2023 年首开股份争论报告 地方国企房地产龙头，历史悠久进展稳健一、地方国企龙头，历史悠久进展稳健〔一〕公司进展历程：立身北京，稳健进展首开股份是中国历史最悠久的房地产企业之一，前身可以追溯到1977 年成立的 北京市建委统建办公室及 1980 年成立的北京市房地产治理局住宅建设办公室，进展 至今已超过四十年期间公司经受屡次重组整合、增发扩张，先后中标并承建 08 年 夏季奥运及 22 冬季奥运场馆等多个重大工程，成为规模千亿、品质卓越的头部国有 房企公司成立至今进展历程可以分为三个阶段：第一阶段为“进展初期，兼并整合”〔1977 年-2023 年〕：首开股份前身主要有 两个组建局部一是 1997 年成立的北京市房地产治理局住宅建设办公室，1980 年以 北京市建委统建办公室为班底，北京市城市建设开发总公司成立，随后北京市城市 建设开发总公司先后组建更名，1998 年定名为北京城市开发集团有限责任公司，成 为首开股份前身的重要组成局部之一二是 1980 年成立的北京市房地产治理局住宅 建设办公室，1983 年以北京市房地产治理局住宅建设办公室为班底， 北京市房地产 治理局住宅建设经营公司成立，1998 年公司主体几经更名为北京天鸿集团公司，并 于 2023 年在上交所挂牌上市，证券代码600376.SH，证券简称“天鸿宝业”。
2023 年，天鸿宝业与北京城市开发集团合并重组，两家市属国企整合，完成公 司规模的第一次扩张其次阶段为“屡次定增，业务扩张”〔 2023 年-2023 年〕：2023 年公司向控股股东首开集团定向增发股票购置其房地产业务资产，完 成后首开集团持股比例提升至 77%，上市公司主体成为首开集团旗下房地产业务的主要进展平台，公司完成其次次规模扩张 2023 年公司正式更名为北京首都开发股份，证券简称变更为“首开股份”此后公司于 2023 年、2023 年两次定增并屡次转增、送股，同时确立“立足北京、辐射全国”的进展战略，开头全国扩张之路，期间屡次 将拓展重心放在京外市场，但受市场波动及拓展思路等因素影响，规 模增速较整体市场略缓2023 年公司规模首次突破千亿，是全国第一家规模破千亿的市属国企第三阶段为“审慎拓展，快速提升”〔2023 年至今〕：2023 年公司重提“立足 北京，拓展全国”，进展重心再次调整，在前期完成架构优化的根底上进一步优化城 市布局、审慎拓展依托核心市场热度及公司自身资源优势，公司销售规模连续三 年超千亿，排名也由 2023年的全国第 42 名提升至 22 年前 9 月的第 22 名。
截至 22 年三季度末， 公司总资产规模 3008 亿元，07 年至 20 年期间复合增速 23%， 归母净资产规模 302 亿元，07 年至 20 年期间复合增速 18%虽然 20 年以来受战略、 构造调整等影响总资产及归母净资产规模有所下滑，但资产规模、资产质量在中国 房地产企业中仍属于第一序列〔二〕公司股权构造：北京国资背景，股权构造稳定且集中公司实控人为北京市国资委，第一大股东为北京首都开发控股集团， 截止 22 年三季度末直接持股 47.12%，通过北京首开天鸿集团间接持股 5.53%，合计 持股比例达 52.65%，2023 年增发重组完成以来始终维持在 50%以上确实定控股水平， 股权构造集中且持股比例稳定 除首开集团外，君康人寿、横琴人寿、百年人寿等三家险资也持有公司局部股 权，截止 22 年三季度末持股比例分别为 4.77%、2.69%、2.43%，并各在公司董事会拥有一个董事席位，与公司合作亲热股本方面，2023 年上市以来公司经受了 7 次股本变动，其中包括 3 次增发、3 次转 增、1 次送股，通过股本扩张实现资本资产扩张是公司进展历史上较为常用的资本市 场运作方式。
