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1、惟锐优化营销惟锐优化营销金潜商业广场初期提报方案金潜商业广场初期提报方案2012年年6月月26日日前言：前言： 因因为目前目前对项目周目周边的市的市场没有做深入的没有做深入的调查和分和分析，析，贵方也没有提供方也没有提供项目目设计书，对自身自身产品的理解度品的理解度也不也不够，故本，故本报告的内容比告的内容比较简单，剖析也不，剖析也不够深度，深度，希希贵公司公司见谅！叶叶2012年年6月月26日日惟锐优化营销惟锐优化营销目录CONTENTSPART项目审视PART营销推广整合PART合肥市场调查金 潜 商 业 广 场惟锐优化营销惟锐优化营销一.金潜商业广场项目市场调查分析1.1合肥市城市基本概
2、况1.2合肥市经济发展现状1.3合肥市总体城市规划PART市调分析1.合肥市城市发展分析2.1合肥市写字楼发展历程2.2周边主要写字楼分析2.合肥市写字楼发展惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市城市基本概况合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢
3、湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调市调分析/合肥市城市基本概况合肥地处长三角腹地，距南京仅129公里，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，随着区域经济一体化的趋势不断增强，合肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现，加快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥的经济发展还起着带动周边县市经济发展的带头作用，目前，安徽省正安徽省正在在打造以合肥为中心的省会经济打造以合肥为中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈、武圈，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城汉城市
4、圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。市群的竞争融合。注：合肥市已于2008年正式纳入长三角经济圈，享受长三角城市发展待遇。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市经济发展现状合肥GDP总量及三产结构1【GDP总量】：近6年合肥经济保持高速增长势头，初步核算，初步核算，2011年全年生产总值（年全年生产总值（GDP）3636.61亿元，按可比价格计算亿元，按可比价格计算，比上年增比上年增长长15.4%。按常住人口计算人均生按常住人口计算人均生产总值达到产总值达到48563元，按年均汇率元，按年均汇率折算为折算为7519美元。全市实现第一美元。全市实现第一产业增加值产业增加值208.2亿
5、元，增长亿元，增长3.5%；第二产业增加值；第二产业增加值2002.2亿元，增亿元，增长长19.8%；第三产业增加值；第三产业增加值1426.2亿元，增长亿元，增长11.4%。三次产业结构。三次产业结构调整为调整为5.7：55.1：39.2，其中工其中工业增加值占业增加值占GDP的比重为的比重为42.9%，比上年提高比上年提高1.8个百分点个百分点。 【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业，增速最快，占比最高，地产三产业有待进一步提高。PART市调分析/合肥市经济发展现状人均GDP及社会固定资产投资2【人均GDP】：从2009年合肥人均GDP达到41543元（折合6082美元），2011年人均生
6、产总值已达到48563元，按年均汇率折算为7519美元，快速的人均GDP增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从消费和需求双方面支撑商业的发展。【社会固定资产投资】：在续建项目强力推进下，合肥市固定资产投资继续呈现高速增长的良好态势，固定资产投资势态平稳，大项目比重稳步提高 。交通支持政策优势皖江城市带转移工业增长区位优势与长三角交通的网络化对接，交通枢纽地位更加突出与长三角经济圈的长期融合，形成了产业发展的共生圈产业承接平台也更趋完善，支持政策也日趋完善土地、劳动力以及自然资源禀赋上的独特优势改造合肥火车站容量开通合肥，上海及江苏省内动车组开通合肥武汉；合肥郑州动车组修建新桥国
7、际机场预计2011年完成改造市中心城市主干道为8扯到修建市区高架道路立项城市轻轨建立市政中心，简化工商业报批流程为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持降低工商业检验标准合肥受到国际高档汽车配件制造商的青睐合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地合肥开始鼓励信息电子业从南方迁移至北2008年合肥市被接纳为长三角城市，享受长三角城市发展待遇合肥成为新兴的南北运输要点全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线，合肥成为重要衔接点PART市调分析/合肥市经济发展现状合肥市2006-2011年城市发展状况惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市经济发展现状PART市调分析/合肥市经济发展现状PAR
8、T市调分析/合肥市总体城市规划合肥城市发展定位：根据合肥市城市总体规划(2006-2020年),合肥市的定位为：u安徽省政治、经济、文化中心。u全国重要的科研教育区域。u现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。u区域性交通枢纽。u区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。u数据来源：合肥市规划局数据来源：合肥市规划局惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市总体城市规划u2010年1月12日，国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区规划，合肥产业组团亮相其中；u合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全方位承接产业转移的现代产业体系，国
