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1、中 国 领 先 的 房 地 产 综 合 服 务 提 供 商中 国 领 先 的 房 地 产 综 合 服 务 提 供 商2013年重庆房地产市场研究及2014年展望2特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。更多重庆市场资讯请扫描封面尾页二维码，关注重庆世联官方微信和微博。3Part 2013年重庆宏观环境分析012013年城市经济本报告是严格保密的。经济发展重庆经济发
2、展态势良好，位于全国前列，各类企业快速发展，经济充满活力u2013年前三季度，在全国经济企稳回升的大背景下，重庆经济运行总体良好，经济结构明显改善，经济效益显著提升，经济发展保持了稳步发展势头，全年GDP增速有望达到或超越12.5%。u2013年重庆市法人单位总量稳步增长，各类企业快速发展，单位结构不断优化，经济充满活力。2000-2013重庆市地区生产总值及增速年度走势示意图2010-2012重庆市法人单位数量情况数据来源：重庆市统计局，2013年数据为预估值数据来源：重庆市统计局本报告是严格保密的。房地产投资房地产投资强劲，市场交易活跃度良好u2013年前三季度全市工业经济稳定增长，增加值
3、同比增长13.5%；固定资产投资7634.32亿元，增长20.7%。全市工业投资和房地产投资均持续高于全国同期平均水平。u另外，受“新国五条”增加普通商品住房供给及用地供应的影响，房地产投资也持续高于全市平均增速。施工面积、新开工面积等供给先行指标增长速度均呈现出加快趋势，市场交易活跃度良好。数据来源：重庆市统计局，2013年数据为预估值新“国五条”关于增加普通商品住房供给及用地供应的规定2002-2013年重庆市固定资产投资及房地产开发投资占比走势示意图本报告是严格保密的。收入与消费全市城镇及农村居民收入均保持快速增长，消费品市场保持平稳增长2001-2013年重庆市社会消费品零售总额及增速
4、示意图数据来源：重庆市统计局，2013年数据为预估值1998-2013年重庆市城镇居民可支配收入和消费性支出走势示意图u2013年前三季度，全市城镇居民人均可支配收入18812元，同比增长9.5%，农民人均现金收入7289元，增长12.8%，重庆市居民收入实现平稳增长。u2013年，依托自身刚性消费能力以及扩大消费、振兴商业八项措施的有效带动，重庆市消费品市场保持平稳增长。前三季度全市累计实现社会消费品零售总额3279.04亿元，同比增长13.5%，增速与上半年持平，较去年同期回落2.2个百分点，扣除物价因素影响，实际增长11.5%。2013年城市建设本报告是严格保密的。全国规划“两横三纵”新
5、型城市化战略格局：重点在中西部“两横三纵”主要城市化地区分布图“两横三纵”示意图u中央城镇化工作会议第四项任务中提到要建立“两横三纵”城市化战略格局。要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极。u位于“两横三纵”交界处的成渝地区，该区域位于全国“两横三纵”城市化战略格局中沿长江通道横轴和包昆通道纵轴的交汇处，包括重庆经济区和成都经济区。本报告是严格保密的。地方规划五大功能区域规划建设对接国家战略，重庆区域发展进入4.0时代重庆“五大功能区”区位图u2013年9月13日至14日，中共重庆市委四届三次全会召开，会议研究
6、部署了重庆市功能区域划分工作，将“一圈两翼”细化划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区等五个功能区域。u从直辖至今，重庆区域发展战略经历了“三大经济区”1.0时代、“三大经济区、四大板块”2.0时代、“一圈两翼”3.0时代，五个功能区域标志着重庆区域发展进入4.0时代。关于重庆“五大功能区”的报道2013 政策环境回顾本报告是严格保密的。中央政策新一届政府上台之后，政策趋于平稳，让市场回归市场，长效机制渐行渐近1988-2013年我国房地产政策演变历程资料来源：世联研究2013年中央政府涉及房地产调控的主要政策和论调u2月20日新“国五条
7、”的核心和重点看似更加严厉和更具针对性。限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。完善稳定房价工作责任制，按照保持房价基本稳定的原则公布年度新建商品住房价格控制目标。u2013年以来中央以及各地关于房产税推进工作的传言和表述已达16次，可见个人住房房产税试点范围扩大已渐行渐近。数据来源：世联研究本报告是严格保密的。地方政策地方政府主导，地方政府拥有更大的自主权，未来区域调控政策差别化将常态化2013年部分地方政府出台调控政策u十八届三中全会前后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，随后，武汉、厦门、南昌、
8、沈阳等二线城市均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。数据来源：世联研究地方政府地方政府 政策微调政策微调政策点评政策点评温州本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。市场表现不佳，政策趋松北京1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。2、10月13日发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，俗称“京7条”。价格上涨过快，平抑房价营口2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。市场表现不佳，政府救市上海上海11月8日
