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1、 . . . 环球国际 funbent 项目 专 业：房地产经营与估价管理 班 级：09级房地产1班 学 号：0904120151 学生：何宣进 指导吴洋滨 20XX 月 日 目录第一章 前言第二章 项目开发经营环境分析第三章 区位条件分析第四章 项目定位第五章 项目建设规划及进度安排第六章 项目财务分析第七章 项目不确定性分析第八章 项目社会、环境和风险分析第九章 开发投资分析结论和建议第十章 结束语 第一章 前言一、 报告编制目的二、 报告编制依据三、 项目概况一项目名称南港新城 二开发建设单位 中国中铁置业集团 三项目背景市GC2010-037地块北际路二轻构件片区旧城改造一期工程项目为
2、住宅楼,商业楼,小学,两所幼儿园,公共设施 四地理位置及现状土地地址市西乡塘区永和路东面土地属性住宅;商业商服土地四至东:北际南路;南:用地边界;西:永和路;北:北际路;土地现状未开工-土地平整出让方式招拍挂土地土地底价总价5,365万元总用地面积178,845土地底价每亩地价200,000元/亩目前开发商中国中铁置业集团绿化率30%土地底价楼板价60元/容积率描述4.0且5.0建筑密度28%交地标准熟地土地使用年限描述城镇住宅用地70年、批发零售用地40年90平方米以下比重70%以上 五项目建设规模和建设容 项目位于永和路东面,项目实际出让用地由6宗地组成。实际出让用地总面积为178844.
3、71平方米折合268.27亩 六项目主要技术经济参数 七项目可行性研究主要结论第二章 项目开发经营环境分析一、 项目所在地房地产市场发展情况（一） 市城市发展情况 十一五期间,城市建设发生了巨大变化：城市国际化要素进一步凸显,开放包容的国际化城市形象得到广泛认同,中国东盟开放合作的重要前沿中心城市的地位进一步巩固。放眼,这座美轮美奂的城市已悄然褪去偏安一隅的边城旧貌,而有了更多大都市的活力与气质。发展未有穷期。在今后较长一个时期,市又有一个新目标：5年人口增至300万,建成超大城市。围绕建设超大城市目标,今年的政府工作报告提出：要完善中心城市功能,逐步形XX市圈,统筹城乡协调发展；今年要着力打
4、好五象新区开发、交通基础设施完善、打造中国水城攻坚战,加快建设现代生态宜居城市。 新的定位,让的城市建设铺开了新的画卷。加快建设超大城市统筹城乡协调发展近几年来,市的城镇化进程明显加快,特别是十一五期间,从建设更高水平的中国绿城到建设中国水城,的城市建设一步一个脚印,一步一个阶梯,实现华丽转身。五年来,按照以邕江为轴线,西建东扩,完善江北,提升江南,重点向南的发展布局,坚持高标准规划、高水平建设、高效能管理,城市功能显著增强。区域性综合交通枢纽中心建设进入新阶段,无障碍城市建设通过国家验收,中国水城景观雏形初现,中国绿城品牌声名远播,现代生态宜居城市魅力彰显,城市知名度、影响力和竞争力大幅提升
5、。新区建设全面提速。凤岭新区、相思湖新区基础设施配套成型,五象新区开发给力前行,蟠龙片区、总部基地、龙岗片区、中国东盟国际物流基地等重点区域全面开发,城市框架进一步拉开。基础设施日趋完善。一大批交通、通讯、电力、市政公用设施和环境工程陆续建成使用,尤其是20XX打响交通基础设施完善攻坚战,推动一批重大交通项目建设,以为枢纽、辐射周边地区的区域性大通道能力迅速提升,五象大道、大桥、体育中心主体育场成为城市新地标。20XX城市自来水出厂水质综合合格率达到100%,管网水质综合合格率达到99.97%,均为历年最高水平。城市管理全面加强。数字化管理和指挥系统进一步完善。城乡清洁工程长效机制逐步健全。全
6、国文明城市创建成果得以巩固。城市河整治全线拉开,长效管理机制初步建成。可以说,市具备了建设超大城市的基础。如今,中心城区人口规模已发展到200万人,在北部湾经济区的核心地位逐渐巩固,在中国东盟自由贸易区的桥头堡地位逐渐显现,具备了从特大城市向超大城市跨越的基本条件。然而,在全国围比较,市的城市规模不够大,新区建设步伐不够快,辐射带动能力不够强,城市空间承载力明显不足,综合竞争力偏弱,与经济发展和工业化进程不匹配。为此,自治区党委、政府出台了关于加快推进我区城镇化跨越发展的决定及20个配套文件。决定提出,到2015年,力争城镇化水平达50%左右,其中首府建成区人口规模将发展到300万人,建设成超
7、大城市,以增强其对经济发展的支撑能力,推动我区城镇化跨越发展。根据自治区党委、政府的部署,今年的政府工作报告提出了十二五期间市统筹城乡协调发展的目标：突出发展中心城区,重点向南、向东发展,争取期末城市建成区面积达到300平方公里、人口达到300万；加快推动武鸣县、横县、宾阳县县城建成中等城市,一批重点镇成为工业型、商贸型、交通型、旅游型等各具特色的城镇。开发新区优化布局改造旧城完善功能将如何建设超大城市？今年的政府工作报告描绘了市建设超大城市的蓝图：围绕建设超大城市,开发新区、优化布局,改造旧城、完善功能,提升城市国际化程度、城市首位度和在北部湾经济区及中国东盟自由贸易区中的地位与作用。建设超
