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1、房地产企业成本分摊方法整理（一）建筑面积法什么是建筑面积法？建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1. 一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2. 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配， 然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。【案例一】老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了 75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？75000 元/200 平方米=375 元
2、/ m2以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。【案例二】假设某房地产企业开发成本 （依据竣工决算报告做出， 记账凭证、流水均符合税法规定）、销 售面积、单位成本如下图所示：第一步：归集开发成本合计数首先归集清算对象帐载“开发成本合规的支出。如上图所示，开发成本总额会计科目借方累计发生数，1.15亿元。即建造项目所有的、合理的、提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对第二步：利息单独列示“开发成本
3、-开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。在计算土地增值税流程中，利息扣 除分为两种，一是计算扣除， 二是据实扣除。为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。你懂的！第三步：汇总销售面积 该销售面积包括三部分:一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修 建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论 是否可以销售、是否违规），则会所属于 “实际销售面积”。要注意概念的区分。二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划 就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面
4、积必须考虑。三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。第四步：计算单位成本在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。成本分摊作为一个系列，其他分摊方法，我们接看往下看（二）预算造价法那么，什么是预算造价法？预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的
5、比例进行分配。预算造价法怎么用？我们通过一个简单的案例进行阐述。*房地产公司滚动开发三幢楼，2011年建造1#楼，预算造价1000万元；2012年建造2#楼，预算造价2000万元；2013年建造3#楼，预算造价 3000万元；每幢楼的建设周期都是 三年。在2011年初，*地产公司通过商业银行借款600万元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出 60万元（不考虑其他资金成本因素）。请计算1#楼各年利息成本。第一年，可以理解为全部借款资金全部使用在1#楼，该楼归集利息成本 60万元。第二年，1#、2#同时建造，为了合理划分两幢楼的利息成本，按照预算造价法来分摊1#楼应归集的利息成本。总预算
6、造价3000万元（1#楼1000万元+ 2#楼2000万元），1#楼占到整个当年建楼盘预算造价的1/3（1000万元/3000万元），因此1#楼分摊利息成本20万元（60万元*1/3 ）。计算公式：1#楼利息成本=1#楼预算造价/ （当年建设楼盘预算总造价）*当年利息总支出第三年，分析同上，1#楼分摊归集的利息成本应该是10万元。提示预算造价法分摊利息成本时，注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点，要分段计 算，登载明细账。预算造价法还是有好多适用情况：将要支付还没有支付的拆迁补偿费；未建设或者未竣工 决算的公配、基础设施等。在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分
7、摊方法，有的可 能用一种，也有可能用多种，做好分析，只要对企业有利，我们就要灵活运用。还有几个分摊方法值得学习和掌握， 我们逐一分享，我非常希望房地产财务都能掌握，对企业和个人来说,是一笔不小的财富。占地面积法什么是占地面积法？占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配2. 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配， 然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各
8、期成本对象 共同负担的占地面积。占地面积法我们还是通过案例来解读。某房地产企业建设项目土地10000貳，土地成本10000万元。A项目基座占地4000貳，商品房可售面积10000 m2； B 项目基座占地3000 m，商品房可售面积10000 m；绿 化面积3000 m。请计算a项目的土地成本。（又是一道小学三年级的应用题）第一步：扣除绿化面积的土地成本。绿化面积属于所有业主可以共同享受的福利，不区分容积率或房屋大小，机会均等享受绿 化成果。因此，绿化部分是按照建筑面积法分割土地成本。计算过程：首先计算每平方米的土地单位成本10000万元/10000 m =1万元/ m最后计算扣除土地绿化成本
9、之后的金额土地总成本-绿化成本 =10000万元-3000万元=7000万元第二步：剩余面积中，计算A项目的占地成本。首先计算A项目占地比例=A项目占地面积/ （A项目占地面积+ B项目占地面积）=4000 m2 / （4000 m2 +3000 m2） =4/7其次计算A项目基座占地成本 =4/7*7000万元=4000万元第三步：A项目承载的绿化土地成本。A项目承载的绿化土地成本采取建筑面积法计算=绿化土地成本*A项目分摊比例=3000万元* A项目可售面积/ （ A项目可售面积+ B项目可售面积）=3000 万元 *10000 m /20000 m =1500 万元第四步：汇总A项目土地
10、“总”成本。=A项目基座占地成本+A项目承载的绿化土地成本=4000万元+1500万元=5500万元类似的问题，我见到过以下的计算结果（计算原理不再分析）方法 1:10000 万元 *4/7=5714.28 万元方法 2:1000010000 m +10000 m2） *10000 万元=5000 万元方法 3:10000 m +（ 10000 m +10000 m2） X 7000 万元=3500 万元方法 4:40004000 m +3000 m2） X 7000 万元=4000 万元方法 5:400010000 mx 7000 万元=2800 万元在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要
11、根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，做好分析，只要对企业有利，我们就要灵活运用。就像我们大家常讲的，没有最好，只有更好！（四）直接成本法什么是直接成本法?沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释:直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直 接开发成本的比例进行分配。企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直
12、接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。比如商住一体的建筑主体中：1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理 石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；2、商城使用的是扶梯 （电梯的一种）和直通商业部分的直梯 （电梯的一种），住宅使用的是直梯。 两部分的电梯成本可以清晰分开，因此，分别归属电梯成本；3、地下车位部分内墙分刷防水漆，地上商业毛坯、住宅部分简装，因此，地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的，依据工程结算单可以直接归 属影响的成本；4、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款 1000万元，年利率10%。由此 产生的利息直接归属该项目，不用
13、采取其他成本分摊方法。（五）层高系数法根据关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。前面，关于成本分摊的基础方法（建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法），我 们就与大家分享完了。那么，下来我们再聊聊“其他合理的方法”，首先来了解层高系数法。什么是层高系数法？我翻阅了相关资料，暂时没有找到层高系数法的定义，只好自己来做蹩脚的阐述。层高 系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。我们还是通过
14、案例来解读：案例：老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米（假设为商业），第二层层高3米（假设为普通住宅），各层建筑面积均为100貳，共花了 75000元。请计算商业的工程造价？（小学三年级的应用题）第一步：计算层高系数将普通住宅的层高设为单位“ 1，”则商业的层高系数为：商业的层高/住宅的层高=4.5米+3米=1.5第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了 1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的 100 m2 了，而是虚拟的150 m。数据来源：（1）商业建筑面积*层高细数=100平方米X 1.5=15
15、0 m（2） 住宅的层高系数面积=真实的建筑面积*层高系数=100 mx仁100 m于是，整座楼的建筑面积就不是 200平方米了，而是考虑层高因素下的 250平方米了。数据来 源：商业层高细数面积+住宅层高系数面积=150 m +100 m =250 m第三步：计算层高系数法下的单位成本单位成本=总成本/层高系数面积=7.5万元+ 250 m2=300元/ m?第四步：计算商业的总成本=商业的层高系数面积x单位成本=150 m x 300元/ m =4.5万元好了，答案出炉了。我们对比建筑面积法下的商业成本：在建筑面积法下，商业的总成本是：=100 mx 7.5万元+ 200 m =3.75万元提示穗友们关注两点：1、没有考虑横向成本，考虑纵向成本不足层高系数法考虑纵向成本不足，没有考虑横向成本。因此采取层高细数法计算成本 的时候，会受到一定的限制。如浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）规定：对