9、家设立皖江城市带承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集区、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来新的发展机遇，迎来工业化、城市化的新高潮。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市总体城市规划n伴随区域经济一体化进程逐步加快，区域经济间的竞争在很大程度上表现为中心城市间的竞争。目前国内许多地区中心城市都在积极探讨建立以自己为中心的经济圈，除了代表性的长三角、珠三角、环渤海以外，也新兴了武汉经济圈、南京都市圈、重庆都市圈、中原城市群、长株潭城市群等一大批区域经济圈。n“省会经济圈”从原来的以合肥为中心，六安、巢湖为两翼模
10、式扩容升级到以合肥为中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱团发展的模式。n省会经济圈的基本定位是长三角西端与南京经济圈相接的次级中心城市群，以整体的姿态积极融入长三角。伴随省会经济圈的不断发展，必将有效促进合肥提高经济首位度，增强辐射带动力，实现跨越式大发展。惟锐优化营销惟锐优化营销一.金潜商业广场项目市场调查分析1.1合肥市城市基本概况1.2合肥市经济发展现状1.3合肥市总体城市规划PART市调分析1.合肥市城市发展分析2.1合肥市写字楼发展历程2.2周边主要写字楼分析2.合肥市写字楼发展惟锐优化营销惟锐优化营销合肥写字楼的分布特征：PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展新站版块
11、新站版块新站版块新站版块科大版块科大版块科大版块科大版块四牌楼版块四牌楼版块四牌楼版块四牌楼版块百花井版块百花井版块百花井版块百花井版块三孝口版块三孝口版块三孝口版块三孝口版块政务区版块政务区版块政务区版块政务区版块高新区版块高新区版块高新区版块高新区版块大钟楼版块大钟楼版块大钟楼版块大钟楼版块北一环版块北一环版块北一环版块北一环版块南一环版块南一环版块南一环版块南一环版块惟锐优化营销惟锐优化营销合肥写字楼的分布特征：PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展北一环为主的北一环为主的庐阳区庐阳区财富广场、新天地广场、财富广场、新天地广场、众城众城国际广场、君临国国际广场、君临国
12、际、嘉华中心际、嘉华中心. 分布在分布在北一环沿线，交通便捷；北一环沿线，交通便捷；以最先进入北一环的财以最先进入北一环的财富广场为首，整体形象富广场为首，整体形象好，已然形成了合肥一好，已然形成了合肥一个新兴、高端的写字楼个新兴、高端的写字楼较集中商务区。较集中商务区。黄潜望板块及黄潜望板块及政务新区政务新区位于在合肥市的西南部位于在合肥市的西南部的黄潜望板块及政务新的黄潜望板块及政务新区内的写字楼项目，最区内的写字楼项目，最大的特点是为新兴项目，大的特点是为新兴项目，无论是质量、设计理念、无论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整项目外立面、写字楼整体综合品质都是可谓是体综合品质都是可谓是
13、合肥最新最好的写字楼合肥最新最好的写字楼群之一。该区域内代表群之一。该区域内代表楼盘如安高广场、西环楼盘如安高广场、西环中心广场、蔚蓝商务写中心广场、蔚蓝商务写字楼、绿地蓝海、新城字楼、绿地蓝海、新城国际等。国际等。以马鞍山路沿线为以马鞍山路沿线为主的包河区主的包河区长江路沿线片长江路沿线片区区 该区写字楼众多，但部分写字该区写字楼众多，但部分写字楼项目较老，品质偏低。随着楼项目较老，品质偏低。随着马鞍山路南北高架与轻轨一号马鞍山路南北高架与轻轨一号线的修建，以及万达广场等高线的修建，以及万达广场等高品质楼盘开发进驻，该区域地品质楼盘开发进驻，该区域地段的优越与成熟的周边商业配段的优越与成熟的
14、周边商业配套必会成为企业选址的重要参套必会成为企业选址的重要参考因素。考因素。以三孝口为核心，辐射以三孝口为核心，辐射周边区域。该区位于老周边区域。该区位于老城区护城河内，地段优城区护城河内，地段优越、商业网点密布，是越、商业网点密布，是合肥传统的商业中心，合肥传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘。西边等高端楼盘。西边的三里庵区域做为新兴的三里庵区域做为新兴的商业办公中心，同样的商业办公中心，同样良好地段和交通优势再良好地段和交通优势再加之附近的国购广场等加之附近的国购广场等完善商业配置吸引了大完善商业配置吸引了大量的人气，这里正成为量的人气，这里正成为合肥
15、崛起速度最快的核合肥崛起速度最快的核心办公区。代表项目有心办公区。代表项目有汇金大厦等。但该区域汇金大厦等。但该区域内写字楼供应接近饱和内写字楼供应接近饱和程度，而且未来几年的程度，而且未来几年的供应量变化不大，很难供应量变化不大，很难成为合肥未来几年成为合肥未来几年写字写字楼的增长点。楼的增长点。 惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展合合合合肥市写肥市写肥市写肥市写字楼字楼字楼字楼市场发展历程市场发展历程市场发展历程市场发展历程 HeFeiHeFeiHeFeiHeFei Office Market Phylogeny Office Market
16、Phylogeny Office Market Phylogeny Office Market Phylogeny第一阶段：第一阶段：8080年代年代9090年代中期年代中期写字楼项目：写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦合肥经济发展情况：合肥经济发展情况：发展较为缓慢分析分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位
17、逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点此阶段写字楼呈现以下特点：投资方主要是国家相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。 惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展合合合合肥市写肥市写肥市写肥市写字楼字楼字楼字楼市场发展历程市场发展历程市场发展历程市场发展历程 HeFeiHeFeiHeFeiHeFei Office Market Phylogeny Office Market Phylogeny Office Market Phylogeny
