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1、序序左岸时光，慢调生活左岸时光，慢调生活每个人心中，都有一条河流/那是一个理想，一个近乎永恒的生命印记。每个人心中，都有一座房子/那是一个永恒的梦，一个近乎完美的家园蓝图。左岸时光，一座立于卫河左岸的建筑/一座根植于城市血脉的建筑。左岸时光，城市腹地里的一片净土/承载着光荣与梦想的城市家园。在这里漫步园林，慢品生活，阳光暖暖，日子缓缓目目 录录一、大势篇一、大势篇二、项目篇二、项目篇三、定位篇三、定位篇四、营销篇四、营销篇五、传播篇五、传播篇六、附六、附 件件大势篇宏观调控下房产发展走向新乡楼市发展走势主要竞争个案分析一、宏观调控下房产发展走向一、宏观调控下房产发展走向1.国家宏观调控政策国家
2、宏观调控政策A.国六条的出台，成为国家调控房价的强烈信号B.提高二次置业首付比例、贷款利率及加大二手房交易管理来限制炒房行为C.提高银行储备金率，加速房地产行业的洗牌和集中化进程D.经济适用房、限价房、廉租房的加大力度及保障性住房政策的出台，稀释商品房刚性需求。2.国家宏观调整的动机国家宏观调整的动机 上述一系列的调控政策表明：国家希望通过宏观调控来平抑飞速上涨的房价，使价格表现价值，满足人民居住需求，缓和社会矛盾，构筑和谐社会。3.国家宏观调控的影响国家宏观调控的影响A.房产暴利时代结束，房价涨幅放缓B.房地产投资风险加剧，炒房者撤出，资金外流（炒房是房价急剧上涨的直接诱因）C.购房者持币观
3、望，购房行为渐趋理性化D.开发商资金压力和销售压力剧增，竞争更加激烈金世观点：金世观点： 正如营销大师彼得正如营销大师彼得德鲁克所说，我们无法左右变革，只能视变革德鲁克所说，我们无法左右变革，只能视变革为机会，走在变革的前面，成为变革的引导者。在此宏观大环境下，为机会，走在变革的前面，成为变革的引导者。在此宏观大环境下，本案只有顺应市场变革，在产品定位及开发策略上要做到精准把握，本案只有顺应市场变革，在产品定位及开发策略上要做到精准把握，才能确保资金回笼及后续开发。才能确保资金回笼及后续开发。二、新乡楼市发展走势二、新乡楼市发展走势1.价格尚有提升空间价格尚有提升空间2.进入品牌竞争时代进入品
4、牌竞争时代3.东区成为高端客户置业热点东区成为高端客户置业热点4.小高层、高层成为主流小高层、高层成为主流5.市场竞争更加激烈市场竞争更加激烈金世观点：金世观点：面对新乡房产市场竞争格局，本案须注重：面对新乡房产市场竞争格局，本案须注重：1.树立品牌意识，以项目品牌带动企业品牌；树立品牌意识，以项目品牌带动企业品牌；2.户型产品创新，以舒适及功能性为原则；户型产品创新，以舒适及功能性为原则；3.走市场差异化路线，包装出独特的营销概念；走市场差异化路线，包装出独特的营销概念；4.价格低开高走，是目前市场形式下最为稳妥的策略。价格低开高走，是目前市场形式下最为稳妥的策略。1、伟业、伟业中央公园中央
5、公园项目位置项目位置：平原路市政府对面 开发商开发商：河南伟业置地有限公司 总占地面积总占地面积：308亩总建筑面积总建筑面积：70万 规划类型规划类型：一期小高层（12层） 建筑风格建筑风格：现代面积范围面积范围：97-266 主力面积主力面积：130-150 价格范围价格范围：1F：5000多元/（送花园、送地下室）共16套 2F：3000多元/ 3F：3000元/广告主题广告主题：一处名宅礼献一座城市的理想项目评述项目评述：本案由河南伟业置地有限公司开发，资金实力较为雄厚，一举拿下城东新区新地王，总建面积约70万，目前在新乡市场品牌影响力很大，且项目位于城东新区，产品相对升值潜力最大。一
