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1、香 港 新 世 界 大 厦 接 管 验 收 方 案上海新创物业管理有限公司二00二年七月目 录项目 页码1. 接管验收整体计划 32. 物业验收移交程序 53. 竣工验收应提供的技术资料 64. 竣工验收应提供的操作和维修保养手册 95. 物业验收管理制度 116. 房屋接管验收标准 137. 设施成品保护方案 218. 附表接管验收整体计划一、 依照业主方新世界淮海物业发展有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准中的有关规定，结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度，我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部
2、分进行：A办公层区域（L12L57）和各设备房塔楼部分：7月20日到8月24日B商场部分（B3L3）及车库裙楼部分：9月8日到10月28日二、 接管必备资料如下1. 竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2. 设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3. 工程项目竣工图；4. 材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5. 隐蔽工作验收记录；6. 土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7. 设备安
3、装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8. 建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9. 工程质量事故的发生和处理记录。10. 图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11. 关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12. 有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13. 所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存，以保
4、障设施设备能得到切实之维护及保养。三、 物业接管工作组织构成：1. 上海新创物业管理有限公司香港新世界大厦物业管理处（管理部、工程部） 2.其它相关人员四、 接管验收原则以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。五、 接管工作程序1. 接管工作准备阶段1.1 熟悉接管各层面的情况1.2 接管工作应备文件a. 验收接管流程b. 相关验收文件c. 相关验收表格d. 成品保护方案1.3 接管人力与器具准备1.4 接管前人员培训2. 接管工作运作阶段2.1 进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。2.2 按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。2.3 接管完毕，填写表格，重
5、要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。2.4 接管合格，钥匙移交管理处。3. 接管缮后阶段3.1 接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。3.2 对整改情况作进一步跟进，并作出记录。3.3 对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。3.4 对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。3.5 对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。物 业 验 收 移 交 程 序根 据 各 项 目 的 施 工 进 度 和 小 业 主 (或 租 户 )入 住 的 情 况 不 同 ， 发 展 商 (或 大 业 主 )可 视 需
6、 要 要 求 管 理 公 司 对 其 物 业 的 部 分 楼 层 建 筑 装 修 、 设 备 和 系 统 进 行 验 收 接 管， 但 项 目 的 最 终 移 交 是 在 通 过 政 府 有 关 职 能 部 门 和 發 展 商 验 收 基 础 上 以 物 业 管 理 公 司 验 收 通 過 为 准 。 一 、 物 业 验 收 条 件 物 业 要 验 收 移 交 ， 必 须 满 足 以 下 首 要 条 件 ： 1. 提 供 被 验 收 物 业 的 竣 工 图 (若 尚 未 完 成 峻 工 图 ， 必 须 提 供 最 终 的 施 工 图 ， 并 附 详 细 的 设 计 修 改 说 明 )； 2.
7、提 供 被 验 收 的 设 备 、 系 统 的 操 作 说 明 、 保 养 手 册 及 其 他 有 关 资 料 ； 3. 提 供 与 承 包 商 (或 供 应 商 )签 署 承 包 (供 应 )合 同 中 有 关 技 术 条 款 ； 4. 出 示 政 府 有 关 职 能 部 门 (详 见 附 表 )验 收 证 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 厂 商 及 供 应 商 的 地 址 、 联 系 电 话 及 联 系 人 资 料 ； 6. 提 供 必 要 的 专 业 技 术 介 绍 和 培 训 ； 7. 提 供 所 有 测 试 、 检 验 和 分 析 报 告 ； 8. 清 洁 被 验 收 的 场
