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1、目 录第一章 项目简介第二章 投资环境分析第三章 客源情况调查第四章 张家界酒店业现状调查第五章 有可比性景区酒店状况分析第六章 未来四星级以上酒店供求状况第七章 项目区位优势分析第八章 项目市场定位第九章 设计原则与风格营造第十章 建设规模与投资概算第十一章 经营管理规划第十二章 财务指标分析第十三章 项目风险与防范措施第十四章 结论第一章 项目简介1.1 项目简介项目名称：项目投资方：投资企业性质：项目位置：土地面积： 142315平方米总建筑面积：200485平方米容积率： 1.41绿化率：42.7%投资总额：预计总投资为人民币79613万元项目定位：五星级度假酒店项目建设期：2008年
2、1月至2009年12月，建设期二年2.1 项目投资方及控股公司简介张家界*酒店有限公司，2007年*日成立，注册资金33000万元，法定代表人： ，主要经营范围为酒店筹建。公司地址：*控股集团： *控股有限公司是以房地产为主营业务，属下机构涉及房地产开发的各个环节，涵盖*酒店连锁、教育品牌连锁、休闲娱乐、社区商业连锁等多个行业的大型综合性企业集团。十余年来，共获殊荣逾百项：2006年：“第五届中国大型房地产企业500强”评比中，获得销售面积第*名及主营业务收入第*名；2007年11月获国家统计局固定资产投资统计司、中国行业企业信息发布中心颁发“2006-2007年度中国房地产企业竣工面积第*名
3、”； 2007年11月获国家统计局固定资产投资统计司、中国行业企业信息发布中心颁发“2006-2007年度中国房地产企业销售面积第*名”； 2007年9月获国家税务总局计划统计司颁发“2005、2006年蝉联中国私营企业纳税第*名”； 中国房地产行业仅有的两个“中国驰名商标”之一。* 2006年实现销售收入79.4亿元，净利润16.7亿元，纳税愈20亿元；总资产达153.1亿元。2007年1月，*完成已竣工总建筑面积648.7万平方米，未完成开发的总建筑面积482.1万平方米，以及持有的作为未来发展物业有关的总建筑面积为1332万平方米。根据*2007年中期报告披露，截止2007年6月30日，
4、营业额达60.3亿元，净利润为14.17亿元，总资产342亿元，净资产165亿元。土地储备达5,472万平方米。截至2007年11月底，*已超额完成全年人民币150亿的合同销售目标，已取得国有土地使用权证（含权益）的可建建筑面积为3，768万平方米，其中已获得施工许可证（含权益）可建建筑面积约为965万平方米。截止2007年*集团2008年在全国约有15个楼盘可销售，包括广州的沙湾*，其总建筑面积约279443平方米，预计可在今年第一季度内销售；还有荔城*，总建筑面积约524482平方米、花都的假日半岛，预计新产品可于今年第二季度推出，总建筑面积约544781平方米；惠阳*及乐昌*、恩平*也将
5、于二季度全新推售。其他省份的可销售项目分布于泰州、满洲里、沈阳、长沙、鞍山、兴安、重庆、内蒙古等。酒店方面，台山*酒店（五星级标准）已于2007年11月开业。而截至2007年11月30日，集团拥有五星级标准酒店7家，目前在建4家，准备开发10家。五星级标准酒店的配套，为*提供了稳定的收入第二章 投资环境分析2.1 基本情况2.1.1 地理位置张家界市位于湖南省*部，东与*县和*县交界，南与*县毗邻，西与*县、*县接壤，北与湖北省的*县和*县为邻。张家界旅游风景区位于长江*旅游风景区和*旅游风景区之间；从西向东，张家界旅游风景区位于西部与中部的交接处，具有突出的地理位置优势。项目建设地点在张家界
