《山东济南银丰南二环地块项目策划报告（终稿）33》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山东济南银丰南二环地块项目策划报告（终稿）33（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 银丰二环南路地块项目策划报告策划篇第一部分 项目分析一、 项目概况1.项目地地块简介介本案位于济济南市二二环南路路与英雄雄山路交交汇处东东北侧，南南临二环环南路，西西临武警警学院，东东临规划划路（舜舜德路），西北靠龟山，东北临兴济河，临近二环路的地块标高在140米，东邻规划路的标高在122-134米，临近龟山的标高在124.5米，项目占地约180亩，规划总建筑面积约23万平方米。项目隶属济南南部控制板块，地理位置珍稀优越，但距市区稍远，且周边配套尚未齐全，对项目品质有一定影响。2.技术经经济指标标总用地面积积：12220116.55建设用地面面积：11137792.6总占地面积积：27753
2、77.8总建筑面积积：23381008.00其中：地上上23001088.0地下80000.00建筑密度：24.2容积率：22.022绿地率：336.228二、 SWOT分分析1.优势分分析（SStreengtth）板块素素质较高高。项目隶属济济南南部部板块，秉秉承济南南人“住南不不住北，住住东不住住西” 的传传统居住住习惯，该该项目属属于“南贵”高档住住宅区。自然环环境较好好。项目地处济济南市南部板块块，是济济南市空空气质量量最好的的地区之之一，且且项目依依山傍水水，山峦峦连绵起起伏，外外部环境境条件较较好。优质产产品设计计。在高度竞争争的房地地产市场场中，产产品设计计的差异异化是吸吸引客户
3、户的最重重要手段段，BLLOCKK庭院式式建筑、退退台式及及露台情景景阳房 、4.8米挑挑高及三三错层空空间等全全新概念念，绝对对引起市市场关注注的新焦焦点。2.劣势分分析（WWeakknesss）地理位位置稍偏偏。项目地处济济南市南南部二环环南路北北侧，距距市区稍稍显偏远远。配套比比较缺乏乏。项目周边尚尚在规划划建设中中，配套套有待完完善，整整体城市市化形象象还未形形成，尤尤其是东东侧的舜舜耕路和和北侧的的旅游路路尚未修修通，目目前只能能从南侧侧二环南南路进出出项目，这这势必影影响项目目的品质质。相邻项项目影响响。 由由于项目目东南角角被太平平洋项目目分割出出一块，造造成地块块的不规规则，对
4、对项目的的建筑规规划、产产品设计计、外部部形象及及产品销销售都有有一定影影响。噪音尾尾气及工工业污染染。项目北侧靠靠近发电电厂，该该发电厂厂工业污污染将对对项目的的整体销销售产生生一定影影响，而而项目位位于主干干道二环环南路北北侧，交交通噪音音尾气污污染亦将将对项目目沿路房房屋的销销售产生生威胁。地块内内地形复复杂，地地势地洼洼；南北北高差较较大，且且南高北北底；规规划设计计难度较较大。3.机会分分析（OOppoortuunitty）市场需需求旺盛盛。济南作为省省城，近近几年逐逐渐加速速城市化化和城市市旧改建设设，另外外省城相相对较多多的事业业单位人人员随着着收入的的逐渐提提高，他他们对单单位
5、分的的福利房房已不能能满足居居住的需需求，必必将产生生旺盛购购买需求求和二次次置业的的中高档档精品社社区需求求，对本本案的定定位构成成有力支支持。板块高高贵且珍珍稀。由于“南贵贵”的居住住习惯和和绝版的的地理位位置，必必将吸引引大批的的客户群群。教育资资源的潜潜力有待待挖掘项目周边有有丰富的的教育资资源有待待挖掘，附附近有中中华女子子学院、济济南武警警学院、山山东电力力高专及及规划建建设的山山东大学学分校区区等，若若能与名名校合作作在本项项目中设设立附小小或附中中，使这这里的教教育设施施一举达达到济南南最前列列，在这这里居住住的每一一个孩子子从小到到大都得得到最好好的教育育，以使使市区内内的中