6、期小高层入市，市场性价比较高，具有很大吸引力，后期价格逐步提升，倾力打造规模化高品质大社区，消费群体主要是中高端客户。三、主要竞争个案分析三、主要竞争个案分析2 2、太阳城、太阳城项目位置项目位置：劳动路卫河桥边 开发商开发商：福建豫辉置业 总占地面积总占地面积：280亩总建筑面积总建筑面积：53万 规划类型规划类型：小高层（11层） 建筑风格建筑风格：现代简约主力面积主力面积：128、97 均价均价：2600元/可按揭可按揭（中行） 开盘价开盘价：2480元/价格范围价格范围：2433万 工程进度：一期基本完工广告主题广告主题：在城市中央畅享阳光灿烂的日子项目评述项目评述：本案由福建豫辉置业
7、开发，总建面积约53万，属大盘社区。该项目与本案属同一区域，价格、主力户型较为接近，且先于本案入市，目前有一定市场知名度。是本案的一个主要竞争对手。3 3、金润家园、金润家园项目位置项目位置：华兰大道与胜利路交叉口东南角 开发商开发商：新乡市金润盛房地产开发有限公司总占地面积总占地面积：20亩 规划类型规划类型：多层6层，小高层9层 建筑风格建筑风格：欧式洋房面积范围面积范围：89-154 主力面积主力面积：130-150均价均价：2200元/ 开盘价开盘价：2000元/ 可按揭可按揭（建行） 单价范围单价范围：1798-2798元/主力总价主力总价：25万 工程进度工程进度：一期主体封顶广告
8、主题广告主题：亲水豪宅独享水岸生活项目评述项目评述：本案由新乡市金润盛房地产开发有限公司开发，地块面积相对较小，该项目以多层、小高层为主，相对价格较低，对本案销售及提价会有很大影响。4 4、蓝钻国际、蓝钻国际项目位置项目位置：平原路与劳动路交叉口 开发商开发商：新乡宏生置业有限公司总占地面积总占地面积：26亩 总建筑面积总建筑面积：6万 规划类型：高层（33层）主力面积主力面积：高层130多层70 建筑风格建筑风格：现代简约均价均价：未定 价格范围价格范围： 未定 销售状况销售状况：5月份开盘工程进度工程进度：刚动工广告主题广告主题：浓缩城市精华项目评述项目评述：该项目由新乡宏生置业有限公司开
9、发，项目与本案处于同一区域，也将是本案的一个潜在竞争对手。新乡楼盘价格分析：新乡楼盘价格分析：1、物业形态多元化，价格多元化、物业形态多元化，价格多元化3、品牌实力、规模以及综合配套等特性区分楼市价格带、品牌实力、规模以及综合配套等特性区分楼市价格带4、新乡行政新区引领高房价走势、新乡行政新区引领高房价走势金世观点：金世观点：1.高调整合区域价值，引领区域发展生活新潮流；高调整合区域价值，引领区域发展生活新潮流；2.以慢调主义新生活理念弱化老城区板块带来的影响，树立区域标杆；以慢调主义新生活理念弱化老城区板块带来的影响，树立区域标杆；3.差异化居住理念，差异化精品户型，差异化营销模式，彻底颠覆
10、新乡市场。差异化居住理念，差异化精品户型，差异化营销模式，彻底颠覆新乡市场。项目篇项目宗地位置区域概况项目SWOT分析一、项目宗地位置一、项目宗地位置 宗地位于新乡市老城区，总占地约60亩，呈梯形。该地块南临中原路西段，西接解放大道，对面即是卫河公园，距火车站和客运总站仅有公里路程，交通便利、环境优美、区位优势明显，是新乡市老城区极具开发价值的地段之一。地块区位如图所示：二、区域概况二、区域概况1、项目位于老城区，新乡市的发源地，老新乡人的地缘情结所在；2、处于新乡市老核心商圈，商业配套较为健全；3、交通便捷：道路状况良好、距离火车站、客运总站仅有公里；4、环境优越：自然景观资源丰富，南临卫河
11、、卫河公园；5、娱乐配套完善：和平原路商圈相邻一个路口、社会活动福利中心（建设中）；6、医疗资源丰富：市康复医院、116医院、市一院、市二院、市口腔医院、儿童医院、 新华医院；7、金融配套：农业银行、工商银行、广发银行（自助点）、商业银行；8、教育资源：姜庄小学、市八中；9、周边事业单位：市电力公司、中国航空116厂、市粮库、机械化施工公司、新乡亚 啤有限公司等。金世观点：金世观点： 不论从项目产品地段不论从项目产品地段 规模规模 配套等各个属性上说配套等各个属性上说, ,我们的境地就是我们的境地就是城市中心最集约化的品质楼盘，具备享有城市慢格调生活的资源。城市中心最集约化的品质楼盘，具备享有
