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1、西安别墅市场初步调研西安传统别墅市场分布在曲江、未央湖及秦岭北麓，在高新和东郊、西郊有零星分布，最近几年逐渐在浐灞流域生态区形成新的热点。一、曲江版块（以下项目均为网上资料查询）1、中海百贤府开发商：西安中海地产业态主要是联排、双拼别墅以及独栋别墅；目前1号联排排号，交100万抵200万，单价从3-5万不等，参考价格1600-2600万元/套，面积530平，项目预计2014年5月交房。项目优势主要是紧靠曲江池遗址风景区及寒窑遗址。2、华侨城108坊，开发商：西安华侨城实业有限公司；一期别墅，合院573平，均价1667-2100万/套，独栋别墅主推1130平，均价5000万/套；二期房源面积44
2、5平，1060万元/套左右；三期推出大平层，均价22500-23000元/平，面积在170平左右，全款96折，按揭98折，按时签约额外优惠两个点，一期和二期2013年12月底交房，三期预计2015年交房。项目优势也主要是紧靠曲江池遗址风景区。3、曲江凤凰池开发商：陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司曲江凤凰池项目规划为商住综合，由28栋别墅、6栋小高层及沿湖民俗街商业建筑组成；总占地面积100亩，总建筑面积15万，其中居住建筑面积9.5万，绿化率36.2%，容积率1.399，居住户数308户。曲江凤凰池，在售洋房、独栋别墅、叠加别墅，其中洋房面积区间为204380，均价16000-22000元/
3、；独栋别墅面积区间在500-1200平，叠加别墅面积在280-420平之间，均价35000-40000元/平，全款95折，按揭98折，预计2014年5月交房入住。项目优势也主要是临近曲江池遗址风景区4、中海铂宫开发商：西安中海地产才，位置曲江大唐芙蓉园正北，曲江海洋世界西侧在售房源面积410平、470平和600平，单价4万起，目前所售为第四期别墅房源，起价1800万/套,现房销售。二、未央湖版块未央湖区域的别墅形成较早，多以不知名的小开发商所建，所谓的别墅，就是盖了一栋楼，周围有些小花园，但建设标准很差，质量很差，其外面的配套环境和氛围，还不如白桦林居、绿地世纪城、枫林绿洲、中海华庭等高尚住宅
4、区，而且，一户和一户之间的距离还比较近，房子的建筑风格基本上都是一致的，缺乏个性化，缺乏体现美的感觉，加上配套不全，整体环境认可度还待提高，交通偏远，虽然价格较低，但销售一直不太好，开发商较有名的关注了在售的雅荷蓝湾，但其目前主打业态为多层洋房。雅荷蓝湾位于古城西安北郊未央湖片区，总用地面积约6.6万平方米，计容积率建筑面积为97000平方米左右，与480亩未央湖公园为畔，以西班牙建筑风格打造西安首席退台式花园洋房。雅荷蓝湾花园洋房1#、3#、6#楼清盘，房源面积133-330，均价6600元/，全款96折，按揭98折，1#、3#、6#楼总高7层，1梯2户设计，目前全部为现房。三、浐灞生态区（
5、以下为现场查看项目）这两天主要对浐灞生态区的别墅市场进行了初步调研，主要调研了御锦城的萨拉曼卡、浐灞半岛、湾流、九溪、绿地国际生态城共5个项目下图为浐灞生态区示意图，黑色五角星为现场查看楼盘：1、九溪开发商：高新地产，为西安本地有实力的开发商具体位置东临西滨大道中线，南临陆杏路，西临灞河河堤中线，北临西部渔港度假村南墙。项目总占地约384余亩，分为三个地块集中开发，总建筑面积约62万平米，平均容积率2.2。项目规划69栋住宅楼、商用楼、幼儿园、社区服务中心等。目前第一地块业态主要以联排别墅为主，少量洋房。项目一期洋房已售罄。目前在售联排、叠拼。叠拼面积202-260平米，均价11000元/平米
