真题精选附答案房地产估价师之开发经营与管理全真模拟考试试卷A卷含答案

真题精选附答案房地产估价师之开发经营与管理全真题精选附答案房地产估价师之开发经营与管理全真模拟考试试卷真模拟考试试卷 A A 卷含答案卷含答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B 2、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（）等内容。A.项目竞争分析 B.敏感性分析 C.专业市场分析 D.市场趋势分析【答案】D 3、资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比。A.经营收入 B.资本金 C.经营成本 D.销售收入【答案】B 4、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.利润表 B.资金来源与运用表 C.资本金现金流量表 D.项目投资现金流量表【答案】D 5、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积【答案】B 6、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09 B.3.48 C.3.83 D.3.92【答案】D 7、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 8、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 【答案】D 9、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A.若IRRic，则投资大的方案为优 B.若IRRic，则投资小的方案为优 C.若IRRic，则投资大的方案为优 D.若IRRic，则方案间无法直接比较【答案】A 10、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险【答案】B 11、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制 B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用 C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础 D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】D 12、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法 B.领导定价法 C.随行就市定价法 D.认知价值定价法【答案】D 13、收集一手资料时最普遍采用的手段是（）。A.问卷 B.座谈 C.电话 D.邮寄【答案】A 14、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率 B.净现值 C.内部收益率 D.等额年值【答案】C 15、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要 B.购买决策 C.方案评价 D.信息反馈【答案】D 16、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。A.产品结构 B.总量结构 C.供求结构 D.投资结构【答案】B 17、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。A.有效毛收入 B.净经营收入 C.潜在毛收入 D.税后现金流量【答案】A 18、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率 B.平均投资收益率 C.最低投资报酬率 D.平均成本利润率【答案】C 19、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A.补贴收入 B.出租收入 C.销售收入 D.其他经营收入【答案】A 20、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性 B.影响重要性 C.发生经常性 D.类型归属性【答案】A 21、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险【答案】B 22、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。A.沉降缝 B.伸缩缝 C.温度缝 D.防震缝【答案】A 23、某写字楼月潜在毛租金收入为 120 万元，月平均运营费用为 30 万元，月平均空置率为 8，月平均其他收入为潜在毛租金收入的 5，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.61.00 B.61.60 C.81.00 D.86.40【答案】D 24、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（）。A.成交价 B.保留价 C.最高限价 D.最低限价【答案】C 25、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法【答案】B 26、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅 B.开发工业厂房 C.购买优良区位的新竣工物业 D.购买繁华区域的成熟物业【答案】C 27、某房地产投资项目的名义收益率为 12%，若通货膨胀率为 3%，银行贷款年利率为 7%，一年期存款利率为 3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C 28、伤寒明理论 的作者是 A.唐慎微 B.王肯堂 C.王焘 D.成无己【答案】D 29、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商 B.承包商 C.设计部门 D.建委【答案】A 30、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A.概率分析法 B.解析法 C.蒙特卡洛模拟法 D.杠杆分析【答案】C 31、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三 B.四 C.五 D.六【答案】D 32、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.14 B.15 C.28 D.30【答案】B 33、若某房地产投资项目的表面收益率为 20%，年租金增长率为 9%，通货膨胀率为 8%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C 34、2017 年末，某市住房总量为 5000 万平方米，其中经济适用住房 400 万平方米，商品住房 3750 万平方米，同期住房空置量为 750 万平方米，其中经济适用住房为 50 万平方米，商品住房为 450 万平方米，则该市 2017 年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D 35、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识 B.风险估计 C.风险评价 D.风险决策【答案】B 36、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A 37、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同，投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为 IRR1219%、IRR2312%、IRR3414%、IRR1416%，当最低可接受收益率 MARR15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4【答案】A 38、如果银行存款的利率为 12%，为在 5 年末获得 10 000 元，现在应该存入银行()。A.5674 元 B.2000 元 C.6250 元 D.8929 元【答案】A 39、下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查 B.市场营销因素调查 C.竞争情况调查 D.消费者调查【答案】B 40、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.销售利润率 D.静态投资回收期【答案】D 41、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.2 B.3 C.4 D.5【答案】D 42、某城市 2015 年初家庭总数为 120 万户，平均每户 3 人，户均年可支配收入为 5 万元，约有 8的家庭打算当年购房，平均住房需求 90 户，则 2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A.600 B.48 C.144 D.4320【答案】B 43、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）。A.出租率 B.基准收益率 C.成本利润率 D.财务杠杆比率【答案】A 44、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性【答案】C 45、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资 B.债务融资 C.发行企业债券 D.吸收其他机构投资者资金【答案】B 46、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就()。A.越大 B.越小 C.坚挺 D.疲软【答案】A 47、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A.出租率 B.贷款利率 C.基准收益率 D.资本金投入比例【答案】C 48、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量 B.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量 C.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量 D.报告期存量上期存量报告期竣工量【答案】B 49、登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证 B.原始凭证 C.记账凭证 D.会计报表【答案】C 50、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用 B.固定费用 C.变动费用 D.材料费用【答案】C 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（）。A.耐水性 B.抗渗性 C.抗冻性 D.导热性 E.热容量【答案】D 2、房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性 B.产生正外部性 C.影响整体经济的持续稳定发展 D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机 E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题【答案】ACD 3、王某花 50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为 1