12、城市慢格调生活的资源。三、项目三、项目SWOT分析分析1、优势分析：、优势分析：1）地理位置：位于老城区，新乡市的发源地，老新乡人的地缘情结所在；2）商业配套：处于新乡市老核心商圈，商业配套较为健全；3）交通便捷：道路状况良好、距离火车站、客运总站仅有公里；4）环境优越：自然景观资源丰富，南临卫河、卫河公园。2 2、劣势分析：、劣势分析：1）发展远景：新乡市政规划方向是向东南区域发展，本案处于老城区， 给人心理感觉 升值潜力较小；2）市场承受度：小高层市场承受度不高：2008年新乡市场高层、小高 层投放量较大，市场消化量有限；3）入市时机：本案项目推出之前，各竞争项目已经处于市场在售状态， 目
13、标客户分流 较为严重；4）教育配套：本案周边学校较少，教育配套匮乏，没有学术氛围。是 本案的一大软肋。3、机会分析：、机会分析：1）人们对生活品质及环境要求的提高，是本案切入市场的关键所在；2）尽管在售高层楼盘竞争较为激烈，但结合本案项目优势，形成差异化 产品入市；3）老城改造是必然趋势，有相当比例刚性需求；4）切实把握老新乡人的地缘情结，打情感营销牌。4 4、威胁分析：、威胁分析：1）市场高层、小高层投放量较大，市场竞争更为激烈；2）区域板块相对其他板块不具有亮点优势；3）消费群体置业意识向新区及南区偏移，老区关注度不高。金世观点：金世观点： 综合分析项目，在营销推广中，以综合分析项目，在营
14、销推广中，以“放大优势，规避劣势，抓住机会放大优势，规避劣势，抓住机会”为原则，我司提出为原则，我司提出3 3个关键词个关键词定势：开创老城区第一个德式精品楼盘概念，提升老城区版块亮点；定势：开创老城区第一个德式精品楼盘概念，提升老城区版块亮点；定局：提出哪里更适合生活，倡导城市中心回归主义，建立绝对的市场关注，定局：提出哪里更适合生活，倡导城市中心回归主义，建立绝对的市场关注， 吸引城市中端客户对本案的注意力；吸引城市中端客户对本案的注意力；定位：树立城市慢格调新生活模式，树立区域市场标杆。定位：树立城市慢格调新生活模式，树立区域市场标杆。定位篇 形象定位产品定位建筑风格定位客户群定位主题定
15、位一、形象定位一、形象定位市中心中档精品宅市中心中档精品宅铸就多维空间情景生活，承载中坚阶层名流生活铸就多维空间情景生活，承载中坚阶层名流生活 人生都有台前幕后。前台的世界，需要去打拼；后面的花园，是供休憩人生都有台前幕后。前台的世界，需要去打拼；后面的花园，是供休憩和放松的地方。而本案所针对的城市精英阶层，正需要这样一处既能感受到和放松的地方。而本案所针对的城市精英阶层，正需要这样一处既能感受到身份价值的认同，又可得到一片净土的归属感。在市中心铂金稀缺区位，为身份价值的认同，又可得到一片净土的归属感。在市中心铂金稀缺区位，为城市精英阶层打造高尚居住形态，使本案真正成为城市中轴线上的一颗璀璨城
16、市精英阶层打造高尚居住形态，使本案真正成为城市中轴线上的一颗璀璨的明珠，这是我们共同的目标！的明珠，这是我们共同的目标！二、产品定位二、产品定位本案产品定位本案产品定位为城市精英打造城市精品住宅为城市精英打造城市精品住宅这是我们的定位，也是我们努力的方向！这是我们的定位，也是我们努力的方向！1、本项目以小高层和高层为主，可适当做部分叠加别墅以提高档次。产品需要体现差 异化、创新化、多元化的开发理念，2、户型结构以房为主，其次是房，房及少量顶层复式、小户型。 2房在8098平米之间；3房1厅1卫面积建议在110平米左右； 3房2厅2卫面积在120130平米之间； 4房在138150平米左右； 叠加别墅在200260平米之间。3、户内空间分隔要充分考虑功能性和舒适性原则。4、同时进行户型创新，如空间错层、空中花园阳台、子母房、楼中楼（即小复式）等等。附：户型配比建议如下附：户型配比建议如下户型面积比例二房809829%三房11013040%四房13814425%复式1502205%叠加别墅2002601%户型鉴赏户型鉴赏户型鉴赏户型鉴赏户型鉴赏户型鉴赏户型鉴赏户型鉴赏户型鉴赏户型鉴赏三、建
