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1、大丰*置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目申请报告 *土地房地产资产评估咨询有限公司二一二年九月目 录第一章 申报单位及项目概况1一、项目申报单位概况1二、项目概况1第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析19一、发展规划分析19二、产业政策分析20三、行业准入分析21第三章 资源开发及综合利用分析22一、资源开发方案22二、资源利用方案22三、资源节约方案23第四章 节能方案分析26一、节能规范与用能标准26二、能耗状况及能耗指标分析27三、节能措施及节能效果分析29第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析34一、项目选址及用地方案34二、土地利用合理性分析35三、征地拆迁及移民安置
2、规划方案35第六章 生态环境影响36一、环境和生态现状36二、生态环境影响分析37三、生态环境保护措施38四、地震灾害影响分析39五、特殊环境影响39第七章 经济影响分析40一、经济费用效益或费用效果分析40二、行业影响分析45三、区域经济影响分析和宏观经济影响分析45第八章 社会影响分析46一、项目社会影响分析的原则46二、社会影响效果分析46三、社会适应性分析47四、社会风险及对策分析47II第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况单位名称：大丰*置业有限公司单位住所：大丰市西团镇新建路法定代表人：傅超注册资本：800万元人民币实收资本：800万元人民币公司类型：有限公司（自然人
3、控股）许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：房屋租赁，物业管理。经营期限：2012年4月13日至2032年4月12日第二节 项目概况一、项目名称大丰*置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目二、项目拟建地点本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块，用地范围为：东至万家富花园，西距牛湾河20米，北至新建路，南北总长约142米。三、建设内容及规模本项目总用地面积35892.20平方米，总建筑面积60980.07平米，建筑基底面积11115.00平方米，具体的建设内容及规模如下：7幢6层住宅，2幢10层建筑，1幢8层住宅，3幢5层住宅，1幢三层建筑。住宅建筑面积为55427.25平方米，包
4、括：多层住宅35839.83平方米，高层住宅17725.54平方米，低层建筑1861.88平方米。商业、物业用房2729.96平方米。设商业停车位223个，其中：机动车17个，非机动车206个。住宅停车位1346个，机动车地面停车190个，地下停车196个，非机动车960个。居住总户数设计为480户。项目的主要经济技术指标详见表1.1。表1.1 主要经济技术指标表序号项目单位指标备注一技术指标1总用地平方米35892.202总建筑面积平方米60980.072.1地上建筑面积平方米58157.212.1.1多层平方米35839.832.1.2高层平方米17725.542.1.3低层平方米1861
5、.882.1.4商业、物业平方米2729.962.2地下建筑面积平方米2822.863建筑占地平方米11115.004容积率平方米1.625建筑密度%30.976绿化率%30.007户数户480.008人数人1440.00户均3人9商业停车辆2239.1机动车辆179.2非机动辆20610住宅停车辆134610.1地面机动车停车辆19010.2地下机动车停车辆19610.3非动车停车辆960二经济指标1总投资万元12726.431.1开发建设投资万元12494.851.2经营资金万元231.582资金筹措万元12726.432.1资本金万元7226.43约占比56.78%2.2销售回笼资金万元
6、5500.00约占比43.22%3销售收入万元17182.874营业税及附加万元962.245利润率%5.1投资利润率%27.46%5.2投资净利润率%20.59%5.3销售利润率%20.34%6财务指标6.1内部收益率（税后）%17.08%Ic=12%6.2投资回收期（税后）年3.08Ic=12%6.3财务净现值（税后）万元620.80Ic=12%四、项目建设方案1、总图布置原则（1）符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。（2）考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证有良好的居住人文环境。（3）减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。（4）
7、通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。绿化带景观与各楼群间的绿化相结合，达到环境均好性。充分考虑居民群体的不同需求。2、总图布置原则（1）城市居住区规划设计规范（GB50180-1993）（2002年修改版）；（2）江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）；（3）城市道路设计规范（CJJ37-1990）（1998年版）；（4）城市道路交通规划设计规范（GB50220-1995）；（5）城市道路照明设计标准（CJJ45-2006）；（6）城市道路绿化规划与设计规范（CJJ 75-1997）。3、总平面布置本项目建设内容主要有住宅用房、商业用房、物业管理用房、地上停车库以及变配电系统、给
