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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.威尼斯水城商业街招商策划方方案鑫业房地产产顾问有有限公司司河南郑州州威尼斯斯水城商商业街项项目组二00七年年五月二二十四日日目 录第一部分 项目目基本情情况 一、本项目目地段概概述 c地理位置置： c商业氛围围： c项目规模模： 第二部分 ：项目分分析 一、威尼斯斯水城周周边居住住消费人人口状况况 二、威尼斯斯水城周周边商业业环境状状况 三、威尼斯斯水城商商业街项项目SWWOT分分析第三部分 ：水城城步行街街商业定定位 一、水城步步行街经经营定位位：第四部分
2、：水城商商业步行行街业态态组合 第五部分 招商策策略 一、招招商平面面分割图图(见附图图) 二、威尼斯斯水城商商业租金金调查及及水城步步行街租租金确定定 c威尼斯水水城水城城步行街街租金调调查： c威尼斯水水城中心心城部分分商业街街商铺租租金调查查 c水城步行行街租金金及租赁赁期： c租金策略略 c租赁期内内实际租租金收益益： 三、招商目目标客户户 第六部分 招商整合合推广策策略 一、水城步步行街推推广主题题 二、招商推推广策略略 三、招商推推广时间间进度安安排 第七部分：水城商商业物业业管理（略略）第一部分 水城城步行街街基本情情况一、本项目目地段概概述c 1、地理位位置：威尼斯水城城步行街
3、街项目位位于西临临冉屯东东路，东东靠桐柏柏北路，北北倚五龙龙口南路路。 系河南南省城开开集团公公司集多多年开发发经验倾倾力打造造的大型型住宅小小区水景景项目，占占地7000亩，建建筑面积积约1000万平平方米，220055年荣获获“中国国住交会会中国名名盘”殊殊荣，以以其成熟熟的外部部环境、完完美的内内部规划划、出色色的建筑筑设计、国国际标准准的物业业管理，成成为引领领中原时时尚的样样板社区区。 c 2、商业氛氛围：威尼斯水城城,处于于价值飙飙升中的的西北板板块，贯贯穿郑州州东西的的“经济济新干线线”农业业路与横横跨西区区南北的的“黄金金大道”桐桐柏路共共同构筑筑了完善善的交通通网络，坐坐拥都
4、市市繁华，项目3公里范围内临近郑州西区商业中心：公交总站、商业大厦、家世界等主力商业近在咫尺；项目内部配套包括：泛会所、高素质幼儿园、净菜超市引领都市新贵品质生活。步行街项目周边区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，周边商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，交通方面已开通线路有216路、218路、68路、96路、55路、24路、71路、45路、76路。c 3、水城步步行街的的商业规规模：商业建筑面面积：889955.344平方米米；属住住宅底层层商业，其其中：外外街为两两层，一一楼层高高 3.5 米米，2 层为33.8
5、米，开开间 3.8 米；内街为为一层，层层高为44.1 米，开开间 3.66 米。商商铺未进进行全面面招商，目前商铺尚未进行出租。商铺面积统统计表：楼栋编号楼层建筑面积商铺间数出租情况销售情况单层面积整栋面积 1#1F404.44822.33642F417.9961 5#1F229.778456.77122F226.9931 11#1F607.998 1212.61122F604.6632 14#1F1322.12658.07132F1335.97 4外街面积小小计：5149.393912# 1F1109.382813# 1F796.0022015# 1F 1102.672216# 1F837
6、.8888内街面积小小记：3845.9578商铺面积总总计：8995.34117第二部分 ：项目目分析1、中原区区城市社社会经济济发展状状况中原区主要要经济指指标如下下：经济发发展：生生产总值值年均增增长 114.55%左右右，到220100年地区区生产总总值达到到43亿亿元。地地方财政政收入达达到9.2亿元元，年均均增长116.55%；规规模以上上工业企企业增加加值达到到14亿亿元，年年均增长长22%；全社社会固定定资产投投资5年年累计完完成1225亿元元，年均均增长220%；社会消消费品零零售总额额达到884.55亿元，年年均增长长14%；出口口总额达达到2.7亿美美元，年年均增长长20%
