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1、摩根道商业招商服务工作流程与内容北京合晟尚圆房地产集团公司昆明分公司 三月三十一日一、 前期筹划服务思路通过主客观环境分析拟定项目功能/制动发展方略合理的业态定位使项目的商业价值和整合能力达到最佳平衡满足项目溢价增值的实际操作需要明确的定位是价值实现的基要条件开发商需求科学定位增值途径市场研究业态规划营销支持增进政策背景优化保障市场效益实现从项目的区位属性，地块条件、类比开发案例诸多因素研判，从而勾勒出本项目研究的基本逻辑措施，并在此基本之上，明确本项目的基本的研究方略与导向。第一阶段：前瞻 第二阶段：进一步 第三阶段：细化模拟招商物业功能定位及建议项目开发建议和财务测算产品建筑设计建议也许性
2、：开发模式主体功能分析图解成功案例研究及借鉴筛选条件：市场空间、对公司能力规定、对房地产业务的增进作用可性性：开发模式主体功能市场调研区域商业发呈现状及规划的研究区域资源优势及现状/将来规划研究整体发展方略与价值研判机会衍生优势在完毕市场研究、整体定位后，合晟尚圆提供代理执行与资源嫁接服务，保障前期市场筹划服务的成果落地，保障后期的获利点变现，直至贵司所有运作目的达到为止。第四阶段：执行 第五阶段：延展资本运作支持招商销售代理关系资源引荐物业估价资本运作时机界定招商筹划销售、招商全权驻场代理支持营销推广 形象传播支持招商与销售方略研究 招商筹划招商筹划嫁接领域：线上与线下媒体广告制作与代理金融
3、合伙资源引进合晟尚圆有关资源全力支持合晟尚圆项目组将通过内部筹划、实地考察、深度访谈、模拟招商、数据分析、案例解析及等研究措施，来展开前期的市场调查研究工作。 内部筹划通过沟通，理解开发商意图与开发模式，知晓项目的市场发展方向与空间。事先周密筹划，安排对标性强的调研筹划。实地调研对项目用地条件及区域房地产、商业物业市场发展进行全面进一步的现场调研。深度访谈以深度访谈的交流方式做好动态调查，对目的市场与消费需求进一步触摸，理解商户经营意向、消费需求及偏好等特性。模拟招商结合合晟尚圆强大而广泛的全国集团公司优势，通过各业态业种商家资源对接，触摸商户入驻意愿，求证定位可行性，调节方案报告，强化落地性
4、。数据分析对前期通过多种方式获取的多种有关数据进行分析与研究，利于后期产品创意定位筹划与方略的凝炼。案例解析对区域竞争个案及国内一线都市，国际可比都市的类似商业项目进行分析研究，从而指引项目建筑设计与运营推广工作的开展。二、 前期筹划工作流程及环节合晟尚圆项目前期筹划服务流程分为35个工作模块，保证报告质量，总计需时8个工作周。项目前期筹划流程与环节：定位研究1模拟招商可比案例研究项目价值判断研究15、项目SWOT分析11、模拟招商渠道7、案例及资料选用1、区域发展背景研究16、地块价值解析12、模拟招商道具8、案例成败与异/同点2、交通导入系统17、项目定性与定量13、模拟招商执行9、案例类
5、别（意义）3、商业体系架构18、目的市场定位14、招商成果分析10、案例核心性启示4、市场资源构成19、主题概念提炼执行时间：2周执行时间：1周5、微观竞争诉求6、项目硬件属性特性执行时间：1周规划设计建议投资效益核算产品研究定位研究232、建筑风格与形态28、拟定测算根据24、功能布局划分20、功能产品定位33、内外交通动线29、投入成本测算25、品牌与物业配备21、风险评估及规避34、景观设计要素30、产出效益测算26、规划设计要点22、运营方略建议35、设计实物渗入31、投资效益分析27、开发时序建议23、营销卖点提炼执行时间：1周执行时间：1周执行时间：1周执行时间：1周合晟尚圆后续代
6、理与资源嫁接服务流程分为17个工作模块，保证服务质量，招商服务周期610个月。项目后期服务流程与环节：VI设计与导入开业筹划招商实行阶段定位导入阶段52、VI系统导入47、开业筹划与实行39、招商方案提出36、商铺组合细化开业至开业6个月内：1.本阶段为开业后调节期阶段，调节、修正各运营环节中的偏差，协调商户，测算各项运营指标。2.履行项目商业经营管理公司的各项经营管理职能和物业管理职能，努力实现经甲、乙双方共同确认的各项经营指标。48、开业前筹办组织40、品牌及商品设定37、业种区位配备管理顾问阶段41、招商手册定稿38、租金及招商政策49、商场管理制度此阶段工作目的：书面形式细化各功能区的
7、经营品种和业态42、招商条件修正50、商场工作时序43、招商合约范本51、商场培训手册44、招商处筹办此阶段工作目的：与甲方一起在销售期同步与各购房业主完毕“购房合同”与“经营合同”或“托管合同”的签订，保证各业主执行所有权与经营权的分离，保证商业广场的各项经营行为能永续繁华。45、招商实行46、招商进度审核此阶段工作目的：完毕各项招商准备工作并招商三、 前期筹划工作内容3.1市场调查研究综合服务3.1.1年度房地产市场调研报告（1）宏观背景分析合晟尚圆历来强调以更高的战略眼光来看待项目的发展，充足发挥在操作全国不同都市大型项目的过程中所积累的经验与眼光，结合内部建立的市场环境监测基本，分析项
