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1、产品偷面积专题研究产品偷面积专题研究 第1页，共51页。(一一 )低台凸窗和落地凸窗低台凸窗和落地凸窗（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁（三）超大入户花园和大阳台（三）超大入户花园和大阳台 （四）送半地下室（四）送半地下室（五）赠送错层双层高露台或双层高入户花园（五）赠送错层双层高露台或双层高入户花园（六）隐藏式衣橱（六）隐藏式衣橱（七）送夹层（七）送夹层（八）层高做大，变成挑高（八）层高做大，变成挑高（九）空中院馆（九）空中院馆 (十）其他的一些方法十）其他的一些方法（十一）长沙市场某些偷面积项目分析（十一）长沙市场某些偷面积项目分析目录目录第2页，共5
2、1页。(一一)低台凸窗和落地凸窗低台凸窗和落地凸窗 其做法是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。优点：优点：这样通过低台凸窗变落地凸窗的
3、做法，使得房屋的这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来，这种方法目前空间更舒适，有效地内部空间结合起来，这种方法目前十分普遍。十分普遍。缺点：缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。第3页，共51页。个案主打语：全精装个案主打语：全精装,双水岸双水岸,纯生活纯生活销售地址：四明中路销售地址：四明中路990990号号销售热线：销售热线：87252200 87252200 物业地址：物业地址：鄞州 南部商务区陈婆渡 开发商：开
4、发商：宁波雅戈尔置业有限公司建筑设计建筑设计：宁波建筑设计院 景观设计景观设计：北林院 营销代理营销代理:上海天启物业公司：物业公司：建国物业 建筑类别：建筑类别：小高层占地面积：占地面积：22000平方米 建筑面积：建筑面积：33000平方米 绿化率：绿化率：30.8%容积率：容积率：1.5总套数总套数/楼层楼层:8幢小高层共 420套.一期推出1#、4#、5#、6#、7#楼共223套开盘时间：开盘时间：2008年9月22日成交均价：成交均价：8400元/平方米销售情况：销售情况：售完户型介绍：户型介绍：76平方米户型套内主要功能区面积63.365，套内赠送面积达到13.49，销售面积是76
5、.56 楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：都市丽湾都市丽湾(宁波宁波)本项目用户型的优势规避了因位置偏僻而造成影响，并取得了优秀的销售业绩，本项目用户型的优势规避了因位置偏僻而造成影响，并取得了优秀的销售业绩，是是0808年楼市下滑期间的明星楼盘。年楼市下滑期间的明星楼盘。项目举例项目举例第4页，共51页。赠全部面积宁波：都市丽湾宁波：都市丽湾户型展示：户型展示：户型展示：户型展示：第5页，共51页。（二）可打掉步入式凸窗梁（二）可打掉步入式凸窗梁 开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“
6、拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：缺点：拆卸后对如何保证墙体的隔热、保温拆卸后对如何保证墙体的隔热、保温 有较大难度。有较大难度。虚线为可打掉的假梁第6页，共51页。第7页，共51页。销售地址销售地址:中山东路中山东路316316号雅戈尔滨江大厦号雅戈尔滨江大厦5 5楼（新江厦商城对面）楼（新江厦商城对面）销售热线：销售热线：8774200687742006
7、物业地址：物业地址：江东区江东区民安路以南，河清路以东。开发商：开发商：宁波雅戈尔置业有限公司 代理商：代理商：宁波华星房产咨询有限公司物业类别：物业类别：普通住宅建筑类别：建筑类别：高层、小高层楼盘参数：总用地面积约楼盘参数：总用地面积约9.47万平方米，总建筑面积总建筑面积28万多平方米 容积率容积率2.96，绿化率绿化率35%得房率得房率：小高层：85%；多层：95%；高层：78%楼座展示：楼座展示：项目分为高层和小高层两种类型，共25幢，18F以上的有11幢，约有1900套左右。开盘时间：开盘时间：一期，2008年11月20日 二期，09年5月22日交付时间：交付时间：2010年 价格
8、：价格：二期均价14000元/平方米销售率：销售率：95%楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：雅戈尔雅戈尔 锦绣东城锦绣东城 项目位于宁波市新行政中心旁，区域今后巨大的发展潜力是主要卖点，同时较大项目位于宁波市新行政中心旁，区域今后巨大的发展潜力是主要卖点，同时较大面积的赠送空间对销售更是起了助推的作用，楼盘销售火爆，已经基本售罄。面积的赠送空间对销售更是起了助推的作用，楼盘销售火爆，已经基本售罄。项目举例项目举例第8页，共51页。3 3室室2 2厅厅1 1卫卫2 2厨厨建筑面积：建筑面积：9292 宁波：锦绣东城宁波：锦绣东城3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨建筑面积：建筑面积：1
9、33133 户型展示：户型展示：户型展示：户型展示：赠全部面积第9页，共51页。（三）大入户花园和大阳台（三）大入户花园和大阳台 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。优点：优点：大入户花园以及大阳台，对改善型大入户花园以及大阳台，对改善型居住客户，吸引力较大。居住客户，吸引力较大。缺点：缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花
