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1、*韩日精品城前期筹备的运营方案*集团企划部2011年5月30日目 录一、 经营战略-2二、经营定位-3三、经营项目分布-3四、服务功能设计-4五、经营规划布局-4六、建筑包装设计-4七、运营管理设计-5 八、招商设计-5 九、商场运作财务分析-9 十、发展前景-10韩日精品城前期筹备的运营方案不要考虑能赚多少钱，而要考虑如何让*百货火起来，尽量在少投入的前提下让联营者赚到钱，而原让赚到钱的业户为我们宣传*百货怎么赚钱，从而提升商业地产的价值，尽快销售偿还收购资金是制定我们前期筹备的运营方案的总目标。一、 经营战略 消费者是一个庞大而复杂的整体，不同消费者对于同类产品的需求具有很大差异性。因此，
2、我们应根据自身的资源条件以及居民消费特点、周围其他零售企业的经营目标等诸多因素，确立自己独具一格且又是目标消费群认同的特色经营方式，给消费者留下独特的印象。延吉市位于吉林省东部，是延边朝鲜族自治州首府所在地，全市六十万人口中，朝鲜族人口占百分之五十八，民族特色浓郁、自然风景优美。我们应该充分发挥我们的文化优势和资源优势，可以考虑以下经营战略：建议将*百货名称更改为*韩日精品城。选择特色商品。突出韩日精品这个重点，相应地要把各方面经营做到位。民族特点突出。充分利用朝鲜民族这张品牌与长白山生态品牌形成互动，为公司经营打出一张民族品牌。塑造特色形象。确定与众不同的企业宗旨、使命、经营理念以及企业名称
3、、标志等象征性项目，让消费者购物、休闲就能联想到*韩日精品城。营造特色购物环境。增加一些方便性和补充性服务设施，为顾客营造一个温馨、舒适、整洁、安全的购物环境。二、经营定位近几年，由于延吉百货大楼、时代广场、明珠购物中心等商业公司的兴起，给延吉市商业市场带来了质的飞跃，在此激烈的商业竞争中，*韩日精品城应因地制宜，力求创新。针对延吉市的消费特点，通过市场分析和营销策划，以韩日精品为定位，实施品牌战略，将提升商业地产价值，并通过以人为本的管理，强化公司凝聚力和创造力，运用ISO9001-2000质量体系认证的管理模式，垄断该地区的中高挡韩日精品零售市场。三、 经营项目分布1、项目简介*韩日精品城
4、位于延吉市中心繁华商业区公园街公园路2号。总建筑面积12764.7 平方公里，前身为主营韩国商品的*百货。、项目经营单位华银商贸有限公司3、项目经营业态布局一层经营韩日食品及日用品超市。（主营韩日原装进口食品及日用品）二层经营韩国高档服饰 （主营韩国LOTTE百货知名品牌） 三层经营韩日精品电器 （主营三星、LG、SONY、松下等世界品牌）四层经营精品长白山土特产品（主营人参、鹿茸、林蛙油、食用菌、农副产品等中高档礼品）五、六楼经营按摩院（要求业主重新装修，提高服务档次）七层经营韩食馆（考虑全州拌饭及百年石锅等）八层经营咖啡、茶吧九、十层经营婚礼厅。（朝鲜族民俗婚礼厅）四、 服务功能设计*韩日
5、精品城集合购物、休闲、餐饮、文化、婚礼厅等多种商业形态，为消费者提供一站式服务；休闲、舒适、周到，凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。五、经营规划布局51经营规划布局要以“以点代面，特色经营为目的，也是精品城的经营特点。引进中高端韩日品牌合作商，对它们给予优惠政策，邀请其入场，让它们能够起到增强文化氛围，活跃新商场气氛之作用。52经营规划布局顺序要坚持韩日精品类商品优先，辅助项目配套的原则。53经营规划布局着重考虑韩日精品核心主力品牌专柜放在营业现场通道的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。六、建筑包装设计建筑包装设计符合现代
6、商业经营运做需要。对建筑物外观及经营区室内结构与装饰再做合理修饰改造，更好地满足商业经营需要（从增加营业面积的角度，应考虑楼梯的重新布置。七、运营管理设计 运营管理参照ISO9001-2000质量体系认证的管理体系模式。ISO9001-2000质量体系认证的各项管理性文件和各工作流程操作性文件，是精品城的运营管理的依据及指导蓝本。八、招商设计 1、招商优势: 公司商业经营管理团队为延吉市韩日精品零售市场订制最佳适宜的品牌经营合作方案，以利益共享、双赢经营我主导，运用韩日精品为依托，竭诚打造延吉市区域独家中高端韩日精品店，垄断该地区的中高端韩日精品零售市场。 2、招商范围：韩国知名品牌服饰（引进
7、韩国LOTTE百货品牌）、韩日品牌电器（考虑三星、LG、松下、SONY等知名品牌）；韩日原装进口食品、日用品；长白山旅游土特产品；韩食；休闲类咖啡、茶吧；朝鲜族民族特色的婚礼厅。 3、招商要求：品牌商品具有有效的商标注册文件，产品合格证书和检验报告等质检资料，进口商品提供海关报关单及商检证明。4、经营合作方式 公司拟与韩国、日本中高端知名品牌的厂商、代理商、经销商以及本地区有实力的经营业主建立合作关系，考虑选择扣率形式为主的联合经营合作方式联合经营方式是公司与其他组织(个人)在平等互利的基础上，为谋求竞争优势和共同发展，实现彼此之间志愿联合的战略。这种经营方式有利于公司更有效地利用有限的资源，