6、，联排320-540平米，均价15000元/平米。全款98折，按揭99折。洋房叠拼联排房源已封顶；预计2015年上半年交房。2013年8月开盘，洋房已全部卖完，联排及叠墅在开盘一月内80%房源售完。个人感觉售楼部风格很好，园林水平堪比龙湖，别墅的私密性得到很好体现，紧邻拔河景观带，有较好的参考价值。2、湾流开发商：西安泛华宏运置业有限公司投资商:万达集团,泛华城投占地面积:185000平方米、建筑面积:115789平方米，容积率0.63湾流项目总占地约1100亩，以法兰西建筑风格，两进式合院别墅、三进式独联体别墅、大镂空叠拼小墅等， 1800亩临河高尔夫湿地公园与灞河；社区配套独立的集中式高端
7、商业广场。湾流项目分五期开发，一期规划88栋别墅，48栋花园洋房，于2013年8月开盘，临街洋房尚有剩余，别墅在开盘两月类销售大半。独栋别墅，价格16000-20000元/平。面积325-410平米之间。全款优惠2个点。按揭优惠1个点。工程进度为40多套主体已经起来。入住时间为2015年5月。参观了三进式独联体别墅样板间，地下一层送一半面积，送车库，装修风格尚可，有一定吸引力。下期联排价格尚未定，已收价格区间在11000-15000元。园林景观也不错，高尔夫球场布局，有一定借鉴价值。3、浐灞半岛开发商：上海城市开发有限公司西安分公司浐灞半岛地理位置比较优越，相对比较繁华。浐灞半岛没有独栋别墅，
8、周围一圈都是高层，中间坐落着别墅区，以中间联排别墅居多，紧挨高层为叠拼。三联排的别墅均价15000元-20000元，地上三层，地下一层，车库可以直接入户，房间都很小。赠送花园，每层赠送露台。叠拼的别墅，总高有4层，或5层，没有电梯是公用楼梯叠下是一二层，175平米，均价是10000元，户型不太好，赠送花园阳台。叠中是三四层，146平米，均价是11000元，户型方方正正，屋顶是斜顶，赠送花园阳台。叠墅现在参加新浪网团购价是8636元/平米。看房感觉：别墅区为徽派民居风格，以黑白风格为主，因园林绿化尚在施工，故整体感觉较一般，样板间装修水平亦感觉不好。4、御锦城的萨拉曼卡别墅区开发商：盛恒（西安）
9、房地产开发有限公司是由新加坡盛邦置业和香港恒基兆业地产于2006年携手合作组建的一家地产外资企业。御锦城总占地是2046亩，其中萨拉曼卡别墅区是110亩；业态有联排、独栋以及叠墅，容积率1.1。五联排的别墅均价是15000-22000元，面积大约350-380平米，赠送70平米的花园，停车位独栋的别墅均价是18000-25000元，面积大约400-650平米，赠送花园，停车位叠拼别墅239-330平米均价8500-12000元/平米；总高6层，电梯入户。项目自2011年12月开盘，所剩货源不到10%，洋房最早售完，现在处于清盘阶段，尾盘活动95折，总价再减8万元。项目均为现房，无样板间，园林均
10、已完工，已达到交房条件。5、绿地.国际生态城开发商：上海绿地集团绿地国际生态城位于浐灞生态区南端，浐河上游西岸，北至新兴南路，东临浐河西路，南临南三环，西为规划道路，紧邻1000亩雁鸣湖湿地公园。项目总用地面积约为4000亩，首期开发的一期、二期项目总占地约为216119（约为324亩），总建筑面积约为436417，其中地上面积约为325611，地下面积约为110806。综合容积率1.5。物业类型包括高层以及别墅，包括双拼别墅、独栋、联排别墅，采用顶尖绿色低碳建筑技术。一期总户数218户，类型以双拼，四联排别墅，六联排别墅，独栋三合院别墅为主，户型区间为380-520；项目独享前花园后双院、赠