10、园和阳间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。台适合多大的户型。第10页，共51页。大入户花园大入户花园大入户花园大入户花园无锡：绿地波士顿公馆无锡：绿地波士顿公馆 户型：户型：114+114+赠送面积赠送面积 1515平方米平方米无锡：融创天鹅湖无锡：融创天鹅湖 户型：户型：121+121+赠送面积赠送面积 14.514.5平方米平方米 四房四房第11页，共51页。楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：绿地绿地绿地绿地 波士顿公馆（无锡）波士顿公馆（无锡）销售地址：无锡市惠山区惠山大道惠山大桥北销售地址：无锡市惠山区惠山大道惠山大桥北销售热线：销售热线：0510-83
11、5883580510-83588358 物业地址：物业地址：惠山区惠山大道惠山大桥北 开发商：开发商：上海绿地集团无锡置业有限公司物业公司：物业公司：绿地科瑞建筑类别：建筑类别：花园洋房、小高层、多层 占地面积：占地面积：506667平方米 建筑面积：建筑面积：780000平方米 绿化率：绿化率：35%容积率：容积率：0.99总套数总套数/楼层楼层：11栋4-5层多层;4栋22-24层高层;11栋11层小高层，5875套开盘时间：开盘时间：2008-01-22物业费：物业费：花园洋房0.8元/平方米月，联排别墅1.8元/平方米月 销售情况：销售情况：目前推出的是9栋洋房 和6栋小高层共478套
12、,预计9年5月推出剩余4栋小高层，09年10月推出5栋高层房源，09年在售体量为6万平米。户型介绍：户型介绍：两房85-89平米，三房101-143平米，复式146-196面积范围：面积范围：88183M2成交均价：成交均价：小高层4600元/M2 洋房5600 元/M2项目举例项目举例第12页，共51页。绿地波士顿公馆 户型：86+赠送面积 8平方米绿地波士顿公馆 户型：114+赠送面积 15平方米 户型展示：户型展示：户型展示：户型展示：无锡：绿地波士顿公馆无锡：绿地波士顿公馆第13页，共51页。楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：融创融创融创融创天鹅湖（无锡）天鹅湖（无锡）销售地址：
13、无锡市滨湖新城青祁路与高浪路交汇处销售地址：无锡市滨湖新城青祁路与高浪路交汇处 销售热线：销售热线：0510-85188666;851866660510-85188666;85186666 物业地址：物业地址：滨湖区蠡湖大道与高浪路交汇处 开发商：开发商：无锡融创地产有限公司整合推广单位整合推广单位:筑邦机构物业公司：物业公司：无锡顺驰物管建筑类别：建筑类别：多层,小高层,高层,花园洋房 占地面积：占地面积：733890平方米 建筑面积：建筑面积：1027200平方米 绿化率：绿化率：58.00%容积率：容积率：1.40 总套数总套数/楼层楼层：共7000余套，多层5层(16栋),高层11层(
14、4栋),高层30层(3栋)、18层(1栋)、24层(3栋)开盘时间：开盘时间：2008-12-14 物业管理费：物业管理费：0.90元/平方米月 成交均价：成交均价：5400-6500元/销售情况：销售情况：95%户型介绍：户型介绍：一房55-99平米，二房78-108平米，三房101-140平米，别墅140-223平米项目举例项目举例第14页，共51页。融创天鹅湖融创天鹅湖 户型：户型：121+121+赠送面积赠送面积 14.514.5平方米平方米 四房四房融创天鹅湖融创天鹅湖 中间套中间套户型：户型：86+86+赠送面积赠送面积 20.3820.38平方米平方米 三房三房户型展示：户型展示
15、：户型展示：户型展示：无锡：融创天鹅湖无锡：融创天鹅湖第15页，共51页。销售地址：无锡市惠山区金惠路销售地址：无锡市惠山区金惠路 销售热线：销售热线：0510-83597777/835956660510-83597777/83595666 物业地址：物业地址：惠山区政和大道50号开发商：开发商：无锡融创地产有限公司代理商代理商：G&W观弧广告物业公司：物业公司：无锡融创物业管理有限公司 建筑类别：建筑类别：多层住，小高层住宅，花园洋房占地面积：占地面积：555000平方米建筑面积：建筑面积：832000832000平方米平方米绿化率：绿化率：49%容积率：容积率：1.5总套数总套数：1000
16、0套物业费：物业费：1.20元/平方米月 开盘时间：开盘时间：2009-6-20 成交均价：一期成交均价：一期4100-4600元/平方米、二期二期4500-4700元/平方米销售情况：一期销售情况：一期98.5%，二期二期61.2%面积范围：一期面积范围：一期58-210平方米、二期二期78115平米 主力面积：一期主力面积：一期120平方米、二期二期78115平米 楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：楼盘介绍：融创融创融创融创 理想城市理想城市项目举例项目举例第16页，共51页。融创理想城市融创理想城市 中间套中间套户型：户型：106+17.5106+17.5平方米赠送面积平方米赠送面积 四房四房赠一半赠全部融创理想城市融创理想城市 中间套中间套户型：户型：110+20110+20平方米赠送面积平方米赠送面积 四房四房赠一半赠全部户型展示：户型展示：户型展示：户型展示：大阳台大阳台大阳台大阳台第17页，共51页。（四）送半地下室（一般是多层的一、二层）（四）送半地下室（一般是多层的一、二层）（四）送半地下室（一般是多层的一、二层）（四）送半地下室（一般是多层的一、二层）2.2米以下的半地
