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1、2012-7-4 客天下商业街业态及客天下商业街业态及B区商铺划分区商铺划分n市场分析n定位策划n业态组合n规划布局报告提纲报告提纲市场分析市场分析n区域分析n市场分析n本体分析 区域分析区域分析未来城市核心，发展前景巨大未来城市核心，发展前景巨大u 区位：属于梅州3大商圈之一江南商圈，相对较为成熟，区域居住人口属于中上层南拓规划，未来梅州发展的新中心南拓规划，未来梅州发展的新中心梅州市政府着力实施“南拓、北扩、中优”计划，其中的南拓计划是以以世界客世界客都大道建设为契机都大道建设为契机，拉动城市向南面发展。市城乡规划局制订了客都大道周边区域的路网、用地功能布局、公共设施配套、开发强度等作了详
2、细规定，把该区域规划为高标准的现代城市新区该区域规划为高标准的现代城市新区。在规划的指引下，梅州火车站站前区域建设加快，一个功能齐全的现代商业金个功能齐全的现代商业金融服务功能区正在形成融服务功能区正在形成。“南扩南扩北拓北拓中优中优”战略规划战略规划区域交通区域交通位处世界客都大道沿线，距市区位处世界客都大道沿线，距市区5 5分钟生分钟生活圈活圈u世界客都大道世界客都大道：双向8车道u3 3分钟辐射圈：分钟辐射圈：火车站，曾宪梓中学，归读公园，正兴系列楼盘等u5 5分钟生活圈：分钟生活圈：市政府，飞机场，鸿都商业圈，田家炳医院等区域分析小结1、区域分析、区域分析客天下处于未来城市新核心，发展
3、前景巨大；客天下处于未来城市新核心，发展前景巨大；2、交通分析：、交通分析：客天下位处世界客都大道沿线，属于市区客天下位处世界客都大道沿线，属于市区5分钟生活圈分钟生活圈百花洲片区百花洲片区江江 北北 片片 区区鸿都商圈鸿都商圈 市场分析市场分析梅州目前三大主力商圈，由北向南梅州目前三大主力商圈，由北向南u江北区域：江北区域：包括华侨城、老街等区域 ，为老城区。u百花洲片区：百花洲片区：以百花洲为中心，环绕时代广场周边等区域 ；地处江南最为繁华地段，较为成熟。u鸿都商业圈：鸿都商业圈：与梅州当地大社区鸿都花园相呼应，代表城市规划建设较高水平的新商圈，目前已成型。商圈名商圈名称称辐射范围辐射范围
4、区域范围区域范围商圈业态特征商圈业态特征租金、售价情况租金、售价情况江北区域江北为主，辐射全市华侨城商业广场附近临街商业百货、电器、服饰、外贸店、精品店为主售价：12000-20000元/平，均价约16000元/平百花洲全 市嘉应中路以北，梅江大道两侧500米以内，百花巷和梅龙西路、法政街为中心百货、服装鞋帽专卖店、外贸服饰、精品店、化妆品等为主租金约100-300元/平/月；侧街售价约20000元/平，正街约40000元/平鸿都商圈全 市以彬芳大道为轴，嘉应路与新中路之间400米以内以鸿都电脑城、苏宁、喜多多为代表，经营通讯、数码产品、电脑耗材等产品为主售价：8000-28000元/平，均价
5、22000元/平；租金：40-100元/平/月市场分析市场分析各商圈铺位售价从各商圈铺位售价从8000-400008000-40000元元/ /平米平米不等不等市场分析市场分析商业功能较齐全，档次整体相对低端商业功能较齐全，档次整体相对低端u江北江北区域区域 u商铺主力面积段：商铺主力面积段：约约50-60平米、90平米；华侨城片区以90平店面为主；品牌专卖店规模较大，面积180-270平米左右；有部分小面积店铺，50-60平米；老街则是以50-60平米面积段为主。u 售价：售价：12000-26000元/平，均价约18000元/平；u 租金：租金：因店铺质量而异，从20元/平/月-150元/
6、平/月；u 商业布局商业布局：华侨城为以前梅州富人聚居区，聚集了当地的高端人士，商业街配套齐全商业街配套齐全、适合中高端人士消费，是江北片区最成熟、最高端商圈；老街则是梅州历史较久的商圈，提供服饰、文具等各种生活用品，主要满足主要满足江南、江北片区商铺或个体工商户的批发需江南、江北片区商铺或个体工商户的批发需求、以及低档消费水平的顾客需求求、以及低档消费水平的顾客需求。市场分析市场分析百花洲商圈满足中不同人群消费，但缺百花洲商圈满足中不同人群消费，但缺乏统一规划，属于相对成熟阶段乏统一规划，属于相对成熟阶段u百花洲百花洲商圈商圈 u商铺主力面积段：商铺主力面积段：主力面积段50-60平米；品牌