8、地 、 设 备 和 机 房 。 二 、 拒 绝 验 收 对 以 下 情 况 ， 物 业 公 司 有 权 拒 绝 验 收 接 管 物 业 ： 1. 严 重 违 反 国 家 有 关 法 规 ； 2. 未 能 通 过 有 关 政 府 职 能 部 门 的 验 收 ； 3. 工 地 与 交 付 物 业 不 能 有 效 隔 离 ； 4. 机 房 不 能 完 全 独 立 封 闭 ； 5. 其 他 可 能 危 及 设 备 正 常 运 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 业 。 三 、 缺 陷 整 改 对 在 验 收 中 发 现 的 各 种 问 题 包 括 工 程 未 完 事 项 、 工 程 缺 陷 及 由
9、 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司 将 会 做 详 细 的 缺 陷 记 录 ， 以 供 发 展 商 (或 大 业 主 )督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )进 行 整 改 ， 对 不 能 进 行 整 改 的 缺 陷 进 行 赔 偿 交 涉 。 对 问 题 比 较 严 重 ， 则 向 发 展 商 (或 大 业 主 )建 议 暂 缓 验 收 ， 待 整 改 完 成 后 重 新 验 收 。 四 、 试 运 行 若 部 分 设 备 或 整 个 系 统 尚 未 通 过 最 终 的 验 收 ， 但 由 于 小 业 主 (或 租 户 )入 住 需 要
10、 必 须 开 启 运 行 某 些 设 备 或 系 统 ， 管 理 公 司 一 般 仅 做 实 物 验 收 ， 并 严 格 按 发 展 商 (或 大 业 主 )的 书 面 指 令 进 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 间 ， 技 术 上 仍 由 承 包 商 (供 应 商 )把 关 ， 若 发 生 任 何 问 题 或 意 外 ， 除 管 理 公 司 人 为 原 因 外 ， 责 任 由 发 展 商 (或 大 业 主 )及 其 承 包 商 负 责 ， 對 于 重 要 設 備 或 机 房 有 必 要 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 ， 清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任 。 五 、 验 收
11、 通 过 被 验 收 物 业 完 好 ， 设 备 及 系 统 运 行 情 况 正 常 ， 所 有 指 标 均 达 到 合 同 约 定 的 要 求 ， 場 地 、 設 備 和 机 房 均 清 洁 干 淨 ， 经 有 关 各 方 书 面 确 认 验 收 通 过 ， 发 展 商 (或 大 业 主 )应 督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )移 交 所 有 的 钥 匙 、 备 品 备 件 和 专 用 工 具 ， 物 业 正 式 交 由 物 业 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 况 ， 物 业 整 体 验 收 结 束 ， 正 式 进 入 保 修 期 ， 但 物 业 验 收
12、 往 往 是 一 段 相 当 长 的 过 程 ， 在 此 期 间 ， 有 些 设 备 可 能 会 因 先 期 投 入 运 行 或 其 他 原 因 已 经 进 入 保 修 期 ， 故 需 要 发 展 商 (或 大 业 主 )与 其 承 包 商 、 供 应 商 协 议 约 定 整 个 项 目 的 保 修 期 1起 始 日 期 ， 书 面 通 知 物 业 公 司 ， 而 在 此 之 前 进 入 保 修 期 的 部 分 设 备 和 系 统 ， 若 需 要 签 续 保 合 同 ， 发 展 商 (或 大 业 主 )应 酌 情 予 以 补 偿 。竣 工 驗 收 應 提 供 的 技 術 資 料在 物 業 驗
13、收 接 管 前 ， 發 展 商 / 業 主 須 提 供 有 關 物 業 的 各 种 技 術 資 料 和 竣 工 圖 ， 分 類 立 卷 ， 在 驗 收 時 交 物 業 管 理 公 司 歸 檔 保 存 ， 若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內 呈 交 。 物 業 管 理 公 司 將 參 考 這 些 技 術 資 料 對 物 業 的 設 施 進 行 驗 收 管 理 、 運 行 、 維 護 和 保 養 ， 一 般
14、需 要 遞 交 以 下 技 術 資 料 ， 但 不 限 于 此 列 ： 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 的 資 料 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠 花 等 設 計 說 明 ； 2. 總 平 面 圖 、 建 筑 和 結 构 圖 ； 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 牆 面 、 門 窗 及 幕 牆 等 材 料 表 )； 4. 質 監 站 、 規 划 局 、 消 防 局 、 環 衛 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 報 告 ； 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應 商 及 厂 商 資 料 ； 6. 房 屋 面 積 測 量 報 告 ； 7. 物 業 沉 降 測 試 報 告 ； 8. 防 水 工 程 的 盛 水 試 驗 報 告 ； 9
