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1、发展楼宇经济 打造经济新增长点关于推动我市楼宇招商的调查与建议一、前言楼宇经济作为一种新兴的城市经济形态，从出现伊始便引起了各界的关注，目前越来越多的城市将发展楼宇经济作为优化产业结构、完善城市功能、提升城市形象的重要举措。凉州市委、市政府高度重视楼宇经济的发展，把发展楼宇经济作为推动凉州经济又快又好地发展的一项重大战略。从总体上看，凉州楼宇经济发展还处于起步阶段，对如何发展楼宇经济我们的认识还有待深化，对如何开展楼宇招商工作我们同样面临很多问题，为更好把握楼宇经济发展的规律，积极探索楼宇招商工作的方法，促进我市楼宇经济更快更好的发展，我们特进行凉州市楼宇招商调研，并根据调研成果撰写了发展楼宇
2、经济 打造经济新增长点关于推动我市楼宇招商的调查与建议报告。报告根据我市楼宇经济发展和楼宇招商工作现状对发展楼宇经济提出对策建议，为市委、市政府了解凉州楼宇经济发展和楼宇招商现状，制定楼宇经济政策和措施提供决策依据。二、楼宇经济综述（一）楼宇经济1.楼宇经济的内涵。在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。我们认为，楼宇经济就是以楼宇为载体的能形成税源产出的经济形态。从产业角度看，包括高新技术产业和都市型工业、服务业、文创产业等；从产业链角度看
3、，包括研发经济、总部经济等。楼宇除了狭义上特指的写字楼、商业楼和城市综合体之外，还包括科技孵化器、工业遗产、历史建筑和老房子、农居SOHO、标准厂房等。2.楼宇经济的产生。楼宇经济在我国的兴起不是一种偶然现象，而是我国城市和社会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。其主要原因如下：第一，楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源的越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。第二，楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。现代服务业、知识经济的发
4、展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。 第三，楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立
5、行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。 第四，楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求。在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。 第五，楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果。城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而
6、各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体 。3.发展楼宇经济的影响因素。对楼宇经济空间发展的主要影响因素有：经济发展水平和商务氛围、城市规划与城市扩展、交通因素、配套设施、有关机构所在地等。商务楼宇经历了从个体写字楼、写字楼扎堆、到规划建设集中商务区等空间发展的三个阶段。随着城市一些商务商圈的形成，这些商圈成为楼宇经济发展的重要依托和发展重点。另外，随着城市空间拓展广域化与城市功能分散，以及城市空间结构的多核化与功能的集聚，城市楼宇经济也表现为在城市中心进一步集聚，同时向城市郊区扩散的双重趋势。（二）发展楼宇经济对中心城市的重要意义楼宇经济作为一种合作经济、高端经济和多元经济，已经成
7、为了城市经济的重要组成部分。 第一，发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。第二，发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量
8、知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能够为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。 第三，发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。（三）发展楼宇经济是凉州必然选择发展楼宇经济既是将服务经济打造成我市“首位经济”，完成城市转型、功
9、能升级的战略需要；也是推进科学招商、提升招商质量的必由之路；更是企业突破人才、科技、信息、资本资源瓶颈，共享中心城市的战略资源，实现“和谐创业”的内在要求。1.发展楼宇经济是凉州城市化推进、产业结构调整、增强综合竞争力的必然要求。凉州从xx时代向yy时代迈入，城市新中心将迁往ww新城，城市化推进迫在眉睫。凉州可以通过发展楼宇经济实现“腾笼换鸟”，在城内引进现代服务业，在外围市区推进先进制造业建设，将城市化向市郊推进，实现了区域联动发展，在防范市区空心化下加速我市城市化进程。楼宇经济作为具有高智能、高集聚、高增值等特征的高新技术产业、文化创意产业等的主要载体，是达到“凉州制造”向“凉州创造”、“