8、排水管线、道路等公用配套工程。项目规模地块地形比较规则，呈现“T”型形状。根据上述布置原则，总平面布置首先应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。按照“整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、注重气氛、以居为本、适度超前、便于操作”的原则，根据规划设计条件及周边特点，拟开发7幢6层住宅，2幢10层建筑，1幢8层住宅，3幢5层住宅，1幢三层建筑。图1-1 项目总平图本项目总平面布置情况具体如下：（1）住宅设计规划住宅设计间距系数不小于1.50。（2）规划结构本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块，用地范围为：东至万家富花园，西距牛湾河20米，北至新建路，南北总长约1
9、42米。因此，在充分考虑周边环境和规划条件的前提下，根据地形、日照间距、红线退让等条件，结合道路走向，在地块内部布置7幢6层住宅，2幢10层建筑，1幢8层住宅，3幢5层住宅，1幢三层建筑，在地块内合理布置。从而形成了一个相对规整的建筑空间，与外部环境融会贯通。（3）商住楼内通道宽畅，与外围四周贯通，流线明晰，交通便捷，功能分流互不干扰，没有死角，消防车能到达每个楼栋。（4）建筑功能实行立体布局。大丰*置业有限公司普通商住楼建成后，采用封闭式管理，配备电子监控，按智能化管理的要求统一配套防范设施；辅以健康绿地供业主休闲；数字电视、宽带等智能服务设施接驳到小区。（5）建筑风格体现有特色。建筑物的风
10、格、色彩等应体现城镇形象，与周边相协调，体现现代风格。本项目建筑设计从整体到细部均注重在具体表达与抽象表达之间形成对话，使形态与空间的隐喻构成独到风格和魅力。景观要求房屋以现代建筑风格为主。4、道路交通方案（1）道路系统小区四周道路已基本形成，内部道路系统规划采用环状网设计并按二级布置。一级道路为区内主要道路，包括主干路与城市道路连接入口，解决进出于小区内部主要交通。二级道路为小区内部次要道路和汽车进户路。（2）交通组织为保证小区内的宁静和交通安全，区内禁止重型车辆进入，外部车辆不能随意进入。区内采用人车分流，主入口人车有续并进。小区内绿地景观大道以步行为主，为小区居民创造良好的居住环境，小区
11、的主次出入口均设置在新建路。5、绿化景观方案区内绿地沿路一律栽植行道树，可绿地处全部植草皮。园区的景观规划要通过建筑、道路、绿地、公共开放空间等物质要素的控制设计，使之形成相互和谐、多样统一的整体效果。同时，注重沿道路的景观，建筑物的体量、高度、材料、色彩应体现城市形象，与城市主色调、风格相协调。6、建筑工程（1）建筑方案1）设计依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）；城市居住区规划设计规范（GB50180-93，2002年版）；住宅设计规范（GB50096-1999，2003年版）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；江苏省住宅设计标准（DGJ32J26-2006）；江苏
12、省居住建筑热环境与节能设计标准（DGJ32/J71-2008）。2）建筑设计本工程位于万家富花园西侧地块。项目地块内由南向北依次布置建筑，沿街低层设置商业功能区。（2）结构方案1）设计依据建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006版）；建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年局部修订）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；混凝土结构设计规范（GB50010-2002）。2）设计参数本项目建筑桩基安全等级为一级。抗震本项目建筑抗震设防类别为丙类，根据建筑抗震设计规
13、范（GB50011-2001），大丰市的建筑抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。风荷载基本风压：根据建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006版）及高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002），50年重现期基本分压0.40kN/m2，100年重现期基本风压0.45 kN/m2，地面粗糙度类别为C类。基本雪压：根据建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006版）及高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002），50年重现期基本雪压为0.65 kN/m2，100年重现期基本雪压为0.75 kN/m2。主要荷载及构件参数不上人屋面：0.5 kN/m2 商业、疏散楼梯：3.5 kN/m2 出挑阳台、楼梯、餐厅、公用卫生间、走道：2.5 kN/m2住宅、厨房、上人屋面：2.0 kN/m2其余未注明荷载见建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006版）。3）结构方案7幢6层住宅，2幢10层建筑，1幢8层住宅，3幢5层住宅，1幢三层建筑均采用框架结构体系，框架抗震等级为二级。所有建筑拟采用桩基础，具体基础形式待场地地质勘察后再行确定。7、给排水方案（1）设计依据1）建筑给水排水设计规范（GB