9、公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限房价上涨过快，政策收紧深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。房价上涨过快，政策收紧广州“穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。房价上涨过快，政策收紧本报告是严格保密的。货币政策稳健为主，A股地产股再融资放开和利率市场化是建立房地产调控长效机制的必要条件，有利于房地产行业的健康发展贷款利率化市场化的影响u中国人民银行逐渐推进利率市场化，自2013年7月2
10、0日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，继续严格执行差别化的住房信贷政策。贷款利率市场化短期内对房地产市场影响不大，长期有利于行业集中度的进一步提升。数据来源：世联研究长期而言银行贷款与其他渠道的资金竞争，龙头房企议价能力提升，融资成本会下降短期而言由于房贷利率7折下限并没有放开，对房地产市场影响不大贷款利率市场化15Part 2013年重庆房地产市场分析022013年商品房土地市场回顾本报告是严格保密的。整体表现市场需求的持续释放，激发了房企拿地热情，溢价率小幅上涨，房地产市场正逐渐进入“理性时代”2009-2013年重庆主城
11、商品房用地总体交易一览表2013年1-12月重庆主城商品房用地成交面积月度走势图（亩）2006-2013年重庆主城商品房用地综合溢价率及底价成交情况20092010201120122013成交宗数（宗）116130131181221成交金额（亿元）4165066057161159土地面积（万平米）802107093715622011建筑规模（万平米）23912320228133284634容积率2.982.172.432.132.3土地价格（万元/亩）346315430306384增长率（%）77.1-8.736.5-28.925.5楼面地价（元/平米）17392183265221512500
12、增长率（%）7425.621.5-18.916.2u由于市场需求的释放，以及宏观环境的宽松，2013年重庆土地市场再创新高，尤其下半年成交火爆。u2013年土地市场火爆，溢价率有所提高，但房企拿地并未丧失“理性”，在经历了2011年被称为史上最严厉的宏观调控之后，房地产市场正逐渐进入“理性时代”。本报告是严格保密的。规模特征合理控制容积率是城市外延发展的必然2007-2013年重庆主城成交商品房用地容积率走势图2008-2013年重庆主城商品房用地容积率分布情况变动表 容积率分布2008年2009年2010年2011年2012年2013年年215.7%20.5%30.6%30.5%34.4%3
13、3.0%2-321.4%23.9%37.3%23.7%31.3%36.7%3-541.4%31.6%17.2%35.9%28.8%27.1%521.4%23.9%14.9%9.9%5.5%3.2%u2013年，成交土地平均容积率为2.3，较上年有0.17的上涨，为近七年来的第三低。随着重庆城市核心城区的向外延展，大量外围组团和新兴版块将进入开发阶段，为了城市更为宜居，控制容积率将常态化。u2013年土地市场3.0以上容积率的地块占比下降，比去年下降了1.8个百分点。二环时代拉开序幕，土地投放主要在外围组团和新兴版块，容积率相对较低。本报告是严格保密的。类型特征商住用地成为主流，商务金融发展较快
14、2013年重庆主城商品房用地用途结构表（万方、元/）土地用途土地宗数土地面积总建筑面积楼面地价溢价率商品住宅82729.281403.72234510.8%商业金融65467.111228.7623655.6%商住综合74814.172001.0726919.6%2006年-2013年重庆主城商品房用地用途结构变动表（亩、万元/亩）年份商品住宅商住综合商业金融土地面积土地单价土地面积土地单价土地面积土地单价20068347711626971651842007596916013401213808273200813621923599176136953200940992457307381642574
15、20107534319815426396878920114445396824243413775182012942728579093643589312201310939 301 12213 441 7007 415 u2013年，重庆主城商住综合用地土地面积比重达到40.5%，依旧是市场主力。因为就单体项目而言，适当的搭配部分商业，将有助于项目配套更为完善，满足客户需求。u2013纯住宅占比较去年下降8个百分比。另外值得一提的是，2013年商业金融用地成交面积涨幅达到74.6%，这主要是因为城市范围的外延，新兴组团开始布局商业商务配套设施，全面提升区域价值。本报告是严格保密的。热点组团茶园-鹿角
16、组团、大渡口组团、西永组团土地储备量排名前三，品牌房企带动下，外围新兴组团发展迅速2013年重庆主城商品房用地成交面积TOP 10组团排名组团名称土地宗数土地面积（亩）单亩地价（万元/亩）成交金额（亿元）建筑面积（万平米）1茶园-鹿角153435252874692大渡口2529894371315553西永162935273804434龙兴172886116332395李家沱-鱼洞142457380934196北碚121644203331827大竹林91574562882018界石91565250392019两路1814795177626410悦来51156371431432013年重庆主城商品房用地成交面积TOP 10组团分布图序号组团名称入驻品牌房企1茶园-鹿角融创、奥园、中铁、渝开发、重实2大渡口融科、佳兆业、绿地、华润、蓝光、朵力、诚投、晋愉3西永金科、龙湖、首创、同景4龙兴同景、两江置业、航悦置业5李家沱-鱼洞万达、旭辉、珠江、招商、恒大、东原、融科6北碚泽京、融创、保利、群田7大竹林东原、恒大、康田8界石融创9两路香港置地、招商、旭辉10悦来北大资源、首地2013年重庆主城商