2023 年公司以每股10.80 元/股的价格向首开集团定向增发 5.5 亿股购置 其房地产业务资产，募资 59 亿元；2023 年，公司向人寿资产等 7 家投资机构定向增发3.4 亿股，每股 13.96 元/股，募资 47 亿元；2023 年，公司向首开集团、国寿安保等定 向增发 3.4 亿股，每股 11.85 元/股，募资 40 亿元截止 22 年三季度末公司总股本为 25.8 亿股〔三〕公司治理层：团队构造稳定，治理阅历丰富作为北京市国资委及首开集团的控股子公司，公司董事会及高级管 理人员多具 有北京市内政府部门或首开集团任职经受，多位核心骨干自天鸿宝业及北京城开的 合并时期即在公司任职，治理团队构造稳固且与控股股东有较为良好且亲热的关系公司目前董事会席位共 7 人， 其中 3 人为险资股东提名董事，其余 4 人均有首开集团任 职经受公司现任总经理赵龙节先生毕业后即参与集团，2023 年至 2023 年先后担当公司 股东北京首开天鸿集团、首开集团人力资源部经理， 2023 年起担当公司副总经理， 曾分管公司南方区域， 2023 年赵龙节先生被聘任为公司总经理，并担当公司董事、 党委副书记职务。
过去的从业阅历使得赵先生对于工程开发、区域运营及京内外统 筹运营有丰富阅历，在当前市场环境下，具备实操阅历、全局视野的公司领导人将 为公司的长期进展谋篇布局奠定良好根底二、土地贮存优质且充分，根本面具备较大弹性〔一〕贮存充分，立足北京，布局核心一二线1. 土储厚度：土地贮存充分，拿地布局冷静房地产开发是公司的核心主业，2023 年以来房地产销售收入对营业收入奉献比 例维持在98%以上，而作为一家以北京为大本营的市属国企，优质且充分的房地产 工程贮存是公司持续稳健进展的最重要资源支撑 从贮存厚度来看，截止 22 年中期，公司在手土地未结算土地贮存到达 2237 万 方， 对应去化周期 5.7 年，虽然受市场整体景气度下行等因素影响，22 年以来公司 拿地力度较此前有所下降，但在当前稳健经营房企中，公司土储厚度仅次于越秀地产及中国金茂，充分的货值照旧可以保障公司将来数年的规模释放此外，充分的货值也使得公司可以更为冷静地调整城市布局，捕获市场时机， 猎取更为优质且利润充分的土地资源2023 年以来公司再度加大京内的投资比例， 连续 3 年金额投入超过 50%，其中 22 年前三季度更是到达 96%，投资进一步聚焦。
22 年 10 月 24 日，融侨集团公布公告，折价向公司出售福州首融沣泽置业有限 公司 100%股权及对应债权，标的为福州市 2023-41 号地块，为福州 21 年两集中二 批次土地融侨此前竞得价为 6.68 亿元，而首开本次收购总对价〔股权对价+债权 对价〕为 5.71 亿元，折价幅度到达 15%，静态拿地毛利率初步测算为 34%，超出公 司 21 年拿地及结算毛利率均有 10pct当前环境下，公司此类具备持续经营力气的房企，具有更强的议价力气及投资 把握力，因此更大程度上具备改善将来业绩规模及释放效率的可能性2. 土储质量：资源布局能级高，北京市场占比 36%，近年拿地进一步集中从贮存质量及分布来看，受益于公司投资策略及资源优势， 截止 22 年中期，公 司在手贮存中一线、二线城市占比分别到达 37%、45%，其中北京单一城市占总储 备比重即到达 36%，而三四线城市占比仅 18%，与其他稳健经营房企相比，公司一 二线城市占比仅次于中海及越秀，布局能级居于前列具体城市来看，截止 22 年中期，公司布局主要集中于以北京及其周边为主的京 津冀城市，以及苏州、福州、成都、厦门等根本面较好、市场热度稳定的二线城 市。
