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1、专题报告 上海创意产业园发展现状市场调研报告目 录一创意产业定义及分类二创意产业园市场现状分析1区域分布2产业定位3建筑风格4租金水平5配套设施特点及租金状况6服务特色7优惠政策情况三创意产业园开发的一般模式介绍（主要功能区、赢利模式、运作模式）第一部分 创意产业定义及分类一创意产业的起源据介绍英国在十八世纪已经开始实践文化创意产业，不过长期以来，创意一直没有被看作产业或者产业化程度还不高。1986年，著名经济学家罗默（ P. Romer ）就曾撰文指出，新创意会衍生出无穷的新产品、新市场和财富创造的新机会，所以新创意才是推动一国经济成长的原动力。但作为一种国家产业政策和战略的创意产业理念的明
2、确提出者是英国创意产业特别工作小组。1997年英国大选之后，首相布莱尔提出“新英国”这样一个构想，希望改变英国老工业帝国的陈旧落后的形象。作为“新英国”计划的一部分，工业设计、艺术设计等领域有着崇高的地位。布莱尔还着手成立了“创意产业专责小组（ Creative Industry Task Force ）”，并亲自担任了主席，推进文化、个人原创力在经济中的贡献。创意产业这个观念自英国正式被正名，并在几年内快速地被新加坡、澳洲、新西兰、台湾与香港等国家和地区调整采用。二创意产业的定义1998年，英国创意产业专责小组对创意产业作了如下定义：源于个人创造力与技能及才华、通过知识产权的生成和取用、具有
3、创造财富并增加就业潜力的产业。上海的创意产业具体是指：以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业。三创意产业的分类英国创意产业专责小组定义创意产业13个行业，具体包括：广告、建筑、艺术品和古玩、工艺品、设计、时装、电影与录像、动漫、音乐、表演艺术、出版、软件与电脑服务、电视和广播等。上海则对创意产业确定了五大类重点发展行业：研发设计创意、建筑设计创意、文化艺术创意、时尚消费创意、咨询策划创意等。四上海创意产业园的历史上海的创意产业园区要追述到20世纪90年代末期，由于早年政府对“创意产业”园区
4、的创立和支持都不大，所以早期的创意园区都相对独立和散乱，就如位于苏州河畔的“creekart苏河现代艺术馆”来说，它建于1912年，早年一直作为民族资本家荣毅仁的第一个面粉厂，但是在解放以后，该厂房一直作为废弃的仓库所用至90年代左右，随后在2000年前后该仓库被台湾艺术家租借下来作为自己的艺术创作中心，可是经过几年的发展后，由于很难承担每年近150万元的租金，所以在2004年随着上海市“创意产业园区”计划的实施而成为上海市第一批“创意产业园区”的代表。而对于另外一种“创意产业园区”来说，他们在上海市未颁布发展创意产业园区之前就已经以一群有着共同的兴趣、爱好而相互聚集在一起形成一个工作的团体并
5、形成了“创意产业园区”的雏形，如位于泰康路上的“田子坊”就属于此类创意产业园区。“田子坊”早在10年多前就有一批从事创意艺术的人自发相聚到这里，如著名书画家陈逸飞、英法等国家的艺术家来此开设设计工作室并经过十年的发展已经在此形成了上海视觉创意产业基地，同时在2003年泰康路田子坊由英国女设计师克莱尔对老厂房进行了重新设计，目前已进驻了十多个国家和地区的近百家视觉创意设计机构，成为上海最大的视觉创意设计基地，形成了一定的视觉创意设计产业规模，聚合了一批顶级视觉创意设计专家，不仅带来了当今国际最新的视觉创意设计理念，而且吸纳了上海本地的设计师一起参加工作，为上海培养了不少设计后备人才，使泰康路成为
