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1、 房地产估价报告项 目 名 称：长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室房地产评估. 委 托 方：估 价 方： xxxxxxxx估 价 人 员：xxxxxx估价作业日期：二0一七年5月10日估价报告编号：X房估字XX第XX号目 录1.致 委 托 方 函32.估 价 师 声 明43.估价的假设和限制条件54.房地产估价结果报告 7一、委托方7二、估价方7三、估价对象概况7四、估价目的8五、估价时点8六、价值定义8七、估价依据8八、估价原则9九、估价方法9十、估价结果10十一、估价人员10十二、估价作业日期11十三、估价报告应用有效期115房地产估价技术报告 12一、个别因素分析12二、
2、区域因素分析12三、市场背景分析12地理位置和行政区划12经济和社会发展状况13房地产市场分析14四、最高最佳使用分析14五、估价方法选用14六、估价测算过程15七、估价结果确定196附件20致 委 托 方 函：受您的委托，我公司于2017年5月10日对于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室，建筑面积为 m2，房屋所有权证证号为湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价
3、时点长沙市宁乡县类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2017年5月10日的价格及单价为：房地产价格及单价小写大写总价3100240元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424元/m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米 法定代表人：XXXXX 二0一七年5月10日估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范
4、进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价员刘凯对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有
5、效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。注册房地产估价师： 注册证号：XXXXXX 二0一七年5月10日 估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1、本报告基于公开市场假设，即：（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转
6、让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。3.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。4.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。
7、3本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。4本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。6.本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告
8、或报告中，也不得以任何形式公开发表。8.房地产估价报告备查编号：X房地估X字XX第X号。房地产估价结果报告一、委托方单位名称：法定代表人：单位住址：联系电话：二、估价方机构名称：xxxxxxxxx单位住址：xxxxxxxxxx法定代表人：估价资格：联系电话：xxxxxxxxx三、估价对象概况1.建筑物状况长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总体结构高18层，为钢筋混凝土结构一等。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物情况为毛坯状态。2.委估对象利用现状委估房地产现为毛坯空置状态。 3.周围环境估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康
9、路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好，绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。 权益状况估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）七楼，房屋房屋所有权证湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号，权属李湘华所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。 四、估价目的为确定房地产抵押提供价格参考依据。五、估价时点二0一七年5月10日六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自
10、由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，土地性质为国有建设用地。本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；4、中华人民共和国土地管理法实施条例；5、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法；6、委托方提供的待估房地产房屋所有权证；7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府
11、颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；8、估价委托书；9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。八、估价原则1、独立、客观、公正原则。2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。 九、估价方法根据房地产估价规范，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等几种。1、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主
12、要估价方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开发
13、成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。根据房地产估价规范并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点2017年5月10日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。详细评估结果见房地产抵押评估结果一览表。房地产价格及单价小写大写总价3100240元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424元/m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米十一、估价人员 注册房地产估价师：xxxx注册证号：xxxxxxxxx二O一七年五月十日十二、估价作业日期二O一七年5月10日十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2017年5月10日至2018年5月9日 xxxxx
