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1、目录第一章 总 论11.1 项目名称及申报单位概况11.2 项目概况31.3 结论与建议5第二章 市场预测62.1 市场现状分析62.2 市场趋势预测72.3 价格预测82.4 竞争能力分析8第三章 拟建规模及产品方案103.1 拟建规模103.2 产品方案10第四章 土地利用124.1 选址原则124.2 建设地点及土地利用合理性分析12第五章 建设方案165.1 设计依据165.2 总图165.3 土建175.4 设备方案185.5 辅助服务工程19第六章 环境保护和消防296.1 环境保护296.2 消防31第七章 节能分析347.1 用能标准和节能规范347.2 能耗状况和能耗指标分析
2、367.3 节能措施和节能效果分析39第八章 项目管理机构设置478.1 管理机构的设置478.2 职工定员47第九章 项目实施进度489. 1 编制依据和原则489. 2 建设工期48第十章 工程招标4910.1编制依据4910.2项目基本情况4910.3招标初步方案概述50第十一章 投资估算及资金筹措5111.1 投资估算依据及范围5111.2 项目开发建设投资估算5111.3 项目建设及用款计划5211.4 项目投资及资金筹措52第十二章 财务效益分析5312.1 收入预测5312.2 经营税金5312.3 经营成本5312.4 利润总额5312.5 企业所得税5312.6 税后利润53
3、12.7 盈利能力分析5412.8 财务效益评价结论54第十三章 研究结论55附表56附表1 项目总投资估算56附表2 销售收入与销售税金及附加估算表58附表3 投资计划与资金筹措表59附表4 利润与利润分配表60附表5 ：资金来源与运用表61附表6：现金流量表62第一章 总 论1.1 项目名称及申报单位概况1.1.l 项目名称*工商行商住楼1.1.2 项目承办单位概况承办单位：*有限公司法定代表人：*1.1.3 编制依据及范围（1）编制依据投资项目可行性研究指南(试用版)中国电力出版社2002年3月第一版； 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；房地产开发项目经济评价方法(
4、建标2000205号)*省人民政府关于印发*省固定资产投资项目核准实施办法和*省固定资产投资项目备案管理办法的通知(冀政200532号)；国家发改委【2011】534号文和冀价行费字【2002】44号文；国人防办【2003】第18号文；*市区土地价格执行标准及地价管理规定；国家、省、市有关法律、规范、规定及文件；项目开发建设单位提供的规划、建设条件等有关基础资料。(2)工作范围本项目可研报告研究范围是与*工商行商住楼相关的开发建设工程。本项目场外供水、供电、供气等管网建设投资及道路投资不在本项目研究范围内，不计入本项目投资估算。1.1.4 项目提出的理由及过程随着近年来房地产行业的高速发展，房
5、地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其近几年来市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。基于此，很多房地产开发商向商业房地产方向发展，既有休闲的商业区域，也有便利的住宅区域，就是商住
6、楼的特点。从部分重点城市近几年的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，其商业地产的发展很快。随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内商业产品的销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。顺应商业地产的发展趋势，因此提出了本项目的建设。1.2 项目概况1、拟建地点本项目位于*市*县
7、城内会昌街北侧，东至*县工商银行宿舍，南至*，西至*县建设银行宿舍东侧胡同，北至*县工商银行宿舍。该区域交通设施齐全，交通条件良好，地块位置非常优越。2、建设规模及主要建设内容项目总占地面积*平方米（折合*亩）。建筑物基地面积为687.90平方米，总建筑面积为*平方米，均为地上建筑包括商业建筑面积*平方米，住宅面积1300平方米。本项目建筑为邻街建筑，项目区内无绿化。本项目建筑为4层，拟一至二层为商业，三至四层为住宅。3、主要建设条件（1）供水本工程水源为市政给水管网供给，分为两路供水，分别供给建筑单体生活及消防用水，当市政给水管网压力不足时，由变频给水装置加压供给。（2）雨水、污水排放项目区
