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1、湛江海港城-项目策划书-2007年2月目 录方案概述2第一章 项目开发目的和意义3第二章 项目背景5第三章 项目概况7第四章、项目总体定位12第五章 项目初步规划20、商业32、高级公寓36第六章 可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营37第七章 市场前景38第八章 项目借鉴的成功范例41第九章 结论44方案概述本项目将依托政府政策支持，凭借开发商在商业、贸易等行业的影响力，调动粤港澳资金与商业推广资源、技术资源，引入专业管理机构，面向粤西地区、两广市场，以主题商业为主体进行经营，实现项目开发、招商与经营一体化，塑造湛江城市与经济的一张亮丽名片。项目将以主题商业为依托；以主题商业、餐饮、购物
2、、休闲娱乐为载体；高档住宅、公寓配合，形成一个完善的“现代城市主题商业综合体”。项目规划包括：项目占地29608，总建筑面积达18万，形成一个现代主题购物中心步行商业街餐饮娱乐休闲中心soho商务公寓高档住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑综合体。项目将成为湛江招商引资的窗口，为湛江GDP增长、税收、扩大就业作出实质贡献，以“湛江一颗最璀灿的商业明珠”形象，带动湛江商业向现代升级，营造新经济局面下湛江的新都市面貌。第一章 项目开发目的和意义一、目的：发展湛江现代商业，打造区域性商贸中心1. 提升湛江形象，在国民经济和社会发展呈现出增长较快、效益较好、活力增强的良好态势下，以大型复合商业建筑成为粤
3、西地区独树一帜，具有强大影响力的主题商业中心，为湛江向国际性城市发展提供载体。2. 以项目的招商与经营的良性循环，带动湛江商业、服务业的产业结构调整与升级。3. 加速霞山区经济发展，打造霞山经济名片。4. 加强湛江在广东经济中的分量，大幅度提升湛江的市场知名度。二、开发意义（一）配合“新经济格局”下湛江经济发展需要l 树立现代经济形象，彻底摆脱传统经济形象霞山是湛江市的工业中心、交通运输中心、科技文化中心，也是湛江市的商贸物流中心，人流、物流、资金流活跃。发展区域辐射型商业中心、正当其时！以项目为龙头带动湛江走向现代商业，将成为湛江改变传统经济形象的范例；项目的高品质、现代化、国际化开发经营，
4、将使湛江经济影响力的深度与广度获得质的提升。（二）以新经营模式带动湛江商业升级，加强湛江商业凝聚力l 改变目前湛江现代商业发展的滞后局面，加强湛江在粤西的商业枢纽地位目前湛江城市缺少现代化的商业项目，尤其缺乏像广州天河城这样的新兴现代城市中心规模商业，本项目作为新型的复合商业项目，以现代的经营管理，将产生巨大的龙头带动作用，促成湛江商业业态向现代化升级，大大加强湛江的商业的区域幅射作用。l 形成产业龙头，带动区域产业结构调整本项目将通过迅速开发形成区域性商业中心，带动商贸、旅游等行业的发展，使区域经济发展快速成型，着眼于粤西市场产业升级的需要，为湛江的产业升级提供突破口。（三）树立商业标杆，为
5、湛江创造和谐的商业秩序l 填补商业结构空白、为新湛江提供经济增长点向世界展示新湛江的新兴市场力量和国际化形象。凭借资金与技术，政府的积极引导，项目将形成优越的经营环境与消费环境，在湛江树立现代商业的标杆，为湛江市民创造一个真正现代化、休闲购物环境，为湛江经济的和谐发展作出贡献。l 大幅提升湛江商业的总体价值开发将以大型商业龙头带动整体的招商与经营，形成繁荣的成熟商业，将为湛江城市经济注入新的活力，其商业幅射力亦将整合周边区域的第三产业资源，带动周边商业与地产的繁荣，区域总体价值全面上扬，从而改变城市发展格局，巩固湛江在粤西的商贸中心地位。（四）整合资源，实现湛江商业圈价值最大化l 实现“国家产
