基础试题库和答案要点房地产估价师之开发经营与管理精选试题及答案二

基础试题库和答案要点房地产估价师之开发经营与基础试题库和答案要点房地产估价师之开发经营与管理精选试题及答案二管理精选试题及答案二 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）A.建造费用 B.融资费用 C.其他工程费用 D.专业人员费用【答案】B 2、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 3、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，则资产负债率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D 4、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息 B.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值 C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和 D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】C 5、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。A.权利 B.义务 C.信用 D.债务【答案】A 6、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表 B.资本金现金流量表 C.项目投资现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 7、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.建筑技术进步【答案】A 8、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量 B.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量 C.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量 D.报告期存量上期存量报告期竣工量【答案】B 9、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】A 10、不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息 B.公共设施维修费 C.房产税 D.物业保险税【答案】A 11、下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查 B.市场营销因素调查 C.竞争情况调查 D.消费者调查【答案】B 12、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（）。A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.目标定价法 D.认知价值定价法【答案】B 13、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要 B.变现性差 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 14、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费【答案】A 15、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差 B.计算净现值大于或等于零时的累计概率 C.计算各年净现值的标准差 D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】D 16、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A.市场需求上限 B.市场有效需求 C.市场现实需求 D.市场最低需求【答案】A 17、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850 元，月利率为 0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D 18、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行 B.经销商 C.业主 D.政府【答案】D 19、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率 B.净现值 C.内部收益率 D.等额年值【答案】C 20、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A.商品住宅 B.商用房地产 C.经济适用住宅 D.出让国有土地使用权【答案】A 21、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 1000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C 22、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A.空置率与有效毛收入呈反向变动 B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】A 23、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入 B.土地出让收入 C.房地产抵押贷款 D.净经营收入【答案】C 24、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.17 B.710 C.714 D.1520【答案】C 25、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A.平均数 B.相对数 C.合理 D.期望【答案】A 26、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即 Sf（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P0 B.EP C.EP D.EP【答案】D 27、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A 28、某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000 万元，流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A 29、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 30、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格【答案】A 31、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）。A.完全竞争市场、垄断竞争市场 B.一级市场、二级市场 C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场 D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】C 32、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策【答案】B 33、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。A.变动成本的设 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置【答案】D 34、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 800 元/m2；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/km2；贷款年利率为 10%；投资利润率为 15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（）。A.测算拟开发场地的最高价格 B.测算拟开发场地的最低价格 C.测算开发项目的预期利润 D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】B 35、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化 B.生产和工作方式的转变 C.自然环境的变化 D.金融业的发展【答案】A 36、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券 B.个人住房抵押贷款 C.房地产企业抵押贷款 D.金融机构长期融资【答案】B 37、银行为某家庭提供年利率为 6%，按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为 7000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A.1836.21 B.1810.39 C.1784.45 D.1795.36【答案】A 38、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括()。A.需求分析 B.供给分析 C.竞争分析 D.建造商分析【答案】D 39、下列不属于竞争导向定价法的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法【答案】D 40、某人以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12 B.0.21 C.1.26 D.2.05【答案】C 41、（）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。A.差额投资内部收益率 B.内部收益率 C.基准收益率 D.期望投资收益率【答案】A 42、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A.开发商 B.承包商 C.监理工程师 D.使用单位【答案】C 43、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用 A.加味香苏散 B.麻黄汤 C.九味羌活汤 D.升麻葛根汤【答案】A 44、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大 B.收益率较高 C.流动性较好 D.投资回收期较长【答案】C 45、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量 B.吸纳率分析 C.相关房地产类型的存量 D.改变用途数量【答案】B 46、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入 B.出租收入 C.利息收入 D.转售收入【答案】A 47、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.资产负债率 D.流动比率【答案】B 48、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。A.下降 B.上升 C.不变 D.不能确定【答案】B 49、投资者所要求的最低利率是（）。A.