10、凉州服务”、“凉州创意”历史性跨越，实现产业发展“三级跳”，形成高层次“三二一”产业结构，建成“3+1”现代产业体系的重要保障。目前，国内中心城市竞争很大程度上体现为楼宇特别是城市综合体的竞争。发展楼宇经济成为抢占产业制高点、市场制高点、竞争制高点的竞争平台，率先跨入以高新技术产业为支撑、以现代服务业为主导的后工业化时代的助推器。发展楼宇经济为今后十年乃至数十年凉州又好又快发展奠定扎实的基础。 2.发展楼宇经济是应对土地资源紧缺，促进招商引资又好又快发展的有效途径。在我市经济发展日益受到土地资源短缺困扰的现状下，发展楼宇经济可以集约利用土地资源，向城市空间和高度要效益，突破了城市土地资源匮乏的
11、制约，化解中心城区经济发展与土地资源日渐稀缺的矛盾。目前凉州市区楼宇规划总面积突破三千万平方米大关，钱江新城核心区将建成500万平方米高档楼宇，楼宇招商成为我市招商可持续发展的新增长点，科学招商、高质招商的重要突破口。楼宇招商承接地块招商，通过“筑巢引凤”创造了“亲商、富商、安商、留商”的招商环境，长效推动我市招商工作，对二产特别是三产招商的带动效应尤为明显。楼宇招商为我市招商工作从外延式扩张向内涵式转变提供了一种新模式。3.楼宇经济是发展总部经济、省会经济、税源经济和推进浙商回归的有效载体。发展楼宇既是推动“三经济一工程”的有效载体，也是“三经济一工程”发展的自身需求。发展总部经济、省会经济
12、、税源经济和推进浙商回归都以企业发展壮大及其高端部门集聚为基础，通过发展楼宇经济，可以提供高层次的办公场所，替企业开启了对外展示的窗口，为企业获得进一步发展创造条件；可以集聚门类齐全的专业机构，给企业带来了高端战略资源，为企业获得产业集聚效应提供平台。楼宇经济目前已成为“三经济一工程”发展的有力支撑，既是做好省内非本地国内500强、民营500强总部引进工作，形成规模集聚，实现产业升级的有力举措；也是引导省属企业总部搬迁进入总部集聚区，生产基地外迁，实现“腾笼换鸟”，扩大我市经济集聚和辐射能力的强大支撑；更是吸引有实力的浙商企业总部迁本地，实现浙商回归，打响“全国民营经济总部中心”、“全国文化创
13、意产业中心”品牌的重要推手。4.发展楼宇经济是促进城市可持续发展，打造“和谐创业”模式的必然选择。发展楼宇经济是实现我市“和谐创业”的着力点之一，楼宇经济不仅为创业提供了场地，也是产生人才集聚效应的平台，更为创业企业带来人力、信息、资本资源，是“和谐创业”的孵化器。楼宇经济促进凉州产业发展从外延式、粗放型发展为主向集约化、生态型发展为主，从投资拉动、资源消耗为主向创新驱动、人才支撑为主转变，实现了城市的可持续发展。三、现状分析（一）基本情况1.我市八城区楼宇总量及分布情况。我市楼宇的数量面积不断扩大。按商务楼、商业楼、科研楼、工业标准厂房、10留用地建筑五类统计（城市综合体、保护建筑、农居SO
14、HO尚处在规划实施前期，未作具体统计），2000年1月至2008年4月，我市共有楼宇552幢，总建筑面积2095万平方米。其中在建楼宇168幢，建筑面积931万平方米；建成楼宇384幢，建筑面积1163万平方米。按已建和在建类别分，商务楼宇316幢，建筑面积1301万平方米；商业楼宇110幢，建筑面积411万平方米；科技研发楼宇60幢，建筑面积177万平方米；工业厂房17幢，建筑面积55万平方米；10留用地建设楼宇49幢，建筑面积151万平方米。集群化楼宇基地初步实现。我市商务楼宇分布区域众多，初步形成了一批相对集中、功能定位明确、布局合理的楼宇群。如金融业主要集中在asd和ui路，IT重点分
15、布在aa路和bb商务区，贸易业主要集中在asd和ui路，建筑公司、建筑设计公司则集中在文三路和庆春广场附近，房地产业偏好hl和wl门等高档写字楼区。未来几年内还将形成商务楼宇高度积聚的xx新城区块和yy区块。2.我市楼宇招商工作介绍及成果。我市楼宇招商坚持政府引导、市场配置和企业主体的原则，坚持市区联动、以区（新城）为主的方针，走科学招商之路。我市楼宇招商在量与质上都达到新突破，在质的突破上开始了新一轮量的扩张。招商直接成果：2008年110月我市城区楼宇招商共引进市外到位资金210亿元。税收带动成果：2007年，我市商务楼宇税收在3000万元以上的有38幢楼宇，共创造税收34.44亿元，其中
16、以sg大厦、hk世纪广场等为代表的12幢商务楼宇跨入年税收“亿元楼”行列，实现税收19.43亿元。除税收超亿元的12幢楼宇外，税收5000万元1亿元的楼宇有14幢，税收3000万元5000万元的楼宇有12幢。企业引进成果：到2007年底，我市累计引进集团总部达到128家，注册资本近200亿元；有53家世界500强在本地投资了87家企业，以在本地注册的集团及集团名义投资的公司统计则达1477家。3.我市楼宇经济发展的主要形态。从我市实践来看，楼宇经济不是单一的产业经济，而是一种由多产业组成的复合经济形态，它既是经济类型聚集的平台，也是经济产业聚集的平台。（1）经济类型集聚的平台。总部经济。总部经济主要是指随楼宇属地管理的子分公司设置的直接经营生产型或非直接经营生产型的具有最终核算权限的大型公司管理总部所反映的计量经济。创业经济。楼宇经济所指的创业经济主指大学以上学历的个体