6、业、政府政绩、地方经济发展、开发者与经营者利益、消费者”的多赢局面。在政府有效引导和保障开发商利益的前提下，本项目开发实现经济与社会效益最大化，创造地区政府与企业优势互补的战略开发新模式，在创造就业、增加税收，优化投资环境、改变城市形象等方面，实现国家产业、政府政绩、地方经济发展、发展商利益、消费者利益的多赢局面。（五）为湛江城市建设增加国际化内涵l 直接推动招商引资，加强湛江在中国经济格局的影响力。近年来霞山区利用各种经贸洽谈会和有关活动，大力推介霞山的区位优势、港口优势、资源优势和人文优势，广泛开展招商引资。努力增进与中央、省、市、部队驻霞山单位的相互了解和信任，较好地营造出一个“大霞山”
7、的氛围，形成了经济部门唱主角、驻霞山单位牵线搭桥、全民参与的招商引资新格局。新项目的打造将为霞山区的招商引资工作营造新的契机。第二章 项目背景一、宏观经济美丽的海滨城区霞山作为沿海开放城市湛江市的中心城区，集湛江市的工业、商贸、交通、文化中心于一体，是湛江市最具优势的区域之一。围绕建设现代化港口工业城区和区域性商贸中心这一总目标，大力推动霞山经济结构从资源优势型向港口优势型转变，2005年全区生产总值29.50亿元，比上年增长18%，其中第一产业完成增加值1.36亿元，增长4%，第二产业完成增加值7.66亿元，增长32.9%，第三产业完成增加值20.48亿元，增长14.7%,三次产业比例为4.
8、6：26：69.4。全区国民经济和社会发展呈现出增长较快、效益较好、活力增强的良好态势。二、城市定位与规划湛江从2003年开始实施经济结构的战略性调整，一手抓石化、能源等产业建设，发展港口优势型产业集群，奠定霞山作为国家重要石化基地的地位；一手抓桥头堡建设，建设区域辐射型批发市场群，规划港口物流园区、珠三角对东盟出口加工区，奠定霞山作为中国东盟自由贸易区海上桥头堡的地位。广东实施区域协调发展战略，规划培育湛江成为省域副中心城市。在广东省城镇体系规划中明确提出:强化广州、深圳在全省及华南地区中心城市职能，培育汕头、湛江在全省的副中心城市职能，努力建设成为具有国际影响的现代化城市。这对加快湛江城市
9、建设步伐，提升城市核心地位，增强城市综合竞争力，促进湛江经济实现跨越式发展，努力把湛江建设成为现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市将起到重要的作用。在省域中心城市的职能调整及空间结构上，湛江中心城区为粤西沿海地区及环北部湾区域的主要中心城市，粤西沿海地区重要的工业与海洋产业开发基地和交通枢纽。近期重点培育湛江市为区域性中心城市，带动周边区域及城镇发展; 远期培育以湛江、茂名为中心的组合型都市区（以湛江为核心城市的湛茂都市区）。三、工业情况依托湛江港的地缘优势，霞山区发展成为湛江市的工业重地。湛江市的主要工业企业基本上都集中在霞山、湛江经济技术开发区和中央、省驻湛的一些企业、湛江市开发的1
10、0平方公里临港工业基地的核心地带也在霞山区内。近几年，霞山区借助临港型工业的强劲辐射，得到了众多中外企业的青睐。全区拥有年产值超千万元工业企业共计18家，超亿元企业6家，超10亿元企业1家。2005年全区工业总产值33.58亿元，比上年增长38.2%，其中规模以上工业产值增长42.2%，规模以下工业产值增长15.1%。工业企业效益显著提高，全区工业完成增加值7.2亿元，增长33.3%。规模以上工业企业实现利税6957.9万元，增长163.7%；经济效益综合指数201.6%，比上年提高58.8个百分点，其他经济效益指标也有不同程度的提高。主要工业产品产量增长较快，其中食用植物油9.97万吨,增长
