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1、 广州商业街/大型购物中心业态调研报告凯旋新世界广场广州商业街/大型购物中心业态调研报告N&D联合工作组2002-1-20目 录一、调研项目概述 2 1.1 调研目的 2 1.2 调研对象 2 1.3 调研内容 31.4 调研方式和时间 3 二、综合结论 4 三、凯旋新世界广场商业街商业布局建议方案 8 四、总体研究结论 12 2.1北京路商业步行街 122.1.1 店铺类型 12 2.1.2 店铺面积 15 2.1.3 店铺经营者性质 18 2.1.4 综合分析 20 2.2上下九路商业步行街 212.2.1 店铺类型 21 2.2.2 店铺面积 24 2.2.3 店铺经营者性质 26 2.
2、2.4 综合分析 27 2.3 农林下路商业街 282.3.1 店铺类型 28 2.3.2 店铺面积 30 2.3.3 店铺经营者性质32 2.3.4 综合分析 33 2.4 天河城广场 342.4.1 天河城地下层34 2.4.2 天河城首、二、三层35 2.4.3 天河城四、五、六层37 2.4.4 综合分析 38 一、调 研 项 目 概 述1.1 调研目的通过对凯旋新世界城市广场区域产生相关影响因素的商业网点(商圈)调研，有效把握其业态分布，对相关典型商圈有一个比较全面的认识和了解，从而对即将进行的凯旋新世界城市广场的商业业态定位和设计提供理性的基础及数据支持。本项调研的目的主要有：1.
3、详细研究商业街区(中心)配套的具体内容及经营方式2.初步拟定凯旋新世界城市广场商业定位及配套内容1.2 调研对象本次的调查研究主要围绕广州的传统商业街进行的，调查重点是全广州具有代表性的商业点的布局形态，包括以下方面：l 店铺的类型l 店铺的面积l 店铺的性质这次调查主要以商业街区和广州市内大型购物中心商场(超市)为主，分别有：北京路商业步行街、上下九商业步行街、东山区农林下路商业街、地铁站流行前线商业街和石牌东商业街区;友谊商场、中华广场、吉之岛、广州百货公司、新大新百货公司、百佳购物广场、宏城广场.另外，作为参考，我们还对接连地铁的天河城购物中心的商品布局作了调查。调查包括：l 商品类型结
4、构l 商品的经营面积1.3 调研内容调查内容有以下三方面：I 各个商业点的总体布局特点1 商业点的商铺类型特点 2 商业点的商铺面积特点3 商业点的商铺性质特点II 商业点布局与消费人群的关系1 商业点布局与商业点辐射范围的关系2 商业点布局与商业点内消费人群（目标人群）的关系III 商业点布局与消费的关系1 商业点布局与顾客停留在商业点时间的关系2 商业点布局与顾客出现频次的关系 1.4调研方式和时间调查方式采用对每一个商业点内商户的类型、面积和性质记录，并汇总和画图，然后根据收集的数据，结合官方相关数据进行分析研究。调查时间：调查进程开始 结束实地数据采集10月25日11月10日数据统计处
5、理11月11日 11月16日分析报告11月17日 11月22日二、综 合 结 论 根据本次对广州几个商业街区的业态分布调查，我们得出了下面的结论，现概述如下： 商业街的分布及布局特点从西到东，我们调查了广州最繁华的四个商业区，这四个最繁华的商业区都由一条地下铁路连通着，但这并不是巧合。我们认为交通的便捷是商业中心能否成功的必要因素，是能否吸聚人气的关键。越是覆盖面广的商业街区，对交通的便捷性要求越高。这几个区都位于城市交通方便、人口密集、市政配套设施较齐全的区域，具备商业稳步发展的土壤，加上政府的支持促进了商业的健康发展。目前存在的商业街大都通过主力店来带动其他商业的发展，主力店一般是规模较大