6、市*区*乡板*岗区域，是张家界市区至武*风景名胜区的必经之道，距市城区约十五公里，距景区约五公里，毗邻张家界国家*公园和天门山国家*公园，距世界溶洞奇观*洞和*湖仅20分钟的车程。2.1.2 面积张家界市总面积9563平方公里，占湖南省总面积的4.51%。其中*源区总面积397平方公里，核心景区面积264平方公里，外围保护地带面积126平方公里。2.1.3 人口张家界市总人口160.12万，其中农业人口108.73万，市城区人口19.1万。*源区人口为4.65万，人口密度仅为117人每平方公里。辖区面积大、人口密度低，适合观光与休闲旅游，有利于旅游业的发展。2.1.4 民族张家界市是一个以土家
7、族为主体的少数民族居住区，全市少数民族111.79万人，占总人口的69.81%。这里民俗古朴，民族文化浓郁，有各类非物质文化遗产15类70多项，其中桑植民歌首批列入国家非物质文化遗产，张家界阳戏、张家界高花灯、慈利板板龙灯首批列入省级非物质文化遗产，张家界硬气功曾随国家领导人赴欧洲七国演出。武陵源区少数民族人口总数占总人口的94.6%，其中92.8%为土家族，有着浓厚的少数民族生活形态，有丰富的少数民族文化。2.1.5 与行政区划张家界市属湖南省所辖地级市，辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两县。其中永定区是市政府所在地，武陵源区是国际风景名胜区，是张家界市旅游区的核心。2.1.6 商业张家界东临
8、鱼米之乡洞庭湖，西接湘、鄂、渝、黔四省边界地区，商业历史悠久，是著名的物资集散地。据地方史志记载，早在明代，这里就是商贾云集的地方，南门口老渡口的繁华就是见证。现在，张家界市第三产业发达，有来自全国各地的客商在这里投资开发与经商。2.1.7 经济根据张家界市2007年国民经济和社会发展统计公报草案显示，全市2007年生产总值为145.65亿元，同比增长14.2%。其中：第一产业增加值为24.18亿元，贡献率为6.90%；第二产业增加值为36.17亿元，贡献率为21.20%；第三产业增加值为85.30亿元，贡献率为71.90%。2.2 旅游资源2.2.1 地质地貌张家界市地貌以山地为主，地势西北
9、高，海拨最高处为八大公山斗篷山，达1890.4米。山区石灰岩地层分布较广，岩溶地貌发育完全，石英砂岩峰林峡谷地貌为世界罕见。武陵源区属武陵山脉的余脉，全市主要石英砂岩峰林峡谷地貌集中区，拥有国家森林公园、天子山、袁家界、黄龙洞、宝峰湖等全世界知名旅游景点。2.2.2 气候与植被张家界属中亚热带山原型季风湿润气候，全年气候温和，雨量充沛，年平均气温1620，适宜旅游，并且是优良的避暑胜地。张家界的各类植被资源多达3000多种，主要植被类型属中亚热带北部常绿阔叶林，其中银杏、珙桐、光叶珙桐、红豆杉、伯乐树为国家一级保护的珍贵树种。另有香果树、金钱松等26种列为国家二级保护树种。观赏性与科研性价值较
10、大。2.3 基础设施及交通张家界水资源丰富，水质好，能全面满足城镇生活、建设的用水需求。张家界市现已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.31兆瓦，并有中型水电站处于建设中，发电容量能完全满足张家界市城乡生活、生产需求并有余电外输。张家界全部乡镇已通程控电话。2005年，国家财政部一次性补贴中国移动张家界分公司4500万元，用于乡村移动基站建设，至2007年底，全市所有区域都有手机信号。可见通信已相当发达。张家界公路通车里程截止2007年底为5839公里，由市区往返武陵源行车时间约为20分钟。2005年12月26日长沙至张家界高速公路全线通车后，自长沙至张家界行车时间缩短到3小时，大