18、 Office Market Phylogeny第二阶段：第二阶段：9090年代中期年代中期20012001年年 写字楼项目：写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心合肥经济发展情况：合肥经济发展情况：发展较快分析：分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象。特点：特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。此阶段写字楼在设计标
19、准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到成长型企业的青睐。 惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展合合合合肥市写肥市写肥市写肥市写字楼字楼字楼字楼市场发展历程市场发展历程市场发展历程市场发展历程 HeFeiHeFeiHeFeiHeFei Office Market Phylogeny Office Market Phylogeny Office Market Phylogeny Office Market P
20、hylogeny第三阶段：第三阶段：20022002年年20082008年年 写字楼项目：写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦合肥经济发展情况合肥经济发展情况: :高速发展分析：分析：以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展合合合合肥市写肥市写肥市写肥市写字楼字楼字楼字楼市场
21、发展历程市场发展历程市场发展历程市场发展历程 HeFeiHeFeiHeFeiHeFei Office Market Phylogeny Office Market Phylogeny Office Market Phylogeny Office Market Phylogeny第四阶段：第四阶段：20082008年如今年如今 写字楼项目：写字楼项目：IFC安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目合肥经济发展情况合肥经济发展情况: :飞速发展分析：分析：以IFC安徽国际金融广场为代表，拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，在高度上打破了原先的标准，在
22、硬件配置上之前也是无法比拟的，领创了一个时代，成为新时期内马首是瞻的代表，同时成为标杆。惟锐优化营销惟锐优化营销合肥市写字楼总体市场概述在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“CBD中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办
23、公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。比如：中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展惟锐优化营销惟锐优化营销合肥市写字楼目前和未来发展趋势分析总结1、写字楼在老城区继续发展合肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在
24、该区域的发展。随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。2、写字楼在政务新区及金寨路沿线发展根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心，行政办公功能是它的一个重要职能。随着2005年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。目前已经有“绿地蓝海”、“东舜假日广场”、
25、“蔚蓝商务港”等写字楼项目进入使用阶段，这些写字楼的“集群”无疑将会提升政务新区整体商务氛围，形成一个新的“商务区域”3、写字楼在马鞍山路沿线的发展随着合肥市环湖计划正式实施和地铁一线的建设，滨湖新城将在未来几年后成为合肥市发展的又一热点区域，加上省政务新区落户于包河区，这个区域的写字楼市场将会在政府的导向下获得一定的发展。而连接老城区与滨湖新城的主干道：马鞍山路则会成写字楼在这个区域发展的重点。而受到滨湖新城地理条件等因素的限制，写字楼的分布将会呈“T”形状发展。4、写字楼在新站区的发展新站区商贸业发达，是专业批发市场集中区，区内存在众多商户、企业。近年来，随着经济持续发展和实力的逐步增强，
26、部分商户和企业逐步走向品牌化、规模化、企业化，促使该区域写字楼市场需求大大加强。目前，区域内具有代表性的写字楼主要有光大国际广场、中环国际大厦、恒丰国际大厦、UTOWN金色地带等。而且随着众多企业、商户对专业写字楼的逐步认同，新站区内写字楼市场需求逐步被挖掘；更多的写字楼项目将会陆续推出。PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析周边主要写字楼分析项目名称绿地蓝海绿地蓝海地址潜山路与东流路交口潜山路与东流路交口 销售价格65006500元元/ / 备案销售率90%90%以上以上开
27、盘时间2008-6-282008-6-28总建筑面积89178.8989178.89栋数：1 1栋栋户数759759户户容积率3 3建筑层数2828层层内部配套硬件设施：硬件设施：5A5A标准设计、富丽大堂、品牌电梯标准设计、富丽大堂、品牌电梯物业管理费4.04.0元元/ /月月/ /车位数量地上地上5858个，地下个，地下426426个个项目卖点位置、物管、配套、品牌位置、物管、配套、品牌定位广告语政务核心政务核心/ /智本型纯写字楼智本型纯写字楼主要购买群体私营业主以及中心企业创业者、投资者私营业主以及中心企业创业者、投资者绿地蓝海绿地蓝海惟锐优化营销惟锐优化营销项目名称蔚蔚蓝商商务港港地
28、址潜山路与湖潜山路与湖东路交叉口路交叉口东北北销售价格76007600元元/ /备案销售率85%85%开盘时间2006-62006-6开始开开始开盘总建筑面积330000330000栋数：6 6栋户数704704户建筑层数1818层（挑高（挑高5.65.6米米）内部配套1 1座座5 5星星级酒店，大堂酒店，大堂9 9米挑高，楼体米挑高，楼体标高高120120米，米，1600016000商商务配套，配套，40004000五星五星级会所，会所，6000060000全天候全天候车库物业管理费未定未定车位数量500500个个项目卖点位置、物管、配套、位置、物管、配套、规模模定位广告语泊心泊心铂天下天下
