房地产开发企业涉税问题解析课件

房地产企业房地产企业涉涉 税税 问问 题题 解解 析析2房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程。学校、邮电局等）及代建工程。其中商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设其中商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。象分为经济适用房和非经济适用房。3公司董事会公司董事会公司总经理公司总经理发展计划部销售租赁部采购供应部工程管理部财 务部办 公 室项项 目目开开 发发可可 行行性性 评评估估 报报告告组组 织织开开 发发项项 目目招招 发发标标 工工作作工工 程程竣竣 工工验验收收、返返 工工和和 维维修修管理现场施工，监管工程进度和质量项项 目目动动 工工前前 的的报报 批批手续手续开开发发项项 目目现现 场场施施 工工准备准备建建筑筑材材料料、配配套套设设备备的的采采购购、验验收收、储存储存销销售售、租租 赁赁策策 划划与与 实实施施财财 务务核核 算算及及 工工程程 预预决算决算文文 件件发发 放放及及 档档案案 管管理理42 2、外部监督管理体系、外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密房地产开发业的外部监管部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。切相关。（1 1）土地管理部门）土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发国有土地使国有土地使用证用证。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。（2 2）发改委）发改委 负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。5 （3 3）拆迁管理部门（拆迁办公室）拆迁管理部门（拆迁办公室）负责审查颁发负责审查颁发房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证，审查、备案开发企业与拆迁方签订的，审查、备案开发企业与拆迁方签订的房屋拆迁安置补偿协议房屋拆迁安置补偿协议。房屋拆迁安置补偿协议房屋拆迁安置补偿协议的主要内容包括补偿的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。是审核拆迁补偿费的依据。（4 4）规划部门）规划部门 负责规划总图的评审，核发负责规划总图的评审，核发建设用地规划许可证建设用地规划许可证；负责报建图的审查，；负责报建图的审查，核发核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据之一。施情况等信息，是审核可售面积的依据之一。6 （3 3）建设主管部门）建设主管部门 负责对工程开工条件进行审查，核发负责对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证。从建设主管。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。（5 5）建筑工程质量监督部门）建筑工程质量监督部门 负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的工程竣工工程竣工验收备案表验收备案表，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。（6 6）房产管理部门）房产管理部门 负责审查商品房预售方案，核发负责审查商品房预售方案，核发商品房预售许可证商品房预售许可证；负责对房屋建筑面；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。证时间等房产交易、预售许可证发放信息。7从行政管理的角度看，房地产开发投资通常由五个从行政管理的角度看，房地产开发投资通常由五个阶段组成阶段组成n（1 1）立项审批：）立项审批：包括开发项目立项和投资计划审批，分别由建委、计委负责。一般是由房地产开发公司向建委提出立项申请，申请的内容包括项目名称、地址、用地面积、总投资金额、项目性质（住宅、商住楼、商场或楼堂宾馆），建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划批文。n（2 2）规划审批：）规划审批：房地产开发企业规划许可申请的条件是立项批文和投资计划批文，由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括“两证一书”，即“建筑工程规划许可证”（规划方案、绿化率、容积等）、“规划用地许可证”（也称许可项目用地，凭此证向土地管理部门领取土地使用证）、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）。n 规划许可证的领取过程分为三步：第一步审核批准，第二步是缴纳各种规费（根据建筑面积计算缴纳），第三步凭缴纳的规费许可证领取规划许可证）。n（3 3）施工审批：）施工审批：房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责。包括工程招投标书、工程施工单位的资质、工期等内容，目的是保证工程的质量、环境管理、竣工期限和施工安全等。至此项目可以开工。n（4 4）销售审批：）销售审批：项目工程主体竣工后，房地产开发公司对工程进行审计和验收，结算工程款项，办理整个项目的产权证书（也称“确权”、“大房产证”），向房管局申请销售许可证，对外销售房产。n（5 5）产权审批：）产权审批：由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证。8n第二十一条从事生产、经营的纳税人到外县(市)临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。n 从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一地累计超过180天的，应当在营业地办理税务登记手续。9预售的条件：预售的条件：根据根据城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法规定：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；持规定：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；持有规划许可证；预售房的投入的开发资金达到工程建设总投资的有规划许可证；预售房的投入的开发资金达到工程建设总投资的25%25%以上。以上。按照规定开发企业申请办理按照规定开发企业申请办理商品房预售许可证商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：应当提交下列证件（复印件）及资料：（1 1）以下证明材料：）以下证明材料：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的2525以上，并已经确以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。定施工进度和竣工交付日期。（2 2）开发企业的）开发企业的营业执照营业执照和资质等级证书；和资质等级证书；（3 3）工程施工合同；）工程施工合同；（4 4）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。10 开发商与承购人签订商品房预售合同，并于签约之日起开发商与承购人签订商品房预售合同，并于签约之日起3030日内持商品房日内持商品房预售合同向房管部门备案。预售合同向房管部门备案。现售的条件现售的条件 根据根据商品房销售管理办法商品房销售管理办法第第7 7条规定：项目工程主体竣工后，房地条规定：项目工程主体竣工后，房地产开发公司对工程进行审计和验收，结算工程款项。产开发公司对工程进行审计和验收，结算工程款项。应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（办理整个项目的产权证书，也称明文件报送房地产开发主管部门备案。（办理整个项目的产权证书，也称“确权确权”、“大房产证大房产证”，每销售一套再向房管局申请核销。）。，每销售一套再向房管局申请核销。）。11房地产开发企业财务核算房地产开发企业财务核算n房地产开发企业财务核算执行企业会计制度，上市公司自2007年1月1日起施行企业会计准则-基本准则和企业会计准则-具体准则。在工作中，应重点关注以下三个方面的财务核算。12房地产开发企业财务核算房地产开发企业财务核算-成本费用的构成成本费用的构成 n房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用 13项目内容土地征用及土地征用及拆迁拆迁补偿费补偿费指房地指房地产产开开发时为发时为征用土地所征用土地所发发生的各生的各项费项费用，包括土地出用，包括土地出让让金、金、劳动劳动力安力安置置费费、青苗、青苗补偿费补偿费、土地、土地补偿费补偿费、拆迁、拆迁补偿费补偿费及其他因征用土地而及其他因征用土地而发发生的生的费费用（如耕地占用税）。用（如耕地占用税）。前期工程前期工程费费指土地、房屋开指土地、房屋开发发前前发发生的生的总总体体规规划划设计费设计费、可行性研究、可行性研究费费、政府代收代、政府代收代缴缴的各的各项费项费用、用、测绘测绘、勘察、勘察、设计设计、各、各项临时项临时工程、工程、“七通一平七通一平”等等费费用。用。基基础设础设施施费费指土地、房屋开指土地、房屋开发过发过程中程中发发生的道路、供生的道路、供热热、供水、供、供水、供电电、供气、通、供气、通讯讯、照、照明以及明以及绿绿化（包括排化（包括排污污、排洪、排洪、环卫环卫）等）等设设施施费费用。用。建筑安装工建筑安装工程