11、大提升了张家界的交通能力。张家界火车站各次列车可直达北京、上海、深圳、广州、长沙、湛江、郑州、武汉、无锡等大中城市。张家界荷花机场已开通北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、长春、沈阳、郑州、武汉、青岛等35个大中城市航班。开通了直达韩国釜山、香港、澳门、曼谷四条国际航班。武陵源区门票实行了全信息化管理，在全国处于领先水平，并在全国率对景区景点实现互联网现场直播。今后几年，张家界市政府在基础设施建设方面还将投入巨资，对荷花机场进行扩容，火车站将迁入新站，海关将建设开关，市城区基础设施大规模重建。2.4 旅游发展状况2.4.1 旅游景区与景点张家界景区面积达500平方公里，已开发风景区（点）20余
12、个，建成游览线路30多条、景区游道500多公里。目前，已形成了以国家森林公园、索溪峪、天子山、黄龙洞、宝峰湖等组成的武陵源景区为核心景区，以茅岩河、九天洞、天门山、五雷山、普光禅寺、贺龙故居等为卫星景区的大旅游格局。张家界经营旅游景点企业有11家，一家经营AAAAA级景区、10家经营的景点为AAAA景点：企业名称经营景点景点级别武陵源核心景区AAAAA武陵源核心景区内天子山AAAA武陵源核心景区内水绕四门、袁家界AAAA武陵源核心景区黄石寨AAAA黄龙洞景区AAAA宝峰湖景区AAAA土家风情园AAAA张家界市刺利县江垭温泉AAAA天门山索道AAAA茅岩河漂流、九天洞景区AAAA核心景区AAAA
13、2.4.2 旅游资源品牌张家界属新兴的旅游城市，但依靠优质的旅游资源现已经是湖南省旅游的龙头城市，跻身于全国一流景区，在国内外产生了极大影响。2006年张家界旅游收入占湖南省旅游业总收入的15.86%。2007年预计占比将上升到17%左右。1992年，联合国教科文组织世界遗产委员会将武陵源风景名胜区列入世界遗产名录。2000年，国土资源部批准武陵源风景区为“国家地质公园”。2004年，武陵源风景区被批准为首批“世界地质公园”“。迷人的张家界、索溪峪的野、奇山异水张家界等8篇描写张家界山水的文章进入了全日制中小学教材，使14年前从地图根本找不到的张家界名扬天下，并且培育了大批下一代旅游者。200
14、4年，借助世界遗产大会、世界地质公园大会、欧洲地质公园国际大会之机，全方位宣传推介武陵源风景区。随着宣传力度的加大与基础建设的完善，武陵源核心景区的国际品牌影响力越来越大。2006年，武陵源风景区评为全国首批“5A级旅游示范景区”。2.4.3 旅游数据统计2007年，张家界全市接待中外游客1878万人次，同比2006年增长12.05%，其中国内游客1752.1万人次，同比增长13.11%，境外游客125.9万人次，同比下降0.87%。共实现旅游总收入91.25亿元，同比2006年增长14.95%，实现核心景区门票收入11.12亿元。以旅游为主的第三产业增加值占全市GDP58.57%，可见旅游在
15、张家界市经济发展中的巨大作用，体现出旅游带动经济发展战略的巨大效应，旅游业的支柱地位已经确立。目前境外市场主要以韩国、日本和东南亚等亚洲客源市场为主，占境外市场的90%。其中接待韩国游客85.1万人次，占据的比例达67.59%，日本和台港澳地区21.5万人次，占比17.08%，东南亚和其他国家及地区19.3万人次，占比10.91%。参照张家界市政府关于20042008年张家界市旅游经济发展的实施意见中提出的客源开拓计划，根据张家界市20002007年境外游客增长速度，估算张家界的增长率为18.15%。张家界市委、市政府正在采取多种促销措施，加快拓展日本及东南亚市场、发展东盟、俄罗斯市场，开拓欧美市场