29、主要购买群体私私营业主以及中心企主以及中心企业创业者、投者、投资者者蔚蓝商务港蔚蓝商务港PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析周边主要写字楼分析惟锐优化营销惟锐优化营销项目名称财智中心智中心地址北接北接东流路，南靠天流路，南靠天鹅湖路湖路 销售价格70007000元元/ /整整层对外出外出售每售每层1500 1500 备案销售率60%60%开盘时间20102010年年总建筑面积7497874978 栋数：1 1栋建筑层数2929层内部配套拥有身高有身高138138米、米、2121米挑高大堂，米挑高大堂，4 4米米层高、高、15001500平米整平米整层私属
30、私属办公空公空间，并，并拥有有1010部三菱部三菱电梯、梯、VIPVIP专属属电梯及梯及VIPVIP专属属电梯梯厅、大金智能中央空、大金智能中央空调、施耐德、施耐德电器器设备安安全全节能配置及能配置及5A5A智能商智能商务管家服管家服务 物业管理费未定未定车位数量1 1：1 1项目卖点位置、物管、配套位置、物管、配套定位广告语领袖全球袖全球总部部经济主要购买群体大型企大型企业财智中心财智中心PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析周边主要写字楼分析惟锐优化营销惟锐优化营销项目名称立基大厦立基大厦 地址金寨路与曹郢路交叉口西侧金寨路与曹郢路交叉口西侧（中国科技
31、大学对面）（中国科技大学对面） 销售价格74007400备案销售率60%60%开盘时间20102010年年9 9月开盘月开盘总建筑面积5300053000栋数2 2栋栋建筑层数2828层、层、2020层层内部配套LOW-ELOW-E玻璃幕墙、玻璃幕墙、VRVVRV中央空调、中央空调、5A5A智能化系统智能化系统 物业管理费未定未定车位数量322322个个项目卖点位置、配套、品牌位置、配套、品牌主要购买群体周边周边ITIT行业、投资者等行业、投资者等立基大厦立基大厦PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析周边主要写字楼分析惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分
32、析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析周边主要写字楼分析项目名称旺座旺座地址望江路与肥西路交望江路与肥西路交汇口口 销售价格均价均价48884888元元/ /备案销售率95%95%开盘时间2009-72009-7总建筑面积1000010000栋数：1 1栋户数5858户建筑层数1111层内部配套商商务处理中心，商理中心，商务休休闲吧，多功能会吧，多功能会议室、室、客客户接待区接待区 物业管理费未定未定车位数量100100个个项目卖点位置、价格位置、价格主要购买群体蜀山区蜀山区职能部能部门、中小企、中小企业、投、投资者等者等旺座旺座惟锐优化营销惟锐优化营销项目名称总建面开
33、盘时间已推已售销售率年去化量潜在销售面积均价单层面积（）安徽国际金融中心29.4万10.6.192万9.8万120002080鼎鑫BOSS中心3.8万10.1.11.5万2.8万61001200蔚蓝商务港8.2万08.11.253万1.3万100001760新天地国际广场4万09.06.231万3万80001800金鼎国际广场5.5万08.9.252.6万0.3万90002100置地汇丰广场4.6万08.12.311.6万1.3万64002000绿地赢海25万07.12.190.8万23万85001500华侨广场2.3万1300万达广场8.8万09.11.174万4.9万120002200绿地
34、蓝海9万07.82.4万0.9万85001500拓基城市广场8万07.10.180.7万6.6万68001200合合合合肥政务区写字楼重点楼盘销售情况肥政务区写字楼重点楼盘销售情况肥政务区写字楼重点楼盘销售情况肥政务区写字楼重点楼盘销售情况 Office Important Project Sales DetailsOffice Important Project Sales DetailsOffice Important Project Sales DetailsOffice Important Project Sales Details备注：备注：1 1、合肥项目写字楼目前按照公寓的形式对
35、外出售较多，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，、合肥项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售较多，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，2 2、个案最、个案最高销售量高销售量3 3万平米万平米/ /年，最底销售量年，最底销售量0.70.7万平米万平米/ /年。年。据分析写据分析写据分析写据分析写字楼单个项目字楼单个项目字楼单个项目字楼单个项目平均年平均年平均年平均年去化量去化量去化量去化量约约约约1.71.71.71.7万方万方万方万方PART市调分析市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析周边主要写字楼分析需需进进一一步步市市调调惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析市调分析/
36、合肥市写字楼发展合肥市写字楼发展合肥市写字楼目前的市场总结1、目前合肥写字楼市场总体供应量在100多万平方，月去化量在6万平方左右。截止目前可售写字楼共1万多套；预计需一年半时间消化完现有存量，市场竞争激烈。2、新政给写字楼的发展提供了契机。合肥的写字楼市场是长期被忽视的，目前全市非高档写字楼比较少。可以说是合肥写字楼本身的发展速度落在住宅的后面，像本土的开发商，以及外来的开发商绿地、万达等，合肥集实力和经验于一体的写字楼开发商就比较少了。新政后，国家出台一系列措施抑制房价过快增长，但对商办房没有限制。此时出现“商住倒挂”，给写字楼的发展提供了契机，而且从目前整体的写字楼价格和销售量上看，这一
37、效应已经凸显。3、随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥处于“中部崛起”的大环境中，“长三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业立市，为合肥的大发展、大建设提供基础保障。合肥商贸、金融、中介服务行业在这个阶段将会大幅度兴起，市场需求催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。惟锐优化营销惟锐优化营销目录CONTENTSPART项目审视PART营销推广整合PART合肥市场调查金 潜 商 业 广 场惟锐优化营销惟锐优化营销一.金潜商业广场项目审视PART项目审视1.项目属性2.项目SWOT分析3.项目整体定位4.项目客层定位5.项目配套规划建议惟锐优化营销惟锐