而布局的三四线城市也多为位于长三角、珠三角等经济圈的强三线城市，市场 同样具备较强确实定性，少量非核心三四线城市如葫芦岛、绵阳等，最近一次拿地 时间均在 2023 年前后，存量贮存土地本钱较低，对于当前整体资产质量影响较小2023 年下半年以来，市场热度明显下行，公司也确定程度上收缩拿地的城市边界，通过筛选核心城市优质工程，提升拿地确定性截止 22 年中期公司布局城市数量到达 35 个，而 21 年以来全口径拿地款投入超过 10 亿的城市仅 10 座一方面公司进一步提升大本营北京市场拿地力度，金额及货值占比由此前缺乏一半提升至超过六成，另一方面，投资进一步向具备根本面支撑城市集中，投入占比较高的城市如成都、厦门、佛山、杭州均为过去十年常住人口超过 30%、具备产业根底及资源人口吸附力气的核心城市随着公司“立足北京、拓展全国”的战略持续推动，公司城市布局及土储构造将持续优化，并成为后续业绩释放的贮存基 础〔三〕开工销售乐观，全国排名大幅提升受益于公司优质资源及投资、营运力气，公司销售规模稳健提升， 2023 年实现 销售金额 1149 亿元，同比增长 7%，增速表现位居中上游21 年 7 月以来市场景气 度加速下行，多家房企渐渐落伍，而首开等具备土地及金融资源优势的央国企强势 崛起，虽然公司前 10 月累计销售规模同比也有 26%的下降，但降幅仅远低于同期百 强房企、同规模Top 11-30 房企的 45%、49%的降幅。
因此公司销售排名在 2023 年 内消灭统计以来最大幅度的提升，由 21 年第 38 名提升至第 22 名， 9、10 月份公司 销售消灭比较明显的改善，两月增速分别为 -8.4%与+28.1%与此同时，首开维持较高的开工乐观性， 22 年前三季度开工面积到达 310 万 方，同比增长 6%，是 7 家样本公司中唯一保持开工正增长的公司，截止 22 年中期， 越秀和首开也是仅有的开工面积增速为正的公司稳定的开工节奏是公司后续销 售规模稳健提升的重要前提依据测算，截止 22 年 9 月公司在手滚存货值约为 900 亿元，叠加四季度推盘，估量全年有望维持 1000 亿以上销售规模，对应单季度增速 超过 60%，根本面具备较大弹性三、深耕四十年，北京市场改善充分受益〔一〕首开土储状况：深耕北京四十年，口碑及土地贮存深厚北京是首开深耕四十余年的大本营，也是首开的第一大粮仓，公司在北京口碑 及资源均有深厚的贮存 口碑方面，作为北京历史最悠久的房企之一，首开素有“一部首开史，半座北京 城”的美誉，曾先后承建全国第一批商品房小区方庄住宅区、北京最大经适房工程 回龙观文化居住区，更是从上世纪起，先后中标承建国家体育馆、五棵松文化体育 中心、奥林匹克水上公园、冬奥会主场馆、国家速滑馆“冰丝带”等奥运场馆及北京 地标建筑，并配建奥运村、亚运村、大运村等大型赛事配套设施，是中国为数不多同 时承建夏季奥运及冬季奥运场馆的房地产开发企业。
在此过程中，首开一方面证明 了自己超高的设计建筑水平，也在此过程中进一步夯实产品力，持续稳固公司口碑而资源贮存方面， 2023 年首开集团注入房地产资产后，首开北京土储占比一度 到达 60%，随着公司拓展全国战略实施，北京土储面积占比持续下降，最低为 2023 年的 26%，随后根本维持在 35%左右的稳定水平2023 年市场下行以来，公司在北 京的投入占比提升， 22 年前三季度这一比例进一步到达 92%截止 22 年中期，首开股份在手未结算北京土地贮存面积为 803 万方，对应去化周期 5.84 年，贮存厚度高于 公司其他区域，也远远超过其他房企在北京的布局深度依托于充分的土储，2023 年至 2023 年间，公司连续 7 年全口径销售规模位列北 京市场销售榜单首位，市占率由 5%持续提升，2023 年公司京内销售规模达 726 亿元， 同比增长 47%，市占率到达 16%2023 年前 9 月,受推货节奏等因素影响，公司北京 销售规模排名及市占率略有下滑，但也仅次于中国海外进展，市占率照旧维持。