7、专卖店规模较大，会选择两至三间店铺打通同时使用，面积180-270平米左右；有部分小面积店铺，30平米左右。u 售价：售价：正街约40000元/平，侧街售价约20000元/平 ；u 租金：租金：正街店铺租金约100-200元/平/月，侧街60-120元/平/月； 商圈商圈介绍介绍：百花洲是梅州本地目前最目前最成熟、人流最集中的商业圈成熟、人流最集中的商业圈，主营服饰业务。商业氛围浓厚，人气旺，可商业氛围浓厚，人气旺，可满足低、中、高端不同档次消费群的满足低、中、高端不同档次消费群的需求需求。其中，梅陇路专卖店经营服饰消费水平及档次最高，是当地高收入人群主要消费地带。u鸿都鸿都商圈商圈 u商铺主
8、力面积段：商铺主力面积段：主力面积段50-80平米，少量最小面积30平米左右，有连锁店或专卖店面积较大区间120200平米。u 售价：售价：正街约32000元/平，侧街售价约17000元/平 ；u 租金：租金：正街店铺租金约220-300元/平/月，侧街120-200元/平/月；u 商圈圈层不够高档次：商圈圈层不够高档次：与梅州当地大社区鸿都花园相呼应，代表城市规划建设较高水平的新商圈，目前已成型，主要经营手机、电脑等电子产品、装修建材等，鸿都美食街主经营餐饮业、古玩字画等，人气较旺。市场分析市场分析鸿都商圈代表城市规划建设较高水平的鸿都商圈代表城市规划建设较高水平的新商圈，但业态功能尚有很大
9、提升空间新商圈，但业态功能尚有很大提升空间1、供需分析、供需分析从全市供需商业市场来看从全市供需商业市场来看, 梅州现有的商业结构属初级业态，大型梅州现有的商业结构属初级业态，大型商圈尚未形成，当地人对商业投资的理念也处于初级阶段。商圈尚未形成，当地人对商业投资的理念也处于初级阶段。2、商业属性分析：、商业属性分析：从区域发展的对比性来看，客天下商业业态脱离梅州当地商圈的发从区域发展的对比性来看，客天下商业业态脱离梅州当地商圈的发展模式，不属于目前梅州所具备的商业形态。展模式，不属于目前梅州所具备的商业形态。3、商业情况、商业情况梅州没有一站式的购物中心，甚至没有成功的步行街，这在一个拥梅州没
10、有一站式的购物中心，甚至没有成功的步行街，这在一个拥有有40万城市人口的城市来说，急需成功的集中购物点。万城市人口的城市来说，急需成功的集中购物点。市场分析小结客天下总占地3万亩，总投资30亿，预计8-10年开发完成。1、已被评为国家4A级旅游风景区，年接待游客数量6-86-8万人次万人次。广场等区域免费游玩的游客近15-2015-20万万。2、国际圣山国际住区规划建设129129万平米建筑万平米建筑，未来客天下预计将有3 3万人口入住。3、仅按常住人口计算，人均月消费为1000元，则社区总消费约为3千万每月，另外还有每年接待数万游客，在客天下每月的消费额约为3.33.3千万以上。本体分析本体
11、分析客天下旅游产业园客天下旅游产业园体量大，人气足体量大，人气足目前客天下已有商业形态：1 1、酒店、酒店: :梅州唯一一家正式授牌五星级酒店2 2、喜多多超市超市：梅州当地最大连锁超市3 3、3D3D影院影院：梅州设备最先进3D影院4 4、广场小木屋、广场小木屋：10个特殊建筑商铺5 5、儿童游乐场、儿童游乐场：海底世界等主题娱乐场本体分析本体分析客天下现有商业客天下现有商业类型较少类型较少本体分析本体分析大型欧洲风情商业街大型欧洲风情商业街特色建筑特色建筑可售商业经济技术指标可售商业经济技术指标商业建面：商业建面：19469平米 铺位形式：铺位形式：7个独体楼+82个底商店铺铺位面积：铺位