38、优化营销PART项目审视项目属性一.金潜商业广场项目技术指标项目名称金潜商业广场总占地面积6411.18总建筑面积38473.02裙房面积12605.93写字楼面积25867.09地下面积7850.78平方米项目位置合肥市潜山路金寨路交叉口容积率6.0绿地率24.8%建筑层数总25层，其中商业裙房5层层高和主力面积写字楼层高3.5米，主力面积82.4128.26平米机动车位308个。其中地上78个，地下230个非机动车位388个裙楼层高1楼层高6.5米，25楼层高4.5米惟锐优化营销惟锐优化营销项目特征分析潜山路和金寨路交叉口，位于政务区、金开区交界处便利，N条众多公交线路，地铁1线尽在咫尺立
39、面简约现代政务核心，未来商务崛起底层商业+5A甲级写字楼开发商实力雄厚，品牌优势明显PART项目审视项目属性区位建筑规划构成品牌交通惟锐优化营销惟锐优化营销项目配套品质分析（部分）主要指标办公空间高度建筑层高3.5米净高不低于2.6米2.7米备注净高考虑了架空地板空调系统采用溴化锂直燃式中央空调主机室内均设独立风机盘管及独立温控开关火灾自动报警与消防联动控制系统手动报警系统配套设施消防考虑到消防排烟及通风需要，采用幕墙开窗的设计室内均设自动喷淋数量：客梯4部、货梯1部电梯载重量：不小于1350kg客梯位：不少于13人/梯速率：客梯不小于3m/s隐框玻璃幕墙，玻璃落地窗轿厢配置空调设备品质策略：
40、高品质人性化智能写字楼。定位策略：合肥顶级服务式写字楼。操盘策略：先期较低租金或免租吸引国际知名客户到一定比率大幅提高租金。外立面PART项目审视项目属性惟锐优化营销惟锐优化营销项目分析优势Strength依托政务商务品牌，具有良好已树立的的知名度和美誉度，快速为市场所接受；位居潜山路金寨路交叉口，众多的公交车行线路使“零换乘”的便利交通成为项目价值的有力支撑；区域内风景优美，毗邻二大湖，办公理想佳地机会Opportunity目前政务区写字楼市场发展迅速，产品繁多，市场关注程度高；受租金压力，部分知名企业撤离传统CBD，为次级CBD提供了良好的客户资源；劣势Weakness作为非合肥中心的政务
41、区区，总体发展较慢，区域形象受限制，直接影响项目价值确立；项目体量较小，竞争气场较弱已，市场认知度差。威胁Threat同类区域的甲级写字楼分流部分客户；同区域内，与其他众多大规模的项目形成较大竞争客户对区域的接受度较缓慢，需要一个培植过程；PART项目审视项目SWOT分析惟锐优化营销惟锐优化营销观点小结：观点小结：观点小结：观点小结：本项目区域位置上虽然有一定的优势，但客观地看，项目面临的不利因素也很多，产品本身缺乏特色和同期市场同质化的巨大供应压力将是本项目的最大威胁。项目最大的优势区域优势项目最大的软肋产品同质化同质化的负面影响区域优势正面影响PART项目审视项目SWOT分析根据对产品和市
42、场的认知本项目必须另辟蹊径，方能突破市场坚冰！惟锐优化营销惟锐优化营销项目概念：契合区域版块提升机遇，彰显商务及投资理念，迎合市场及客户需求。核心提炼：融合服务、品质、商务为一体，打造合肥次级CBD甲级写字楼的标杆。项目定位：高尚商务形象，创新价值领地项目定位PART项目审视项目定位惟锐优化营销惟锐优化营销项目定位支撑PART项目审视项目定位项目价值提炼项目所处区位较好,属于合肥规划中次级CBD;项目所属区域整体环境较好,整体商务气氛渐渐形成,决定了其售价及租金将走向超正比价值滨湖的景观价值。项目配套设施品质卓越，档次较高;惟锐优化营销惟锐优化营销关键词解析：资源，体现项目资源丰富、定位高端，
43、面向集团客户，同时满足中小企业形象需求。创富，明确物业为商务办公发展场所，同时体现成熟的商务服务理念。平台，高端客户聚集之高地，也有企业发展需求的暗示。形象定位:PART项目审视项目定位资源创富平台形象解析一个尊贵的企业形象一个全新的办公理念一个未来的潜力价值一个周全的服务方案通过醒目的产品形象，实现与现有产品的差异化。惟锐优化营销惟锐优化营销第一类集团客户（整层）企业类型：1.跨国公司总部，现多为金融机构。2.设立企业总部来开拓安徽市场的客户：国内民营企业，尤为沪、浙、江企业国有大型集团企业国内的国际化品牌企业3.已在合肥发展多年，出离CBD的企业。需求特点：1.极为重视企业的形象，会不计成
44、本的选择在现代CBD寻求办公物业。2.主要考虑因素：进入中国金融中心，体现企业实力、提升企业形象；注重产品的性价比，要求使用方便；需与自身行业、层次匹配；3.受困中心CBD租金高及大面积写字楼供应短缺，从成本控制及企业壮大角度，整层购买写字楼。PART项目审视客层定位目前写字楼客层分析惟锐优化营销惟锐优化营销需求特点：企业类型：1.从原有的工作室模式发展为公司型2.熟悉目前所处办公区域的中小企业1.租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，多选择轨道交通附近，对办公产品关注程度低；2.为提升企业形象，寻求更高档的办公场所。以及从租不如买角度考虑，控制成本、增加企业固值一举两得。PART项目审视客层
45、定位目前写字楼客层分析第二类散户：中小企业自用惟锐优化营销惟锐优化营销受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼市场良好的发展态势使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚。客户类型：1.安徽区域投资客户（多为合肥客户）2.其他省市投资客户需求类型：1.以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；2.长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很好的管理，通常会有包租需求。PART项目审视客层定位目前写字楼客层分析第二类散户：投资客户惟锐优化营销惟锐优化营销从对写字楼客源的分析来看：本项目因规模因素难以引起国内外大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。本
46、项目所处区域形象较好，但项目初期知名度不高，需要引进集团客户来进一步提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向；散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值；PART项目审视客层定位本项目客层定位惟锐优化营销惟锐优化营销中小基金投客集客目标客户定位争取客户，作为营销手段资户团户辅助客户，实现项目价值核心客户增加项目知名度和美誉度散户PART项目审视客层定位本项目客层定位惟锐优化营销惟锐优化营销核心客户集团客户所占比例：约25企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业需求特征：1.注重物业产品内在品质2.处于商务总心，交通便捷、配套齐全3.提供良好的商务服务4.品牌物业管理5.