8、大城市必须拓展城市的发展空间,为此,今年市要继续打好五象新区开发攻坚战。实施三馆带三街的组团布局,加快总部基地、中国东盟国际物流基地及文化城、体育城建设,尽快形成新的城市中心。突出抓好路网建设、重大公益项目、总部基地项目、房地产及回建安置项目建设五大重点,力争全年完成投资60亿元以上,平乐大道、玉洞大道二期、龙岗大道二期、银海大道二期等主干道全线贯通,总部基地路网13条道路、蟠龙片区路网19条道路建成使用,新区路网框架基本形成,年底路网覆盖面积达100平方公里以上。把建设成超大城市,提升完善对外交通体系和优化升级市交通体系是非常重要的任务。今年,市继续打好交通基础设施完善攻坚战。进一步完善区市
9、联系机制,推进58个项目建设,计划投资280亿元,力争完成300亿元,加快构建顺畅便捷的出市、出城和市区交通网络。城市公交方面,重点抓好轨道交通一号线一期工程。铁路方面,续建火车东站,推进云桂、南广铁路等项目建设。公路方面,加快外环高速、六景至港、来宾至马山、马山至平果高速、至第二通道高速及西乡塘客运站、货运南站等公路运输枢纽站场建设。民航方面,续建吴圩机场航站楼扩建工程,加快建设国际门户枢纽机场。黄金水道方面,续建港一期工程,新开工老口水利枢纽项目,加快邕宁梯级水利枢纽项目前期工作。今年市还将继续推进新区开发与旧城改造,让城市更宜居。完善凤岭片区基础设施,加快凤岭南路、高坡岭路等项目建设,开
10、工建设凤岭北片区路网完善工程,力争年路网成型。规划建设吴圩空港新城,整合建设相思湖新区及五合大学城,加快外东环地区发展。启动旧城改造三年计划,探索旧城改造新模式,重点突破5至6个旧改片区的招商出让、改造建设工作,力争推进1至2个政府主导、净地出让的旧城改造试点项目。完善城中村改造建设管理政策,启动实施邕江沿岸混合用地综合改造工程。以高标准建设规划以高效能管理城市市不仅要高标准建设,还要高起点规划。今年,市继续提升城市规划管理水平。根据十二五规划,完善近期建设规划,抓好各类控制性详细规划和专项规划的编制、修编工作,提高规划编制质量。提升中国绿城,打造中国水城,做好山、水、树文章,构建以水为主,水
11、、山、林结合的城市生态景观。打造中国水城是建设超大城市的点睛之笔。今年还将继续打好打造中国水城攻坚战,计划实施45个项目,完成投资36.83亿元,打造两江八湖美景。重点完善提升南湖竹排江民歌湖工程、明月湖环境综合整治一二期等10项续建工程,推进凤凰江、沙江河环境综合整治等5个新建项目,推进黄茅坪冲沟上游综合整治、青秀湖公园东段工程等5个项目前期工作,尽快形成水畅、湖清、岸绿、景美的城市核心水系景观。加强河长效管理,加快邕江两岸改造,绿化、美化、彩化邕江河道。城市建设与规划坚持高标准高起点,必然要求更高效能的城市管理。在加快建设超大型城市步伐的同时,市将强化规划执法,坚决制止乱搭乱建等违章行为。
12、抓好数字城管系统升级,推进数字化城管向县域延伸。抓好城乡清洁工程向乡镇、城中村、城乡结合部拓展延伸,加强市容市貌综合整治,建立城市卫生管理长效机制,防止五乱现象反弹。综合施策、多措并举,治理城市交通拥堵。 二市房地产发展状况1、 市房地产开发基本情况分析十一五期间,市经济将继续以较快的增速发展,到年,市生产总值力争突破亿元；人均生产总值比年翻番；工业总产值突破亿元,年平均增长；工业增加值、财政收入、全社会固定资产投资、外贸出口总额比年翻一番。经济结构方面,工业支柱地位得到提升,新兴服务业较快发展。期末三次产业比重调整到。作为一个关联度很高的行业,房地产行业在未来相当长时间对的经济依然有相当大的
13、拉动作用。此外,十一五期间,市的城市化依然面临较大的压力,房地产业有其存在的必要性,在城市化发展进程中起着关键性的作用,具有较大的发展潜力。在市整个城市发展过程中,房地产行业对新区建设和旧城改造起到了功不可没的作用。十一五期间,市将大力推进新区建设,并改善市民的居住环境。新区建设以良庆区为重点,带动邕宁区、江南区发展,近期建设面积达到平方公里左右,远期达到平方公里左右。启动建设江南沙井片区。旧城改造重点推进华西北路片区、东沟岭片区、义忠街边阳街片区、翔云街片区、纬武路片区和路片区改造。改善居民住房环境和质量,提高居民居住面积,年新建商品房面积将达到万平方米左右。同时,市提出,力争到20XX,城市居民人均住房使用面积达到22平方米左右,基本实现全市90左右的居民拥有成套住宅。我们坚信房地产业在市十一五规划甚至更长远的时间依然会保持平稳增长的态势,对市整个经济发展起到重要的推动作用。2、 市房地产市场供给分析分析： . 如上图所示,供应线和成交线最明显的差异在于：5年来供应线保持了相对平稳的增减态势,而成交线则起伏动荡明显。 . 近5年来市供应量情况：06-10年度的商品住宅供应量除受08下半年全球金融危机影响而导致09年供应量有所下降外,供应市场整体呈现缓步上升的趋势,这在很大程度上表明了开发商对地产市场抱着较为乐观的心态,从而推动供应市场的进一步繁荣。 .
