《不动产评估不同方法例题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不动产评估不同方法例题（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、不动产评估不同方法例题2024-02-02市场比较法例题收益法例题成本法例题假设开发法例题路线价法例题不动产评估方法比较与选择contents目录市场比较法例题010102选取可比实例确保所选实例的成交时间接近评估时点，且成交价格为正常市场价格。选择三个与评估对象相似的成交实例，包括地理位置、用途、建筑结构等方面相近。建立价格可比基础统一各可比实例的价格单位，如将面积单位统一为平方米。根据评估对象的特点，确定各可比实例的价格内涵，如是否包含装修、家具等。分析各可比实例的交易背景，如是否为正常交易、是否存在特殊交易条件等。根据交易情况，对可比实例的价格进行修正，以排除交易条件的影响。交易情况修正
2、确定评估时点与各可比实例成交时间之间的时间差。根据市场变动趋势，对可比实例的价格进行时间修正，以反映评估时点的市场价格。交易日期修正对比评估对象与可比实例在实物状况、权益状况和区位状况等方面的差异。根据差异程度，对可比实例的价格进行修正，以反映评估对象的实际价值。请注意，以上内容仅为示例，实际应用中需要根据具体情况进行调整和完善。同时，不动产评估涉及专业知识和实践经验，建议由专业评估人员进行操作。不动产状况修正收益法例题02搜集类似不动产的历史收益数据，包括租金收入、经营收入等；验证数据的真实性和可靠性，排除异常值和不合理数据；分析影响未来预期收益的因素，如市场供需、政策变化等。搜集并验证与评
3、估对象未来预期收益有关的数据资料根据历史收益数据和市场趋势，预测未来收益水平；考虑不动产的增值潜力，合理估算未来收益的增长率；对于周期性波动的收益，采用适当的方法进行平滑处理。预测和估算未来收益123根据不动产的剩余使用年限和法律规定，预测收益期限；考虑不动产维护、更新改造等因素对收益期限的影响；对于无限期的收益，采用适当的方法进行分段预测和估算。预测和估算收益期限考虑税费、保险等因素对净收益的影响；对于不确定性较大的费用，采用适当的方法进行预测和估算。估算未来收益中需要扣除的费用，如维修费、管理费等；预测未来净收益 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格根据评估对象和评估目的，选用适宜的收益法
4、计算公式；将预测的未来净收益、收益期限等参数代入公式进行计算；对计算结果进行合理性检验和调整，得出最终的收益价格。成本法例题03搜集有关成本、税费、开发利润等资料包括土地使用权出让金、征地费、拆迁安置补偿费等。包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税等。根据开发项目的具体情况，合理确定开发利润率。土地取得成本开发成本税费开发利润采用重置核算法，根据现行市场价格和费用水平，重新构建与评估对象相同或相似的全新不动产所需的成本。考虑资金时间价值，将重置成本调整为评估时点的价格水平。估算重置成本因使用磨损和自然损耗
5、造成的贬值，可通过观察法、使用年限法等方法进行估算。实体性贬值功能性贬值经济性贬值因技术相对落后造成的贬值，可通过功能比较法、超额运营成本法等方法进行估算。因外部经济环境变化造成的贬值，可通过收益损失法、市场比较法等方法进行估算。030201估算贬值求取评估价格将重置成本减去各项贬值，得到不动产的评估价格。根据评估目的和不动产类型，选择合适的评估方法，如收益法、市场比较法等，对评估价格进行验证和调整。假设开发法例题04确定待估不动产的地理位置、面积、用途等基本信息。了解当地房地产市场的发展状况、政策环境、市场需求等因素。对待估不动产进行实地勘查，了解其现状、周边环境及配套设施情况。调查待开发不
6、动产的基本情况根据待估不动产的基本情况和市场需求，确定最佳的开发利用方式，如住宅、商业、办公等。分析不同开发方式的潜在收益和风险，选择最具经济效益的方案。选择最佳的开发利用方式根据选定的开发利用方式和当地房地产市场状况，预测开发完成后的不动产价值。采用市场比较法、收益法等评估方法，对预测价值进行验证和调整。估计开发后的不动产价值估算后续开发建设的成本，包括土地成本、建安成本、税费等。根据行业平均利润水平和企业实际情况，确定合理的利润率。计算应得利润，为后续谈判和决策提供依据。估计后续开发建设的必要支出及应得利润对计算结果进行分析和比较，确保评估结果的合理性和准确性。根据上述分析和估算结果，进行
7、具体计算。将开发完成后的不动产价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润，得出待估不动产的价格。进行具体计算，求出待估不动产的价格路线价法例题05根据城市规划和地产市场状况，将城市划分为若干个路线价区段。每个区段内的土地具有相似的使用性质和价值水平。划分依据包括街道宽度、交通流量、商业繁华程度等因素。划分路线价区段03设定标准临街深度是为了使不同深度的宗地具有可比性。01确定每个路线价区段内的标准临街深度。02标准临街深度是指与街道平行、且深度适中的宗地临街面到后界线的距离。设定标准临街深度选定路线价01根据市场交易资料和评估目的，选定适当的路线价。02路线价是指设定在路线价区段上，用于计算临街
8、不动产价格的单价。路线价的选定应考虑土地的使用性质、开发程度、市场需求等因素。03根据选定的路线价和设定的标准临街深度，计算临街不动产的价格。其他调整系数包括宽度调整系数、楼层调整系数等，用于反映不同宽度、不同楼层的临街不动产在价格上的差异。临街不动产价格的计算公式为：临街不动产价格=路线价临街深度其他调整系数。计算临街不动产价格不动产评估方法比较与选择06市场比较法收益法成本法假设开发法各种评估方法的适用范围01020304适用于房地产市场发达、交易活跃的区域，以及具有类似替代性的不动产评估。适用于有稳定收益或潜在收益的不动产，如商业用房、租赁型住宅等。适用于新开发或重新开发的不动产，以及无
9、法采用市场比较法和收益法进行评估的情况。适用于具有开发或再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以确定的不动产。优点在于能够客观反映市场状况，评估结果易于被接受；缺点在于需要收集大量交易实例，且受市场波动影响较大。市场比较法优点在于能够考虑不动产的未来收益能力；缺点在于对未来收益的预测存在不确定性，且折现率的确定也具有一定主观性。收益法优点在于评估过程相对简单，易于掌握；缺点在于无法反映不动产的市场供求关系和未来收益能力。成本法优点在于能够充分考虑不动产的潜在开发价值；缺点在于需要对未来市场进行预测，存在较大的不确定性。假设开发法各种评估方法的优缺点评估方法的选择原则01根据评估目的和不动产类型选择适当的评估方法。02在满足评估精度要求的前提下，尽可能选择简单易行、成本较低的评估方法。03对于同一不动产，可以采用多种评估方法进行评估，并对结果进行比较分析，以提高评估的准确性和可靠性。04在选择评估方法时，应充分考虑评估人员的专业水平和经验，以及市场状况、法律法规等因素对评估结果的影响。THANKS感谢观看