47、大面积的办公空间6.追求物业形象和售价之间的均好性需求面积：300800平方米总价范围：200600万PART项目审视客层定位本项目客层定位惟锐优化营销惟锐优化营销辅助客户自用散户所占比例：约50企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业多为目前入驻于长江路、濉溪路等沿线的办公物业，需要升级办公空间的型企业，他们主要服务于CBD，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。需求特征：1.注重物业外在形象2.处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全3.较高的实用率4.现代办公配套5.多在项目处于准现房后购买需求面积：100200平方米总价范围：70200万PART项目审视客层定位本项目客层定位
48、惟锐优化营销惟锐优化营销辅助客户投资客户所占比例：约25客户来源：来自安徽境内包括少量外区域对合肥熟悉的客户（合肥为主）需求特征：1.注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性2.有较高的、稳定投资回报率3.良好的经营管理4.注重开发商品牌和信誉5.一般会在期房阶段购买需求面积：80150平方米总价范围：60120万PART项目审视客层定位本项目客层定位惟锐优化营销惟锐优化营销争取客户中小基金本项目影响投资基金投资不利因素1.区域整体形象较好，但周边未来发展竞争激烈，具有很大的不确定性。2.未来经营不明确，客源类型和管理方式不明确。另一方面,投资基金对本项目来说同样具有一些不利因素：1.投资决策期长
49、，判断因素较多，会错失市场机会。2.报价低、影响项目收益。PART项目审视客层定位本项目客层定位注：因此，对于中小基金来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与基金合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。惟锐优化营销惟锐优化营销目录CONTENTSPART项目审视PART营销推广整合PART合肥市场调查金 潜 商 业 广 场惟锐优化营销惟锐优化营销总体营销策略以强化区域形象，提高项目知名度为主要营销方向，重点解决“高端产品品质与低档区域形象”之间的矛盾，树立购买者信心；以集团客户为突破方向，提升项目知名度和美誉度，通过散户购买来获取项目价值最大化。 地产资
50、料大全可实施策略建议1.前期预热市场，以政府口吻炒作板块价值，提升区域形象；2.以业内专家对甲级5A写字楼评判标准为题，来并修正市场对甲级5A的不良认识，为后期项目产品品质体现做铺垫3.与基金形成联动，靠基金炒作来引起市场关注，增强投资者信心；4.强化现场包装，尤其是售楼处和围挡的建设，强化周边环境，在项目外立面暂时不能体现的情况下，以其体现项目品质5.前期去化目标以集团购买（整层客户）为主，推盘在高层；散户购买控制在低层。营销推广初步策略PART营销推广整合惟锐优化营销惟锐优化营销营销推广初步策略PART营销推广整合资源创富平台突破单纯卖楼的范畴，以概突破单纯卖楼的范畴，以概念引领市场念引领
51、市场资源整合创富金潜：根据市场情况，我们项目的客户60以上是服务、外贸类企业，我们通过网络、信息汇编、俱乐部等手段，为他们搭建一个全方位的的沟通平台，充分实现内部资源的整合和优化，让行业的“共生”在楼宇内顺利实现，办公楼将不再是简单的“办公之地”，而成为企业共同的“母体”，借助这个“母体”，各个企业高效协作共同创富。因此我们提出：金潜商业广场新经济时代，资源创富平台惟锐优化营销惟锐优化营销营销推广初步策略酝酿引导期（2012/07-2012/09）区隔市场、塑造产品竞争力；通过合肥工商联和周边写字楼物业，获取合肥商户名单和入驻企业名单，并且完成新客户的开发积累。公开及深耕期（2012/10-2
52、013/01）聚集人气、盛大公开，进入深耕阶段！口碑传播，热销讯息扩散。主力强销期（2013/02-2013/07）金三银四主力强攻、扩大目标覆盖范围。热销讯息验证。深耕经营期（2013/08-2014/02）冬季不寂寞，现房呈现，年底入伙。深耕经营“金潜之友”DM回馈客户；深耕经营已经积累客源！PART营销推广整合惟锐优化营销惟锐优化营销区隔市场、塑造产品竞争力；通过合肥工商联和周边写字楼物业，获取合肥商户名单和入驻企业名单，并且完成新客户的开发积累宣传期，针对删选后的意向公司客户实名邮寄5000份专刊DM。专家研讨、权威证言。1万份派夹报及精美礼品（扑克牌）锁定赠送项目周边3公里范围内的N
53、家高档写字楼及西区商圈业主。擦亮金潜商业广场项目的品牌价值，确立金潜商业广场项目为合肥政务区商务中心最具投资潜力的地产项目。营销推广初步策略PART营销推广整合酝酿引引导期期 （2012/07-2012/09）惟锐优化营销惟锐优化营销 5，000笔目标客源整合锁定并专刊笔目标客源整合锁定并专刊DM实名邮寄实名邮寄 1 10，000份派夹报及精美礼品（扑克牌）锁定赠送。份派夹报及精美礼品（扑克牌）锁定赠送。 2场金潜场金潜“商务论坛商务论坛”（邀请各类媒体参加）（邀请各类媒体参加） 2场金潜项目说明座谈会（邀请回函客户参加）场金潜项目说明座谈会（邀请回函客户参加）营销推广初步策略PART营销推广