6、上海后期视觉创意设计人才的“培养基地”。第二部分 上海创意产业园发展现状一上海创意产业园发展总况目前上海已建、在建和即将建设的创意产业园共计52个，其中，已建成并使用中的有29个；即将建成的项目有2个；即将开始建设的有9个项目。1区域分布目前上海创意产业园发展规模已达到52个，主要集中在市中心各个区，其中，西部地区的长宁和徐汇发展数量最多，分别达到11个和8个；北部地区主要集中在虹口、杨浦和闸北，分别有7个、5个和4个，普陀相对略少，仅2个；中心城区的静安、卢湾和黄浦，分别有6个、3个和2个；浦东新区数量比较少，仅3个；另外，青浦朱家角旅游区内也有1个创意产业园。2建筑风格在52个创意产业园中
7、，建筑风格大致分以下几类：历史保护建筑改造共5个项目，属于上海登记在册的历史保护建筑。此种类型在不改变建筑外貌及建筑内部结构的情况下，将建筑外部环境进行整治，并完善相应的配套工程，使之适应现代化办公需求。案例说明湖丝栈（招商中）始建于清同治十三年(1874年)，由湖州丝商筹建，当时主要用于湖州茧丝的加工、储存业务。现存的“湖丝栈”为一幢砖木结构二层楼房、一幢砖木结构三层楼房，楼上楼下均为仓库和工场实用的大统间格局，具有典型的时代烙印和江南风格。最为难得的是跨度分别为9米和17米的横梁均为整根原木，无任何拼接，顶楼更是连中间支撑都没有，在上海实为罕见。四行创意仓库（已建）始建于1913年，解放前
8、曾是金城、盐业、大陆和中南这四家银行的仓库。它是一座钢筋混凝土结构的六层大厦。在第二次中日战争期间，由于谢晋元中校率兵誓死抵抗日军，四行仓库成为了爱国主义的象征。德邻公寓（尚未启动）始建于1935年，英国设计师负责设计，原为解放前上海第一批白领居住区，1947年后由上海信谊药厂使用，经过1979年至1988年间三次改造加层后，现为六层（局部七层）钢筋混凝土框架结构房屋。老场坊（尚未启动）建于1933年，是远东最大的屠宰场，总建筑面积3.3万平方米，堪称上海最大的保护建筑，充满英式建筑风格的主体建筑一侧呈圆形，一侧为方形。2577创意大院（招商中）始建于1870年（同治九年），李鸿章责成丁日昌、
9、冯光骏等在龙华寺北购地80余亩，筹建龙华黑药厂(又称火药厂或制药厂等)，并选中此地成立了中国第一个工业设计所。目前规划建筑物70幢，其中9幢为历史保护建筑。注：历史保护建筑改造为创意产业园，虽然成本不高（可改造部分很少），但最大的难度在于无法对外墙、内部结构进行调整，使一些公建配套设施无法更新，如中央空调外机安装、卫生间设施等，另外，底层也无法开辟通透的橱窗展示空间。但是，历史保护建筑所散发的文化气息是现代建筑无法比拟的，也受到创意型企业的追捧。旧厂房改造是创意园区最普遍的模式，有40个项目属于厂房改造项目，一般可分以下两种模式：改造型模式通常用于容积率较低的项目，通过对外立面改造以及内部空间
10、的再次分割，目前大部分旧厂房改造型项目都邀请世界著名建筑设计师进行设计，体现出强烈的文化氛围。案例：普陀的M50、长宁的创邑源、创邑河等旧厂房改造型创意园区，改造成本相对较高，但比较受市场欢迎，尤其是建筑风格比较有特色的项目，十分受创意型企业的追捧。改善型模式一般以独幢的厂房办公楼为主，楼层较高，外立面基本不作改造，仅进行翻新，同时，对内部配套设备进行更新，比较适合IT软件行业入驻。案例：闸北的工业设计园、长宁的天山软件园、徐汇的X2创意空间等旧厂房改善型创意园区，多为七、八十年代建造，以单幢十层左右旧办公楼为主，内部设施相对略新，改造成本不高，相对市场租金略低。新建项目以独幢高档办公楼为主，