6、青青年家庭庭仅仅为为了孩子子的教育育就踊跃跃前来购购买，成成为本案案的最大大优势所所在，在在市场竞竞争中处处于领先先地位。4.威胁分分析（TThreeateen）政策环环境影响响。由于房价的的高涨不不下，已已引起国国家有关关方面的的关注，温温家宝总总理在政政府工作作报告也也提出要要把抑制制房价过过快上涨涨作为今今年政府府的工作作内容之之一。近近期国家家有关部部门连续续出台房房地产政政策抑制制房价，一些政府部门也采取了相应的措施，如各商业银行提高房贷利率等，因此在项目的开发期内，不能避免项目的运作受到政策的负面影响。片区竞竞争较大大。虽然地处济济南“南贵”珍稀板板块，但但与同期期相邻的的鲁能占占
7、地20000亩亩的项目目和永盛盛总建1140万万平的项项目相比比，并无无大盘优优势，且且开发项项目与天天泰太阳阳树（小小高层及及高层建建筑）相比同同属高端端产品，在在济南房房地产开开发进入入产品规规划设计计、服务务配套、价价格、产产品质量量等多元元化竞争争时代的的今天，将面临片区内其他大盘的激烈竞争。市场风风险。大盘开发量量大，销销售周期期长，市市场随时时处于变变化之中中，如果果由于市市场资讯讯状况差差、市场场调研困困难等原原因而造造成大盘盘前期策策划及市市场调研研不到位位、调整整不及时时导致销销售困难难随之引引起财务务资金周周转困难难是大型型开发项项目致命命的问题题。5.解决方方案发挥优势，
8、降降低劣势势 挖掘资资源，以以品质为为基点，以产品设计为突破，树立项目高档住宅高端定位的形象。突出项项目位置置稀缺和和珍贵，以产品制胜。建筑产产品、会会所配套套、功能能配套超超前化、个个性化、差差异化、人人性化，做做到人无无我有、人人有我优优、人优优我专，尽尽最大努努力提高高产品的的性价比比。利用机会，规规避威胁胁 利用项项目自身身优势，加强项目策划及规划设计，开发出市场需求的产品，促进市场的需求。利用区区域规划划的机会会，开发发高品质质的高档档住宅产产品。把握入入市时机机，合理理避开正正面竞争争。充分利利用板块块优势，加加大南部部绝版地地带的炒炒作，使使之成为为最抢眼眼的热点点，引起起全市购
9、购房者对对绝版的的购买欲欲望。三、 竞品项目分分析根据调查，现现将本案案周围竞竞争项目目情况列列如下表表：序号项目名称坐落规模产品类型价格（元/）市场定位优劣势1天泰太阳阳树中华女子学学院东南南侧、兴兴济河北北侧占地约1770亩，总总建约1100万万平前期原拟建建坡地别别墅，后后期改为为14幢幢（小）高高层住宅宅，具体体未定约80000高档住宅优势：“高高舒适度度、低能能耗”卖卖点新颖颖、符合合设计潮潮流走向向，交通通不经过过发电厂厂；劣势：周边边配套不不完善2国华项目（原东方美美郡）北靠千佛山山，南接接阳光舜舜城中城城占地约3440亩别墅约100000高端产品优势：产品品档次高高；劣势：体量
10、量大，定定位高，去去化有一一定阻力力3鲁能项目二环南路与与英雄山山路交汇汇处东南南侧占地约20000亩亩未定位定中低端产品品，面对对一次置置业客户户优势：开发发商的雄雄厚实力力品牌，大大盘的完完善配套套；劣势：定位位较低，体体量大，开开发周期期长，去去化慢，资资金和市市场风险险大4永盛项目二环南路与与英雄山山路交汇汇处西北北侧总建约1440万平平小高层住宅宅约44000中端产品优势：地处处成熟配配套区；劣势：片区区档次低低，体量量大，去去化慢，风风险大5恒信昌项目目阳光舜城北北区占地约300亩，总总建约22万平叠加别墅、联联排别墅墅叠加别墅约约60000、联联排别墅墅约70000高端产品优势：