54、整合策略方向：这一阶段有四个主要营销动作这一阶段有四个主要营销动作惟锐优化营销惟锐优化营销金潜商业广场论坛-邀请金融界、企业界、地产界、著名企业家等意见领袖谈商务中心及金潜商业广场项目相关主题，对金潜广场的看法。在酝酿引导期共举办2场金潜“商务中心论坛”，系列研讨座谈论证金潜广场项目，通过权威专家条分缕析项目深层次价值与资源，最大限度提升项目能量与价值，诱发客户购买动机。擦亮金潜广场项目的品牌价值，确立金潜广场项目为合肥政务区商务中心最具投资潜力的地产项目。以此打响金潜广场项目的知名度。营销推广初步策略PART营销推广整合策略重点： 惟锐优化营销惟锐优化营销2场金潜“金钱广场论坛”主题（初步设
55、想）北京商务中心-中国华尔街上市公司安家商务中心的十大理由大事业要怀抱大资源600多家上市公司希望落户商务中心上市公司CEO对商务中心及商务资源的看法营销推广初步策略PART营销推广整合金融街地产投资价值分析投资客为何抢购商务中心黄金堆里的商务中心金钱广场项目在商务中心的投资价值由公司公关配合邀请合肥晚报、江淮晨报、新安晚报、合房网、搜房网、新安网、365房产网等大众媒体发布系列跟踪报道。高效率，高针对性、高频率的软性新闻广告立体轰炸，形成强烈的热销氛围，建立项目强大的提前优势。惟锐优化营销惟锐优化营销2场金潜广场项目说明会-请专家统一说明项目-每月或隔月举办一场项目座谈会，邀请回函客户参加讨
56、论，由专家或知名人士作现场说明，用学理性、学术性的探讨，穿插金潜广场项目相关的内涵说明。项目说明会内容：投资回报：金潜广场项目的投资价值分析（投资客）事业资源：上市公司安家商务中心的十大理由，大事业要怀抱大资源，600多家上市公司希望落户商务中心。（办公商住）名校学区：优秀教育质量的名校学区内，项目周边的，名校例举，增加项目的附加值营销推广初步策略PART营销推广整合惟锐优化营销惟锐优化营销说明：每月举行一次项目座谈会，把曾经来过的客源邀请过来，由专家在现场做进一步的的深度解答和说明，通过权威专家条分缕析项目深层次价值与资源，最大限度提升项目能量与价值，让消费者能够深刻的体会到金潜广场项目的价
57、值和能量，诱发客户的购买动机。促使想要购买的客户加速购买，感兴趣的客户的产生购置冲动。营销推广初步策略PART营销推广整合惟锐优化营销惟锐优化营销聚集人气、盛大公开，进入深耕阶段！强烈震撼力的开盘告之的基础上，顺势造势，借题发挥，深入引导社会舆论。口碑传播，热销讯息扩散。大量软宣报道，从投资客、政府领导、新闻媒体的角度全面评述金潜商业广场项目；引起目标客源和媒体舆论的关注！“DM精准锁定”和“媒体软宣广泛覆盖”同时部署执行！项目好感度再提升，进一步构筑商务、地产业内人士口碑效果平台。营销推广初步策略PART营销推广整合公开及深耕期公开及深耕期 （2012/10-2013/01 ）惟锐优化营销惟
58、锐优化营销让糖的甜度变的更香、更甜更具吸引力在前一阶段的铺陈过程中，从北京的立市计划；金潜广场项目的投资价值分析；上市公司安家商务中心的十大理由，600多家上市公司希望落户商务中心；优秀教育质量的名校学区等把金潜广场项目做了足够的铺陈，口碑得以陆续传播，即已经释放了足够多的有吸引力的东西。因此，这一期间的重点是大量软宣报道，从投资客、政府领导、新闻媒体的角度全面评述金潜广场项目；引起目标客源和媒体舆论的关注！具体将前阶段隐性行销转化为口碑行销，造成：1.客户与客户间的口耳相传2.意见领袖的关心3.业界讨论传媒报导策略重点 营销推广初步策略PART营销推广整合惟锐优化营销惟锐优化营销软宣报道穿插
59、配合记者采写金融界、企业界、地产界、著名企业家对商务中心的看法。做大事业要拿大资源；600上市公司安家商务中心的十大理由；多家上市公司希望落户商务中心；金融巨子阴谋家的乐园。记者采写上市公司CEO对商务中心及商务资源的看法。抢购金潜广场；未来城市巨子。记者采写投资客对商务中心及金潜广场项目的投资价值的看法。投资回报，金潜广场项目的投资价值分析。月供XXXX起，进驻政务商务中心，改变你一生的计划。记者采写开发商现身说法。开发商的企图心，金潜永远留一些利润给客户；金潜广场打造商务中心的旗舰建筑。记者对优秀教育质量的名校学区的报道。营销推广初步策略PART营销推广整合以以5波波DM25000笔实名邮
60、寄为主线；笔实名邮寄为主线；NP、MG媒体软宣报道穿插配合、硬性广告辅助。媒体软宣报道穿插配合、硬性广告辅助。随金融、地产行业随金融、地产行业MG媒体夹递媒体夹递3月、月、4月共月共2波杂志刊中刊（波杂志刊中刊（8页页-12页）页），来弥补未覆盖的客群，来弥补未覆盖的客群惟锐优化营销惟锐优化营销经营已购客户衍生未购客户开发新客户口碑传播，热销讯息验证。金三银四主力强攻、扩大目标覆盖范围“DM精准锁定”和“媒体广泛覆盖”同时部署执行！硬性广告为主、投资软宣为辅。深耕经营“金潜之友”DM回馈客户。营销推广初步策略PART营销推广整合主力主力强销期期 （2013/02-2013/07）惟锐优化营销惟
61、锐优化营销在3、4月期间，多次媒体投放，以合肥晚报的硬广为主、新安晚报的软宣穿插配合为辅。此阶段报广告投放不可少于4波DM共寄发2波10，000份DM，锁定A、B类客源。发行时间为2月、3月。多家网站发布金潜广场项目公开销售信息，软宣穿插配合在DM、网站、报刊的铺陈下，强销期的宣传主要是诏告说明以及推动的作用。营销推广初步策略PART营销推广整合策略重点策略重点惟锐优化营销惟锐优化营销冬季不寂寞，现房初步呈现，年底入伙。最后典藏户型，系数出清。深耕经营“金潜之友”DM回馈客户。客户证言，他们为什么选择商务中心他们为什么选择金潜广场。对最后典藏户型做有针对性的广告宣传及活动促销。营销推广初步策略