8、目宏观背景，考察宏观因素对项目发展的影响。A、国家经济发展走势分析B、国家政策走向分析C、昆明房地产市场分析（2）社会经济状况分析地方规划发展、产业构造、经济现状和项目所在区域之人口、就业状况、经济状况并预测将来发展趋势。历史人文、都市规划、政府政策、项目区位分析、房地产发展整体水平评估、区位牵引分析、项目与周边地区之关系、项目周边之可运用资源、项目既有之条件及限制、项目潜在价值评估。A、概况分析B、经济发展状况分析C、产业构造分析D、都市规划发展分析（3）市场细分在进行整体市场环境扫描后，做到对项目自身的可运用资源及发展限制心中有数，再来关注消费者自身，我们来进行市场细分，这是项目发展定位的
9、核心。A、 房地产市场总体状况分析B、 住宅市场现状及将来发展分析C、 房地产发展格局研究分析D、 房地产市场发展趋势研究分析E、 房地产项目客户群体分析F、 房地产市场供应分析G、 房地产市场需求分析H、 房地产市场存量及潜在放量分析I、 房地产市场发展趋势判研J、 项目竞争态势分析K、 竞争项目深度研究分析L、 客户关注的置业核心要素分析M、 区域内典型物业研究分析（4）目的客户群体分析客户群市场调研内容涉及多种方面，可以说是贯穿整个项目始终，在项目不同的开发阶段，市场调研的侧重点也有所不同。就本案目前所处阶段而言，客户群市场调研重要是为市场竞争、需求量、项目定位、抗性、价格控制等提供市场
10、基本和根据。A、房地产市场客户来源分析B、房地产市场客户特性分析C、房地产市场客户置业习惯分析D、房地产市场客户购买力分析E、房地产市场客户关注的置业要素分析3.1.2商业地产调研报告（1） 商业发展规律研究分析（2） 商业总量及将来13年内供应分析（3） 商业需求量分析（4） 商业分布格局研究分析（5） 各商圈现状及吸附能力分析（6） 商场经营现状分析（7） 商业项目定位对比分析（8） 商业项目主力店及次级主力店分析（9） 商业项目业态配备及分布分析（10） 临街商业经营现状分析（11） 商业销售价格及走势分析（12） 商业租金分析（13） 商业投资回报分析（14） 商业辐射力分析（15）
11、商业消费人群构造分析（16） 商业消费人群消费习惯分析（17） 商业消费人群消费抗性分析（18） 本项目商业竞争对手分析3.2模拟招商模拟招商是在双方承认的定位取向，通过对零售、非零售以及具有代表性的服务行业，选用有效目的商户，就入驻意向、物业规定及对本项目区位前景的主观鉴别三大核心要素延展而来，最后获取真实而有效的模拟招商成果。通过深度访谈各业态高档管理人员获取一手信息。“利益”永远是商人最为关注的焦点，消费的人、消费途径、消费方式、物业环境，如何在短时间内获取利益最大化等一系列问题皆环绕“利益”而来。通过模拟招商检查商家最关注的三个点，为后期规划设计、招商及运营做好铺垫。关注一：人流1、本
12、项目主力消费人群构造、能力与否符合业态规定。2、对于本项目与否拥有有效的人流导入措施或措施。3、本项目与否拥有明确的特色主题，可以在短时间内达到聚拢人气、哺育商气的目的。关注二：物业1、本项目的物业建筑风格与形态与否与所承业态相符。2、各类业态布局与否统一规划、合理分布。3、层高、面积等其她建筑指标与否可以符合商家的个性规定。4、建筑物业的匹配度对于本项目各业态、业种与否可以达到最大化。关注三：方式1、本项目开发商与否拥有多种途径的招商合伙模式（联营、物业入股等）。2、开发商如何保证入驻商家度过前期的市场哺育期（免租政策优惠等）。模拟招商，不仅是对项目定位诉求的有效验证，也是决定商业运营成功与
13、否的前提条件，我们在项目初步定位完毕阶段就实行模拟招商。3.3项目定位研究在第一阶段对市场与项目有关因素都进行了进一步分析与调研后，第二阶段通过模拟招商，对商家关注点及使用需求进行摸底后便可为项目进行整体的定位，项目定位将重要环绕如下内容展开：3.3.1项目研究对项目进行整体的、系统的、针对性的、专业性的分析，充足挖掘项目核心竞争力，使项目优势从各个不同的角度发挥出来，整合最优秀的资源为项目定位服务。（1） 项目SWOT分析A、 地块及控规约束条件分析B、 市场约束条件分析C、 地块SWOT分析D、 市场机会与发展方略分析（2） 项目区域板块市场A、区域市场特点B、区域市场将来发展预期C、区域市场结论（3） 项目区域房产市场客群研究A、客群构成分析B、客群特点分析C、客群发展趋向分析（4） 项目区域商业市场研究A、板块商业分析B、商业竞争板块分析（5） 竞争分析A、项目住宅市场竞争分析B、项目写字楼竞争分析C、项目商业投资竞争分析D、项目商业经营竞争分析E、竞争项目定位分析F、竞争项目客户群分析G、本项目核心竞争力分析3.3.2项目定位（1） 项目市场定位（2） 项目商业主题建议（3） 项目总体概念定位（4） 物业配比及赚钱模式定位（5） 功能与业态定位（6）