12、面积：独体楼550-1046平米，底商店铺45-96平米。建筑形态：建筑形态：3大主题广场，欧式风情建筑楼栋首层面积（）第二层面积（）第三层面积（）总面积（）1栋553.06211.7211.7976.462栋406.72203.36203.36813.443栋466.54216.87216.87900.285栋308.32154.16158.08620.566栋514.8265.62265.621046.048栋211.4218.9218.9649.29栋193.6210147.1550.7总计 5556.68小学对面单层商铺面积商铺面积（）单层商铺158.6单层商铺268.9单层商铺367
13、.7单层商铺470单层商铺571.15单层商铺660.93单层商铺769.25总计466.53本体分析本体分析单铺面积为单铺面积为40-100平米平米本体分析本体分析单铺面积主要面积段为单铺面积主要面积段为60-100平米平米本体分析本体分析B区底商层高较低，柱间距较窄，对于品牌区底商层高较低，柱间距较窄，对于品牌商家的招商会有一定的硬件障碍。商家的招商会有一定的硬件障碍。由于B区底商建筑层高一般都在三米以下，还需要安装消防管道，部分区域需安装空调管道，所以实际净高较低，会对引进品牌商家和销售产生一定影响。由于B区底商建筑进深较浅，同样不利于引进大型商场。1、客天下旅游产业园、客天下旅游产业园
14、客天下总体量较大，未来游客及住区业主人气将客天下总体量较大，未来游客及住区业主人气将会非常旺，商业前景巨大；会非常旺，商业前景巨大；2、客天下现有商业：、客天下现有商业：客天下现有商业仅能满足业主或游客的一小部分客天下现有商业仅能满足业主或游客的一小部分需求，需扩充商业形态；需求，需扩充商业形态；3、大型欧洲风情商业街：、大型欧洲风情商业街：欧洲大型风情商业街体量较大，建筑形态独具特欧洲大型风情商业街体量较大，建筑形态独具特色，独栋商铺规划面积较大，实现销售难度较大；色，独栋商铺规划面积较大，实现销售难度较大；散铺面积区间较为适中，实现价值可能性较大散铺面积区间较为适中，实现价值可能性较大.本
15、体分析本体分析定位策划定位策划n案例借鉴n市场定位n顾客定位n功能定位n形象定位它山之石，它山之石，可以攻玉可以攻玉案例借鉴案例借鉴一一期项目商业总建筑期项目商业总建筑面积：面积：约1.5万平米，拥有街铺80余间。二期项目商业建筑面积二期项目商业建筑面积：1900平方米。深圳华侨城高档住宅区 波托菲诺之中，毗邻7万平方米燕栖湖，片区拥有极为优质的客户资源及优美的自然环境。商业定位：商业定位：高档社区的生活配套服务，涵盖餐饮、综合性会所、超市、酒吧、咖啡面包房、美容、精品销售等。已进驻的商家已进驻的商家丹桂轩餐厅、舞鹤日本料理、汉阳馆韩国料理、百佳超市、可颂坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、梦
16、圆皇宫美容等连锁品牌店。 波托菲诺波托菲诺意大利精品街风格，意大利精品街风格，高档社区的生活配套高档社区的生活配套功能定位功能定位功能划分功能划分A A区精品街区精品街（5%5%）以化装品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等B B区水边休闲街区水边休闲街（80%80%）餐饮、酒吧、红酒专卖、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜点等CC区社区服务街区社区服务街（15%15%）美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等 社区性超市BAC以餐饮、休闲为主，其次是基本生活以餐饮、休闲为主，其次是基本生活配套，购物占比非常小。配套，购物占比非常小。波托菲诺波托菲诺商业功能业态组合商业功能业态组合休闲类商家休闲类商家餐饮类商家餐饮类商家购物类商家购物类商家梦圆皇宫SPA美容健会丹桂轩百佳超市依贝佳美容生活馆头啖汤博尚高尔夫专卖古罗马咖啡吧麦膳坊龙润普尔lily咖啡 舞鹤SPR咖啡 可颂坊星巴克私家花园茶楼凭借华侨城品牌、高端客户群，相对区位优势，成功招来一些品牌商家。波托菲诺波托菲诺以低租金让利为回报，平均租金在以低租金让利为回报，平均租金在50-6050-60元元/