6、或者比较独立的楼体，其他小型的辅助商业则大多位于商业裙楼的底层。但是由于这几个商业街区都是自发、逐渐形成的，在布局上缺乏整体的规划，都显得比较凌乱，而且配套也显出不足（尤其表现在缺乏休闲娱乐型的设施），使顾客逗留在该商业点的时间减少，不能保持一种长期的人群效应。现有商业街的都只是该条商业街商业经营状况较好，但是辐射范围较小，难以带动大片区域的商业旺销，多以该商业街的临街商铺为主，很少有向更深入的地区延伸。北京路和上下九有向周边辐射的趋向，农林下路和石牌东、天河城则仅是局限在该商业点。 商业街的经营方式及经营品种广州主要商业街的经营方式，目前主要以租赁形式经营为主，而且租金都相当昂贵，特别是北京
7、路及上下九路，因为这两个路段都是以临街商铺为主，聚客量较多，在经营时间上也比较自由，人气旺盛。其次则是天河城、流行前线等大型购物中心。目前商业街的经营品种都有着一个普遍的特点，就是以服饰为主，平均占了70%以上，然后搭配着鞋类、日用品类及百货类等品种进行经营，因为“衣、食、住、行”是以穿着为首的，消费群对衣服的购买力是最强的，因此产生了大量的服饰店。其他如酒吧、娱乐、特色小吃店等则较少，使商业趋于单一性，不利于吸引不同层次、不同年龄的消费群。暂时来讲在广州市级商业中心和区级商业中心中的主题商业相对较少，主要是以主力店或品牌综合商业百货为主，针对不同阶层消费，其主力店或品牌店的档次、规模、运作方
8、式亦有所分化。 地域状况、发展前景及政府规划广州商业街区虽然都由一条地下铁路连通着，但是从地域状况看还是存在着根本差异的，如北京路和上下九路的商业街都位于广州市的老城区内，文化历史悠久，居住人口相当稠密，导致这两个商业区比较兴旺发达，而且政府为了更好的规划管理，这两个商业街区，在多年前就把他们规划为节假日步行街，并且步行街沿线的建筑物在外观上也作了统一翻新，更吸引了广大消费者前来购物，另外，北京路步行街在2001年年底已由节假日步行街改为全天制步行街，具有相当好的发展前景，可见政府在发展新区商业街的同时对旧商业街的发展也是颇为重视的。天河城广场是位于天河区最兴旺的商业中心，它具有广州新商业中心
9、的特点，通过著名品牌店来带动其他商业铺位的发展，从而带动整个购物中心的繁荣。天河区是广州市近两年发展最快的一个区域，随着房地产业的迅猛发展，迁入的人也越来多，人们需要更多方便的综合购物商业街区，天河城广场就是其中之一，天河城广场除了拥有地铁之交通便利以外，而且其无论在规模及综合性能方面都是比较完善的，故而吸引了大量的消费者。在地铁沿线除了天河城商业中心外，基本上没有形成新的商业中心，仍然是原有的自然形成的商业中心、旧的商业模式占主导，这一方面是地铁的人流量暂时不足造成的，另一方面也是商业建设与区域人口过度集中老城区所致，但从天河城商业中的模式效果及商业运行质量看，地铁商业特别是具有细分特点的地
10、铁主题商业将是新的商业中心形成的发展趋势，旧有的商业中心也会受到大的冲击。如现在的恒宝华庭。 商业街区在人流的吸引及控制方面的措施。商业街区在人流的吸引及控制方面主要通过丰富经营产品的种类和提供特色小吃及休息区的完善方面，如北京路步行街中的坐凳逐渐增多，天河城中心的出入口的坐椅及各种小吃等，不仅吸引了人流，并有效的控制了人流量的流动。但整体来看商业街的服务设施较少，并缺乏服务意识，且经营商品的种类较集中、不够丰富。 商业街所在区域与其定位、价格及主力客户群的关系。由于广州市商业街区所处的区域不同，所以商业街的定位、价格也会因客户群的不同而不同，只要定位准确，加上科学的经营管理将会取得成功。如天河城广场是位于广州市天河区属于广州市一个比较新的商业网点，而且它采用的是商场式的管理，客户群主要以天河北的高收入阶层为主，同时照顾部分低收入阶层，走中高档路线，因为定位准确，因而经营取得成功。而农林下路及北京路商业街由于位于广州市区的老城区它们采用的都是以临街铺面经营方式，而且在规模上也不一定的限制，从而产生的