11、72.8%；家具27.03万件，增长70%；水产品加工4.68万吨，增长176.9%；塑料制品2.12万吨，增长86.3%；饲料8.08万吨，增长21.2%。四、消费品市场畅旺2006年前三季度，全市社会消费品零售总额增幅创11年来同期新高，实现社会消费品零售总额232.12亿元，同比增长17.8%，再度高于全国、全省平均水平。作为我市6大重点税源行业之一的商业，近年来发展速度迅猛，税收不断增长。今年前11个月实现入库商业增值税42511万元，同比增长22.99，成为我市国税收入突破百亿元的主力军之一。目前已经抢滩登陆湛江的商界“巨鳄”有世界第一大零售商美国沃尔玛，世界第二大零售商法国家乐福，
12、广东本土最大零售企业广百百货，中国最大的电器连锁企业国美，华人首富李嘉诚旗下的屈臣氏等。五、商业巨头纷纷抢滩中国加入WTO以后，国内零售业逐步全面开放，湛江日益成为国内外商业巨头扩张势力的重要一环。沃尔玛、家乐福、吉之岛、百佳等这些过去似乎离湛江人很远的商界“大腕”有的已经落户，有的积极前来考察，它们均对湛江商业的巨大市场和美好前景给予了极高评价。世界范围内经济结构大调整正促使国际产业和资本源源不断地向成长性较好的发展中国家转移，而跨国资本在中国国内的区位选择，更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备的沿海地区。湛江正处于国家扩大开放、西部大开发、泛珠三角合作发展的战略结合地，是中国东盟自由贸易
13、区的桥头堡，更加有利于集聚各种优势，接受产业和资本转移，吸纳生产要素，扩大市场辐射，拓展发展空间，真正成为商业宝地！湛江近年来社会消费品零售总额迭创新高，在福布斯中国商业城市排行榜上不断上升，充分展示了湛江的商业都市魅力和城市经济活力。随着湛江软、硬环境不断优化，经济发展全面提速，已进入加快发展的最佳时期，尤其是一系列重大项目的相继建设，形成良好的启动和热点效应，成为吸引海内外商业巨头竞相投资的强大磁场。2004年2006年，湛江成为福布斯中文版中国商业城市排行榜中连续三年上百强榜的粤西唯一城市，并且排名由第72位逐年上升到第45位、第41位。六、房地产状况l 房地产投资2006年房地产开发投
14、资23.83亿元，占GDP的3.1%，占固定资产投资11.54%。按用途划分的完成开发投资当中，住宅投资的增长幅度与总投资的增长幅度基本相同，但商业用房投资同比大幅度增长，表明投资者对商业用房的开发投资有较高的回报预期，这是湛江粤西地区商业中心地位得以巩固的重要体现。 l 土地呈集约开发趋势土地购置投资下降31.96%，面积下降35.4%，显示土地供应减少，从两者的下降幅度看，土地购置成本在加大，未来土地开发面积正在减少，项目开发出现了越来越明显的集约开发趋势。第三章 项目概况一、地理位置项目位于湛江市霞山区菉塘路与椹川东二路交界处，东至国土局宿舍，北临菉塘路，西抵椹川东二路。地块距离湛江主干
15、道人民大道大约300米距离。 二、地块现状 地块总占地29608，呈长方形，目前该地块为一个钢材批发市场和部分民房。 三、项目周边情况购物中心情况近年来，湛江消费品市场十分畅旺。2006年前三季度，全市社会消费品零售总额增幅创11年来同期新高，实现社会消费品零售总额232.12亿元，同比增长17.8%，再度高于全国、全省平均水平。商业税收也在不断增长。2006年前11个月实现入库商业增值税42511万元，同比增长22.99。随着软、硬环境不断优化和经济发展全面提速，湛江已进入加快发展的最佳时期。各大零售商也纷纷入驻湛江，其中包括沃尔玛、家乐福、广百百货、国美等大型知名企业。目前湛江在营的购物商场包括湛江怡福国际广场、国贸城市广场、广百百货、怡福大厦等等。这些商场以零售业态为主，主要经营餐饮、书城、美容纤体、健身、金银珠宝、化妆品、休闲男女装、皮鞋皮具、品牌折扣店、床上用品、母婴用品、内衣等品类。这类物业普遍体量不大，业态单一，虽然为地区带动出一定的商业发展和人流，但其经营模式、市场定位、规划设计、业态比例尚存在一定的缺陷，例如：l 整体规划不够合理，内部布局较为混乱，缺乏大面积公共空间，购物环境不