11、配套标准相对比较高。案例：徐汇的数娱大厦、浦东的张江文化科技基地、杨浦的海上海等3创意产业园办公租金水平创意产业园是以产业为主的办公园区，办公部分的租金体现了整个园区的成熟度水平。通过对已开业和即将开业的37个创意产业园的租金调查（徐汇区的设计工厂目前只服务于上师大美术学院，暂不对外招租，故不作统计），各个区目前租金水平如下：中心城区地段优势带动租金水平，基本都达到3.5元/天。中心城区的黄浦、卢湾、静安区，共有9个已开业和即将开业的创意产业园（黄浦的旅游纪念品大厦属于商铺型创意园区，故未作统计），大部分租金水平都在2.5-4.5元/天；另外，卢湾的同乐坊由于定位于时尚消费产业，商办区别不大，
12、因此，整体租金报价略高，达到4-10元/天。中心城区（黄浦、卢湾、静安）创意产业园办公部分租金水平一览创意产业园区域地址租金物业费田子坊卢湾泰康路210弄3.5静安创艺空间静安康定路1147号2.8-3.6E仓静安宜昌路751号2.8-4.5传媒文化园静安昌平路990-1000号2.5-3.5卓维700卢湾黄陂南路700号3.5-4.5静安现代产业园静安昌平路68号3-4.598创意园静安延平路98号4-58号桥卢湾建国路8号6-8同乐坊静安余姚路66号4-10单位：租金-元/天；物业费-元/天西部地区整体租金水平较高，基本在2.5-3.5元/天。西部的长宁和徐汇区，共有13个已开业和即将开业
13、的创意产业园，其中，有6个项目租金水平在2.4-3.2元/天，大部分项目都为厂房改善型模式，改造力度相对较小，同时，内部基本以毛坯交付；湖丝栈、2577创意大院等2个项目属于历史保护建筑改造项目，由于历史文化氛围比较浓厚，虽然目前周边环境、交通情况都比较差，但租金水平依然高达3-5元/天；创邑河、创邑源、X2创意空间、新红钢（红坊）等4个项目都对厂房采用了较大力度的改造，尤其是建筑外立面作了大幅度的改造，使园区整体环境风貌得到大幅提升，租金也目前整个西部地区最高的，达到3.5-8元/天。另外，徐汇的数娱大厦作为为数不多5A甲级办公楼的创意园区，租金也高达5元/天。西部地区（长宁、徐汇）创意产业
14、园办公部分租金水平一览创意产业园区域地址租金物业费虹桥软件园长宁虹桥路333号2.20.2周家桥长宁万航渡路2453号2.7-3.23（月）时尚产业园长宁天山路1718号2.5-3含华联创业园长宁江苏北路125号2.6-3.4含乐山软件园长宁乐山路33号2.26（月）天山软件园长宁天山路641号2.56（月）湖丝栈长宁万航渡路1384弄3-5含2577创意大院徐汇龙华路2577号3.5-5含创邑河长宁万航渡路2170号3.5-4含创邑源长宁凯旋路武夷路3.5-6含X2创意空间徐汇茶陵北路20号3.4-515（月）新十钢（红坊）徐汇淮海西路570号3-55（月）数娱大厦徐汇番愚路1028号528（月）单位：租金-元/天；物业费-元/天北部地区整体租金水平不高，基本在3元/天以内北部的杨浦、虹口、闸北和普陀区，共有12个已开业和即将开业的创意产业园，其中，7个项目的租金都不到3元/天，处于较低水平，一般都为小规模、毛坯的厂房改建；虹口的绿地阳光园和空间188都对建筑内部进行了简单装修（如吊顶、地毯、分体式空调等），租金水平相对略高，基本可维持在3元/天；闸北的创意仓库、普陀的M50等在建筑设计上有特色