7、；5年年累计实实际利用用外资11.7亿亿美元，年年均增长长21%。 结构调调整：三三次产业业比重调调整为22：500.5：47.5；非非公有制制经济增增加值比比重达到到90%以上。 人民民生活：城镇居居民人均均可支配配收入达达到1552944元，年年均增长长9%；农民人人均纯收收入达到到79001元，年年均增长长8%；城镇登登记失业业率控制制在4.5%以以内。 城市市发展：全区总总人口达达到700万人，建建成区面面积达到到68平平方公里里，建成成区人口口达到665万人人。2、项目周周边居住住人口、消消费状况况本项是对周周边居民民的户数数、人口口总数，居居民的消消费能力力、消费费现状等等进行综综
8、合比较较分析。基本范围划定（北达五龙口村，南到陇海铁路，西至环城西路，东连郑北机务段）周边范围内内人口及及居民现现状：大大的居住住点有224处，总总户数约约230000户户居民，常常住人口口约7000000余人。具具体情况况如下：名称总户数人口数威尼斯水城城（含银银榕、银银田）3489户户（水城城9688户、银银榕8667户、银银田16645户户）105000 冉屯村常住人口3001200正功花园 252750风和日丽家家园3000108000电厂家属院院5281580华瑞紫光苑苑168500中机建设公公司家属属院126380新世纪小区区3001000地质调查队队家属院院168500郑州宇通重
9、重工家属属院30009000郑工家属院院4600140000清城美苑9002700鸿基西湖春春天1700户户5100五龙口村 13004000西景佳苑280860机械化公司司社区3701100司法局家属属院200600化肥厂家属属院8002400嵩岳小区17005200中原区法院院家属院院260780搪瓷厂家属属院120368煤仓北街55号院150450嘉悦花园200600合计 小结：中原原区城镇镇居民人人均可支支配收入入达1.54万万，较郑郑州市平平均可支支配收入入1.888万低低0.334万元元，从该该数据可可以看出出该区域域在郑州州市属中中低收入入人群，但但人口总总量较大大，中原原区人口
10、口总量约约为655万，占占郑州市市常驻总总人口2216万万的300.099%。从从上表调调查情况况可以看看出，水水城周边边1.55公里商商圈常住住居民常常住人口口达7000000人左右右，随着着该区域域城市建建设的发发展，以以及各个个新建生生活区入入住人口口的不断断增加，在在未来335年内水水城周边边楼盘将将进一步步增加密密度，加加之不断断增强的的居民人人均收入入，对住住宅区域域商业配配套设施施的消费费需求将将进一步步增强，一个区域商圈也将逐步形成 。 3、项目周周边商业业配套设设施情况况1、 生活、教育育、邮政政、金融融配套设设施情况况表银行 （共共计6家家）名称路段商家户数中国农业银银行冉
11、屯路冉屯屯东路交交叉口1中国工商银银行桐柏路和冉冉屯路交交叉口路路东2桐柏路农业业西路交交叉口向向北2000米郑州市农村村信用社社冉屯路冉屯屯东路交交叉口向向南5000米2冉屯路与西西站路交交叉口向向东2000米中国建设银银行冉屯路秦岭岭路交叉叉口1通讯、客票票：（共共计5家家）名称路段中国网通营营业厅冉屯路和冉冉屯东路路交叉口口向西2200米米铁通营业厅厅冉屯路和桐桐柏路交交叉口向向西2000米路路北中国联通营营业厅冉屯路和桐桐柏路交交叉口中国移动营营业厅桐柏路西十十里铺交交叉口对对面、煤煤仓北街街冉屯路与西西站路交交叉口向向东2000米著名餐饮：（共计计6家）名称路段面积鑫狮麟酒店店桐柏路
12、西站站路向西西1000米路东东黄山酒楼桐柏路农业业路向南南1000米路东东大嘴美食城城桐柏路农业业路向南南1000米路东东小蒙羊火锅锅桐柏路农业业路向北北2000米路东东农家菜饭馆馆冉屯路中段段200天府小吃冉屯东路中中段15超市：（共共计8家）名称路段经营情况面积思达超市冉屯路朱屯屯集贸市市场旁 稳定98 冉屯路秦岭岭路 80双汇连锁店店冉屯路桐柏柏路向西西1000米路北北 70丹尼斯便利利店煤仓北街230精品烟酒冉屯路15中州烟酒店店开元新城大大门右侧侧60美嘉美百货货 冉屯东路与与煤仓北北街交叉叉口65名贵百货 冉屯路65 农贸市场 （共计计2家）名称路段商家户数面积朱屯农贸市市场冉屯路
13、北2000冉屯农贸市市场冉屯路北1000药房 （共共计3家家）名称路段面积张仲景大药药房冉屯路中段段130福寿禄大药药房冉屯路中段段260长生堂大药药房冉屯路中段段110其他 (共计114家)名称路段经营情况面积先锋音像冉屯路北侧侧（新世世纪小区区楼下）良好50浪莎袜业冉屯路南侧侧（新世世纪小区区楼下）良好40双星专卖店店冉屯路与冉冉屯东路路交叉口口良好50得时康干洗洗冉屯东路煤煤仓北街街交叉口口良好30小脚丫童装装煤仓北街中中段良好26美容美发飞剪演艺冉冉屯路南南侧（新新世纪小小区楼下下）良好35大发师美发发冉屯路路南侧（新新世纪小小区楼下下）良好30发尚艺理开开元新城城右侧良好14金堤美容良好80小敏美发屋屋