62、PART营销推广整合深耕经营期 （2013/08-2014/02）惟锐优化营销惟锐优化营销 针对精准的目标客户做进一步交流从前一阶段正在进行经营的客户中分析出较为精准的客户，执行深耕。邀请这些客户来销售现场参加讲座、商务论坛、金潜广场项目说明会等活动。金潜之友俱乐部会员活动,深耕经营通过DM回馈表和QQ群成立金潜之友俱乐部会员。针对那些一直未来现场的客户做出再一次邀请的动作。对最后典藏户型做有针对性的广告宣传及活动促销。营销推广初步策略PART营销推广整合策略重点策略重点 惟锐优化营销惟锐优化营销“金潜广场”论坛金潜写字楼项目销售说明会及金融讲座投资客证言报道策略重点长期，系统的活动安排本身具
63、有良好的公关效果活动内容符合金潜广场项目目标受众的消费习惯活动内容促进金潜广场项目与目标受众间的感性互动活动安排可影响金潜广场项目在政务区的形象活动安排可间接促进销售长期系统的活动安排将对金潜广场项目起到具有良好的公关效果营销推广初步策略PART营销推广整合公关策略公关策略惟锐优化营销惟锐优化营销营销推广初步策略PART营销推广整合 通过DM回馈表和Q群成立金潜之友俱乐部会员金潜之友俱乐部会员活动以金融讲座为手段，最终销售为目的。把已购业主、金潜之友俱乐部会员归结在一起，共同交流商务资讯及金融资讯，全方位诠释大事业要怀抱大资源，商务地产投资价值分析，统一目标受众的理性及感性认识，从而刺激目标受
64、众，形成购买。通过对金潜之友俱乐部会员的整合，来积累足够经营的A类客源，并且借此来培养客户的忠诚度，避免客户的流失。对金潜之友俱乐部会员进行跟踪服务，时时提供金潜广场最新进展及资讯。根据实际效果对行业圈细分（如金融、保险、通讯），再次举行。借助商务商圈内一传十，十传百的传播效果，迅速地将金潜广场的讯息传达到目标受众群中，补充媒体传播的遗漏。针对金潜俱乐部会员资料库的经营动作惟锐优化营销惟锐优化营销酝酿引导期（2012/07-2012/09）此阶段以拜访、DM和礼品派发为主。重点深耕经营工商联企业名单内的意向购买企业。重点深耕经营项目周边3公里范围内的写字楼项目及西单商圈业主。通过软文宣传来锁定
65、大众媒体和金融、地产行业媒体。公开及深耕期（2012/10-2013/01）10月各大报刊整版开盘广告，强烈震撼力的开盘告之的基础上，顺势造势，借题发挥，深入引导社会舆论。11月相关报刊半版金潜广场项目的投资价值分析软文报道。网络媒体及业主投资论坛应用营销推广初步策略PART营销推广整合惟锐优化营销惟锐优化营销主力强销期（2013/02-2013/07）此阶段各类报广告投放不可少于4波；在DM、杂志刊中刊的铺陈下，强销期的主要活动是诏告说明以及推动的作用。高效率，高针对性、高频率的软性新闻立体造势，形成强烈的热销氛围。深耕经营期（2013/08-2014/01）此阶段以客户证言软宣为主，同时配
66、合在前面积累的客户资源中进行深耕，并有针对性进行广告宣传与活动促销。期间不间断的用DM来取代报纸稿的效应，达到金潜广场项目的影响生根和耳语的散播。营销推广初步策略PART营销推广整合媒体策略媒体策略惟锐优化营销惟锐优化营销针对性强。网络广告的受众是最年轻、最具活力、受教育程针对性强。网络广告的受众是最年轻、最具活力、受教育程度最高、购买力最强的群体，房地产网络广告可以帮开发商直接度最高、购买力最强的群体，房地产网络广告可以帮开发商直接命中最有可能的潜在消费者。命中最有可能的潜在消费者。互联网广告目前最佳的覆盖范围适合目标群体为2545岁的客源目前90%以上商务人士入驻合肥其他写字楼的企业和单位
67、主要广告诉求点：月供XXXX起，进驻金潜广场，新经济时代，资源创富平台。互联网广告的应用营销推广初步策略PART营销推广整合惟锐优化营销惟锐优化营销在房屋预购总体中，据了解34.1经常注意户外广告，5.5的预购者通过户外广告了解房地产信息，两比例均高于总体平均水平，这说明户外广告对有购买倾向的人群具有较好的广告效果。路牌和条幅对周边潜在客户有良好作用，尤其是物业处于比较成熟的区域，许多客户购买新房时，仍希望在原居住地附近。及时安排项目围挡、周边路牌和条幅广告，能够吸引周边潜在客户。重要交通枢纽处对过路客户有重要的吸引作用。购房预购群体信息获取来源户外媒体占14营销推广初步策略PART营销推广整
68、合户外定点策略户外定点策略惟锐优化营销惟锐优化营销新经济时代，资源创富平台延伸推广语：得资源者得天下资源掌控力决胜未来主推广语：PART营销推广整合推广体系示意报纸户外广告DM、单张派送PR活动现场包装共同深耕金潜商业广场的立体化宣传综合体其他SP活动惟锐优化营销惟锐优化营销以以市场比较法计算通过详细市场调查调查分析后，以目前市场在售或近期售罄的写字楼价格作为可比案例，通过对影响写字楼价值因素的比较，得出本项目销售均价？按照市场比较法价格定位方法所得结果，结合本项目目前所处区域未来空间以及市场同类产品稀缺性,科学的建议本项目销售均价定价格定位原则PART营销推广整合销售均价地段 品质交通 配套 物业品牌综合得分 可比项目惟锐优化营销惟锐优化营销时间：从签署代理合同之日起至服务期结束服务方式：全案独家策划顾问以后合作的代理服务1.营销策略总体营销策略销售模式选择价格策略推盘策略促销策略分阶段销售策略2.销售方案总体销售执行方案案场培训计划3.销售系统销售道具建议案场设计建议4.各阶段推广建议和平面设计5.相关配套建议惟锐优化营销惟锐优化营销谢 谢 观 赏！惟锐优化营销惟锐优化营销
