苏州工业园区邻居中心规划、建设、运营实践一、苏州工业园区邻居中心模式研究1.参与主体构建要实现社区服务的良性发展，一定创新系统和体制，使国家、市场、社会三大主体可以在社区服务中各尽其能，实现优势互补园区正是在邻居中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，经过对国家、市场、和社会进行角色定位和体制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式从整体来看，邻居中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性互相建构的结果，也是主体性互构的产物，邻居中心作为公共建筑，采纳政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，保证了社区服务的效率和公正性；邻居中心发展有限公司作为社区的一个公共公司，既负责社区商业设备的市场开发和市场看管工作，又负责社区公益设备的配置、保护和运作，将经济效益与服务效率联合起来，执行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻居中心的公众联系所向全部的社会集体和社会组织开放，它为社区的公民参加供应了空间、平台，彰显了社会主体性2.服务载体设置苏州工业园区邻居中心模式建构了一个全功能的社区服务系统，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供应模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻居中心新城大厦建成运营开始，发展到当前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻居中心，总建筑面积超出60万平方米邻居中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体邻居中心平台的用途主要区分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包含必备功能载体和公共服务载体）1)社区商业载体这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐经过十余年的经营，目前苏州工业园区已基本形成以邻里中心为主，以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜”、“邻瑞超市”等为辅的社区服务格局2) 必备功能载体与新加坡邻居中心的功能定位相比较，园区邻居中心主要装备了12项基本必备功能,详细包含建立商场、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用品店、维修店、药店、卫生医疗诊所和社区活动中心等。
同时，还增设了中介服务(法律、保险、旅行、家政、房产)、便民服务项目（含代收代缴等、配送服务、订购服务、刷卡支付等）、礼物鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功能载体，使居民生活所需的服务项目门类齐备、配套完美3)公共服务载体这是园区对邻居中心服务功能的扩展，其面积大概占公益服务载体的1/3公共服务载体的先期建设，主假如设置社区工作站（一站式服务中心），供应一般性公共服务项目从2011年开始，苏州工业园区对邻居中心公共服务载体进行整体改造，依据“一致标准、一致风格、一致标记、一致功能”的原则，建立了社区工作站、公众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻居图书室、邻居文体站等7大社区公共服务载体，一致设置于公众联系所每一邻居中心所配置的7大社区公共服务载体的面积一般为2000-3000平方米，辐射周边3-4个社区，供应一站式政务服务和基本公共卫生服务；同时，还供应社会组织管理、社区教育与培训、文化健身等一系列社区公共服务3.邻里中心开发运营模式邻居中心不不过纯真意义上的商业地产开发商，同时，它仍是社区服务的高效管理者与一般的城市、地域的开发建设不一样，苏州工业园区的居住小区是由开发商建设的，不在配套建设商业门面房；邻居中心则是由邻居中心公司负责开发建设的，它与居住区的建设相对应。
与一般开发商“开发—销售”的单项盈余的状况不一样，邻居中心公司更着重做好社区服务的基础建设和物业管理此外，邻居中心公司在经营上也与一般的百货卖场或商场不一样，它不直接参加货物的贮备、流通和销售，而是在合理区分邻居中心功能的基础上，经过招商、合作等方式引入商家，并由商家直接进行经营也就是说，邻居中心公司不是商品的组织者，而是商户的组织者经过完美的商户管理、营销管理、现场管理、物业管理等建立邻居中心公司强盛的管理能力正是有了这样一种“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”的运营体制，才从根本上根绝了社区服务规划无序、管理松懈、环境脏乱的现象的产生图：邻居中心开发运营模式4.邻里中心土地出让条件以苏州工业园区2014年出让两处邻居中心用地的土地出让条件为例：苏园土挂（2014）12号地块须按规划要求用于邻里中心功能地块内须按规划要求设置建筑面积3200平方米的供电营业用房和建筑面积1000平方米（底层不少于600平方米）的邮政支局，且建成后房屋产权须分别无偿移交供电及邮政部门地块总计容积率建筑面积扣除上述供电营业用房和邮政支局共4200平方米建筑面积后，剩余计容建筑面积中至少45%须作为公益服务载体（具体功能设置详见规划要求）。
上述公益服务载体的布局位置，须报园区社会管理局审核确认后，再申请规划方案报批，建成后的公益服务载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位12 号地块内除上述须按要求移交供电、邮政和政府指定单位的建筑面积外，节余建筑面积须由竞得人长久拥有，不得销售12号地块内还须按规划要求设置许多于500平方米的市民活动广场。
