年大学服务平台。附：养老地产市场1、养老地产市场规模目前，中国已进入人口老龄化快速发展阶段，有关数据显示，2012年底60周岁以上老年人口已达1.94亿，2025年将突破3
10、亿。养老地产将有着良好的发展空间。按照90/07/03模式，老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，养老地产面临的3%的机构养老人群。据同策咨询研究数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万185万张左右，需要护理老人床位数30万32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。因此，养老地产的市场空间十分可观。在传统住宅和商业地产市场增长放缓，和“银发产业”大蛋糕的诱惑下，新的地产形式养老地产成为了房地产企业市场转型和细化的一个新选择。当前各路资本已迅速进入市场攻城略地。2、国内养老地产的
11、投资主体当前国内养老地产的投资主体主要有以下几类：1）房地产开发企业主导投资。 在当前传统住宅和商业地产增速放缓形势下，绿城、万科、保利、绿地等品牌开发商纷纷涉足养老地产，寻找一个新的成规模的高增长市场，养老地产是为数不多的几个市场之一。房地产开发企业先天具有产品打造产品硬件环境的优势，而软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋。2）、保险类金融企业投资型。保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以
12、围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。同时，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。 当前，主要保险公司均已进入或正在筹划进入养老地产行业。如了合众人寿，泰康、平安、国寿、新华等公司均已涉水养老地产领域。3）医院系产业主导型。医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老地产。医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类决定了其主打的养老项目的市场吸引力。另一方面，医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有不少差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。因此我们看到很多医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源打通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系参与打造养老产品的一个动力来源。从实际投资来看，当前还未见到有医院单独投资项目，主要还是与开发商合作。3、养老地产代表项目4、四川养老地产市场现状