11、产品品档次高高，体量量小，去去化快，位位于阳光光舜城成成熟社区区，配套套完善；劣势：建筑筑密度大大，景观观缺乏第二部分 项目目产品建建议一、 项目开发策策略1.产品规规划概况况及重点点根据项目所所处地块块的基本本情况和和项目相相关的经经济技术术指标，我我们将项项目的产产品规划划如下：项目东侧沿沿规划路路（舜德德路）拟拟建9幢幢11.5F小小高层住住宅，在在小高层住住宅北侧侧和西侧侧拟建77幢333F点式式高层住住宅，保保证采光光通风和和景观视视野；南南侧沿二二环南路路拟建55幢111.5FF小高层层住宅，西西北侧及及北侧沿沿龟山拟拟建BLLOCKK庭院式式多层住住宅（共共3座BBLOCCK庭院
12、院，每座座庭院由由4幢44.5FF-5.5F多多层住宅宅及1幢幢3.55F独立立双拼别别墅围合合而成）。2.项目的的开发理理念2.1.项项目建筑筑的语言言项目地处济济南南部部，属“南贵”之地，项项目旁边边的龟山山，神似似东方神神龟，寓寓意本地地块乃为为上风上上水之地地，项目目的贵气气就不言言而喻。就就周边项项目而言言，天泰泰太阳树树项目为为小高层层及高层层项目，与与本项目目有着物物业定位位基本相相同，会会对本项项目产生生较大。鲁能地块规模庞大，考虑到未来项目的去化，客户定位会倾向于一次置业者，产品会定位在中档。因此我们项目要避开周边项目的竞争，并将地块特点优势发挥到淋漓尽致，所以未来我们的项目
13、中必须具有高贵典雅的气质；项目于绿野野清翠之之中感悟悟自然和和谐之美美，放眼眼望去，西西南诸峰峰，层峦峦叠嶂，林林壑优美美，荡尽尽铅尘，享享受山水水之乐，人人生追求求的境界界在此升升华，所所以未来来我们的的项目中中必须具具有和谐谐自然的的境界；城市化的进进程改变变着我们们的居住住空间，但但是钢筋筋混凝土土的结构构也打破破了儿时时的小院院居住亲亲情，邻邻里之间间少了沟沟通、少少了关爱爱，建筑筑作为生生活的载载体，应应该承载载起我们们对美好好生活的的许多追追求，但但是少了了人文关关爱，少少了相守守互助的的邻里亲亲情，美美好的生生活也要要打折扣扣，所以以未来我我们的项项目中必必须具有有人文关关爱的情
14、情感；综述，开发发项目的的建筑语语言必须须具有：高贵典典雅的气气质、和和谐自然然的境界界、人文文关爱的的情感。2.2.项项目产品品的表现现2.2.11产品表表现BLOOCK庭庭院居所所我们建议在在项目西西北侧及及北侧沿沿龟山建建散点式式BLOOCK庭庭院式多多层住宅宅，以此此导入市市场将本本案打造造成为济济南第一一个BLLOCKK庭院式式社区，树树立项目目卓尔不不凡的品品质，引引导济南南高端住住宅发展展的新革革命。由由于济南南人对朝朝南向比比较敏感感，为了了避免BBLOCCK庭院院围合过过程中出出现东西西向，我我们建议议庭院采采用菱形形的围合合方式，从从而每户户都有南南向。在在立面层层次设计计
15、上，我我们将庭庭院的入入口设在在东西两两角，其其中西侧侧入口处处设3.5F独独立双拼拼别墅，南南侧建筑筑靠两侧侧入口处处的楼座座设计为为4.55F,其其余楼座座设计为为5.55F,这这种布置置中南向向楼座的的低层数数设计既既保证北北侧建筑筑的最大大采光，又又从外观观上形成成高度渐渐增的趋趋势，缓缓解了入入口处对对人的心心理压力力，同时时，多次次重复点点线结合合、高度度渐变的的布局，从从外观上上更富有有节奏和和韵律感感。BLOCCK庭院院内涵BLOCKK，即街街区，引引申为庭庭院、社社区，在在房地产产术语里里为友居居院落，即以以244幢建筑筑围合成成一个邻邻里单元元，一个个围合即即是一个个独立空空间，多多个独立立空间既既是彼此此相对独独立，又又在整体体空间中中相互呼呼应、合合为一体体。BLOCCK的特