8、创造更多的商机，提高竞争能力。5、经营合作标准： 一层：按每月200元每平方米的租赁标准， 扣率8%-20% 二层：按每月 元每平方米的租赁标准，扣率20%三层：按每月 元每平方米的租赁标准，扣率20%四层：按每月 元每平方米的租赁标准，扣率 20%五、六层：按每年 元每平方米的租赁标准七层：按每月 元每平方米的租赁标准，扣率20%八层: 按每月 元每平方米的租赁标准，扣率20%九、十层：按每月 元每平方米的租赁标准，扣率20%6、招商工作程序 为营造很好的招商环境，吸引更多的理想品牌供应商加盟，增加合格候选供应商的基础数量，特制定本招商工作程序。61全州内招商工作程序：此程序在招商工作时间排
9、序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向本地区宣传*韩日精品城的作用。利用全州有影响力的专业媒介发布新业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。62 韩国、日本招商工作程序：此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段，新公司可以派招商组人员赴韩国进行实地考察及招商工作。63延吉市招商工作程序631此程序在招商工作时间排序上定为第三程序,也是重要和关键的招商工作程序，当地招商业主应该占招商总量的半数以上，在保证特色品牌联营商数量的同时，当地招商兼顾开发引导的功能，协助当地联营商经营正规品牌化商品，成为韩日
10、品牌化经营的实践基地。632考虑减少、避免竞争对手对公司的招商筹备工作的不利手段干扰，正式招商工作与开业时间紧密衔接，不给对手恶意干扰的机会。招商人员队伍组建后必须经过系统培训，实践磨合后再投入实际工作状态。以先有计划有步骤地对适合预选供应商评定，有的放矢地对理想品牌供应商洽谈，这样不仅节约费用，而且能有准确的针对性，提高合作成功率， 634宣传工作中心，应以*韩日精品城即将登陆延吉市，成为购物的天堂、身份的象征，以全新的内涵震撼消费群，以上层的品质服务于延吉市人民等内容为中心，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质各项工作，做好铺垫。635细致调研现有韩日精品市场运营品牌现状，制定招商各
11、品类工作预案标准，初步接待来洽谈的品牌供应商，并认真填制初选供应商登记表，对重点目标备选供应商，保持主动接触，排除阻碍，建立合作伙伴关系。签订意项合作协议，收取合作预约订金。6367、招商工作进度第一阶段：筹备预案期1、总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；2、制定商品定位标准；3、拟定初步各商品类布局方案；4、拟定与供应商合作方式及条件标准。第二阶段：初选储备供应商期1、公司招商团队组建，基础工作技能培训，团队协调性磨合2、组织进入全州招商工作程序；3、组织进入韩国、日本招商工作程序，组织实施初选供应商资源储备； 第三阶段：评审确认供应商期1、 确定正式的各品类商品定位标准和品类布局执
12、行方案以及招商合作式方、合作条件标准等公司经营原则方案；2、 确定各品类最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性经营品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；3、 普通标准性品牌供应商洽谈合作条件，结果对比择优；4、评审确认合格供应商，签订意项合作协议，收取合作预约订金；第四阶段：合作协议书签订期1、根据公司各项筹备工作完成进度情况，确定准确开业时间，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与合格供应商签订正式合作协议书；第五阶段：入场实施专柜期2、卖场专柜设计基本标准设定，规定贯彻；3、与供应商协调专柜设计规格，符合双方设计规定要求；4、办理相关入场装修手
13、续，进场实施装修专柜；5、做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，完成阶段工作目标。8、招商部筹备期人员编制以工作相互支持、管理相互制约的工作原则，暂把公司在筹备期的招商部分为两个组。（1）规划审计组；（2）招商业务组。（3）品牌传播组（1）规划审计组：工作职能：宏观组织协调,各项工作监督跟进,评估分析招商结果人员编制：组长1名；综合助理1名；汇编管理文员1名。合计3人。根据具体工作职能特点选择适合人员。（2）招商业务组：工作职能：根据公司总计划原则制定各商品类具体招商工作计划方案，并认真实施执行人员编制： 组长1名，助理1名，综合业务4名，共6名。（3） 品牌传播
14、组工作职能：提高延吉市韩日精品城经营水平，满足公司经营的品牌数量，加快精品城组织速度，确保精品城经营品牌质量和如期开业。人员编制： 组长1名，综合业务3名，共4名。九、商场运作财务分析91平效估算 商铺租赁比例主要是取决于发展商回收资金的量比及实际可销售面积来决定的。如果租赁成本高于市场商户租金可承受的界限，成功经营将成为一句空谈。只有在发展商、业主、客户、经营四点利益平衡的情况下成功经营方可顺利启动，达到互赢的局面。具体的运算模式如下： 资金回收总量实际租赁面积投资回报率0%12个月=月/平方米/租赁租金（实际估算数据以销售总量为准） 每年基本费用： 根据预计分析每层租赁价格定为：9.2经营成本估算经