8、室外采用雨、污分流体制，雨、污水全部回收利用，在两侧道路下敷设雨水和污水管道。建筑物的粪便污水均经化粪池处理后进入排水管网；区域内建筑物的排水经室外排水管网最终排入市政污水管网。室外地面雨水首先通过渗透补充地下水，多余的雨水溢流排入市政雨水管。对于雨水收集管网的设计采用地面雨水采用渗透排放系统。（3）冬季取暖本项目住宅区域冬季取暖使用天然气壁挂炉，商业区域冬季取暖使用壁挂空调。（4）供电拟采用双路供电，各从附近接入点引入项目配电室。考虑留有余地，变压器容量为800千伏安。（5）供气已由*县*燃气的天然气高压线接口处引入天然气，建成天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。（6）电信本项目
9、电信工程拟由中国电信*分公司解决。4、总投资及资金筹措该工程项目总投资为904.80万元。其中：工程费用607.63万元，占总投资的67.16%；工程其他费用230.15万元，占总投资的25.44%；预备费用67.02万元，占总投资的7.41%。（详见附表1）资金筹措方式：本项目全部资金均为*有限公司自有资金。5、项目建设期本项目建设周期为12个月。初步拟定工程自2013年9月份至2014年8月。6、主要技术经济指标序号指标单位数量备注1建设规模栋12总用地面积平方米*3建筑占地面积平方米687.904总建筑面积平方米*5工程投资万元904.806建设期月127销售收入万元14778销售税金及
10、附加万元829利润总额万元399.9710税后利润万元180.5211所得税万元219.4512投资利润率%66.6313总投资收益率%27.7214投资回收期年2.11含建设期1.3 结论与建议本项目的建设大大提高了土地的利用率，节约土地，对国家和当地的发展有着长远的意义。项目建成后，必将对当地服务和流通业有一定的促进，不仅有利于土地资源的合理利用，优化城市空间布局，落实*县规划，而且有利于改善人民群众的生活环境，提升*县整体形象，加快现代化进程。因此，本项目的建设是必要的。第二章 市场预测2.1 市场现状分析房地产项目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资
11、积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的资金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。中央经济工作会议为明年中国经济定调为“保增长、扩内需、调结构”这九字方针，这九字方针既是对明年中国宏观经济整体把握，又是对微观行业的具体要求。中央九字方针的确定结束了关于房地产行业是不是国民经济支柱产业的争论，确立了房地产的支柱地位。他进一步解释道，“保增长”是对国内房地产市场的投资作出了要求，“扩内需”是对房地产市场的消费提出了要求，而房地产市场的供需两旺，需要的是保持投资和消费两方面的良性平衡，最后一点
12、“调结构”就是为了实现房地产市场能够获得平衡而提出的有效解决方法。 目前中国房地产业的支柱地位已经成为一个既成事实，而广大群众的购房需求也是一个客观的刚性存在。过去几年的房地产市场在买卖双方非理性的共同推动下，出现了价格畸高、投机盛行、购买力透支等现象，让房地产市场的供方和需方产生了严重的背离。 随着政策调控对住宅市场的持续施压，商业地产的价值逐步体现出来。一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。加之住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述，无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。可见，本
13、项目的建设，市场前景广阔。2.2 市场趋势预测国家历次调控均未涉及商业地产，作为长期持有的物业，商业地产可以带来长期稳定的收益。目前商业地产尚处于发展初期，国家会扶持其稳定发展。稳定的资金收益和政策的扶持，是本土开发商看好商业地产未来发展的主要原因。另外，现在开发商业地产的回报率明显高于开发住宅项目，而高额回报的诱惑也是传统住宅开发商瞄准商业地产进行投资最重要的原因。从世界各国经济发展来看。在经济发展初期，多注重房地产的资本属性，房地产市场被视为资本市场，甚至将房地产业作为拉动经济增长的支柱产业；而当经济发展到一定阶段，房地产的社会属性开始受到关注，房地产市场逐渐转变成为消费市场，房地产的支柱
14、产业地位被高科技产业和现代服务业等新兴产业取代。房地产业不仅在推动经济发展中发挥应有作用，更要在促进民生改善和社会和谐中体现重要功能。从保障和改善民生出发，将房地产业拉动经济增长与更好地解决民生问题统筹起来，这样的增长才能带来经济与社会的协调发展，才符合以科学发展为主题的要求。充分认识房地产业的这种性质变化，正确把握房地产业在经济发展过程中的角色转换，关系着我国转变经济发展方式的战略目标的实现，也关系到国家的长治久安。 随着房地产融资成本、交易成本和持有成本的逐步增加，商业地产开始成为抵御通胀的产品。广义上的商用地产，包括商业地产、写字楼、旅游地产和产业地产。商业地产与一个国家的经济发展息息相关，其发展手段和资本来源非常灵活且多元化，因此投资价值和市场价值优势显著，发展空间巨大