11、送独立私家双车位。均已售罄。一期价格从1.1万-2万不等。开盘3个月销售额达到12亿元。二期剩余几套独栋298平、310平，28号独栋2.39万每平;68号、70号联排11000元每平米起。联排别墅面积为210-240平米，均价14000-20000元/平米，也仅剩不足十套。以上五个楼盘综述如下表：项目资源核心价值产品类型价格评价九溪灞河景观带生态核心+品牌开发商高层、洋房、叠拼、联排叠拼均价1.1万元，联排均价1.5万元/平米4+分湾流灞河景观带+1800亩高尔夫公园生态核心+品牌大盘洋房、别墅别墅价格1.6-2.0万元；联排1.1-1.5元4分浐灞半岛浐灞半岛绝版地块、广运潭公园、浐河桃花
12、岛生态核心+商务资源高层、联排、叠墅联排均价1.5万-2万元/平米；叠墅均价1.1万/平4-分萨拉曼卡浐河景观、恒基名企大盘生态核心+品牌大盘高层、别墅独栋1.8万-2.5万，联排1.5-2.2万4分绿地国际生态城晨鸣湖湿地公园、浐河上游、高端绿色建筑生态核心+品牌大盘高层、别墅联排1.1万-2万，独栋均价2.4万4.5分注：洋房是指7层以下复式或跃层住宅。以上打分为个人打分，仅供参考。三、其他版块城西版块关注了阳光城的西西安小镇巴塞阳光项目和蔷薇溪谷项目。西西安小镇位于显示未来城市核心区沣渭新区核心地带，是“阳光城国际社区”项目的一期组团。西西安小镇规划占地525亩，总建筑面积25万平方米。
13、容积 率小于1.2，绿化率高达45%，车位达1305个。社区拥有建筑面积为2500平米的高档会所。二期巴塞阳光，主推1-33号楼，户型面积为280-360平米，均价14000元/平米，项目负一层全部赠送面积大概100平米左右，建筑风格以西班牙、托斯卡纳为主，有样板间，装修效果较好，园林绿化也比较精美。阳光城蔷薇溪谷项目位于西咸新区的核心地带，阳光城蔷薇溪谷整个C2地块项目规划用地面积158930（约239.74亩），其中A、B区占地约64645（约96亩）；A区总建筑面积90864，B区总建筑面积3328平方米。其中A区1-34#楼，叠拼，共352户；B区61-64#楼，双拼别墅，共8户。整个
14、C2地块项目容积率1.3，绿地率35%。蔷薇溪谷是阳光城新近推出的经济类别墅概念，面积160-190平叠拼别墅，最低总价125万，2012年阳光城在高新区首推林隐天下此类项目，销售火爆，因总价低、居住舒适度高受到追捧。四、小结根据了解情况看，随着城市扩张以及新兴区域的发展，因秦岭北麓已限制别墅的开发，浐灞版块将因生态的改善或将主导西安别墅未来市场。曲江别墅市场发展高峰始于曲江新区的再次建设，凭借曲江对历史人文的挖掘，其千余年的文化底蕴，成就了曲江旅游、度假、休闲、居住的理想之地。自国内地产巨头金地集团、中海地产纷纷抢滩曲江别墅之后，本地实力开发商高新地产、天地源股份、荣华集团等在曲江的别墅项目也遍地开花。随着开发商的规模聚集，曲江别墅群的聚集效应凸现，从而依靠产品供应的丰富拉动了曲江板块别墅市场的价格。浐灞生态区凭借原生态自然环境和大品牌开发商的倾力打造，以及后花园的绝佳区位优势，竞争实力不容小觑。未来随着区域内生活、商业、商务等配套的齐备，市政路网的进一步完善，距离市中心较远的劣势将不断弱化。在政府大力扶植和知名开发商的关注下，其将成为西安最具吸引力的新兴居住区。
