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1、1 1客户需求研究客户需求研究典型案例研究典型案例研究项目发展战略项目发展战略项目目标分析项目目标分析宏观环境分析宏观环境分析市场环境分析市场环境分析项目属性界定项目属性界定项目整体定位项目整体定位市场机会分析市场机会分析项目开发策略项目开发策略2 2项目目标分析项目目标分析项目目标分析项目目标分析利润目标：利润目标：实现整体平均实现整体平均30%30%的毛利润率的毛利润率周期目标：周期目标：计划计划4 4年开发完毕年开发完毕目标解析：目标解析：在保证合理利润目标的基础上实现快在保证合理利润目标的基础上实现快速开发及销售速开发及销售3 3客户需求研究客户需求研究典型案例研究典型案例研究项目发展
2、战略项目发展战略目标及限制条件目标及限制条件宏观环境分析宏观环境分析市场环境分析市场环境分析项目解析及界定项目解析及界定项目整体定位项目整体定位市场机会分析市场机会分析区位解析交通解析配套解析项目四邻地块现状项目界定项目开发策略项目开发策略4 4地块区位分析地块区位分析地块区位分析地块区位分析位于中国经济板块中极具影响力的经济位于中国经济板块中极具影响力的经济位于中国经济板块中极具影响力的经济位于中国经济板块中极具影响力的经济隆起地带隆起地带隆起地带隆起地带“京津冀经济圈京津冀经济圈京津冀经济圈京津冀经济圈”，京津发展轴带与规划中的，京津发展轴带与规划中的，京津发展轴带与规划中的，京津发展轴带
3、与规划中的“新七环新七环新七环新七环”交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略发展区。交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略发展区。交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略发展区。交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略发展区。北京北京北京北京天津天津天津天津 地块所在区域属于廊坊市香河县，距离北京国贸55公里，距东四环京沈高速公路入口50公里，首都国际机场60公里；距天津机场70公里，天津新港110公里，曹妃甸港180公里。 本地块位于香河县西北角，五一路西侧，目前香河县城的城市规划范围外区域，但处于香河县城市“向西向东”的城市发展方向上，属于城市边缘区域。京京京京 津津津津 经经经经 济济济济走走走走 廊廊廊廊
4、距北京机场距北京机场距北京机场距北京机场6060公里公里公里公里距天津机场距天津机场距天津机场距天津机场7070公里公里公里公里距京沈高速入口距京沈高速入口距京沈高速入口距京沈高速入口5050公里公里公里公里5 5交通状况分析交通状况分析交通状况分析交通状况分析外围具备较好的交通条件和利好因素，外围具备较好的交通条件和利好因素，外围具备较好的交通条件和利好因素，外围具备较好的交通条件和利好因素，但目前现状道路相对较差但目前现状道路相对较差但目前现状道路相对较差但目前现状道路相对较差 地块南侧地块南侧紧邻规划中的新华大街西沿线，48米宽，预计08年开工，同年10月份完工； 地块西侧地块西侧目前毗
5、邻待置换的王止务和宋止务村，待本项目开发完毕后将被置换为耕地，并距正在施工中的唐通线约1000多米； 地块北侧地块北侧为孙止务和现状村路； 地块东侧地块东侧目前为河北村的现状耕地，同时今后也将被开发为商品住宅小区，同时距离香河城市主路五一路1000米； 目前地块与外部连接的道路状况较差，距离已有市政主干道有一定的距离； 周边目前仅有距离1000米的五一路上设有公交线路，但随着本片区的开发和居住人口增多，这一状况将会得到改善。京京京京 沈沈沈沈 高高高高 速速速速潮潮潮潮 白白白白 河河河河大大大大 运运运运河河河河新新 华华 大大 街街新新 开开 大大 街街香香 安安 公公 路路唐唐通通公公路
6、路运运河河大大道道西西环环路路北北 环环 路路绣绣 水水 街街五五五五一一一一路路路路本项目地块本项目地块本项目地块本项目地块6 6地块四邻及资源分析地块四邻及资源分析地块四邻及资源分析地块四邻及资源分析地块四周现状处于地块四周现状处于地块四周现状处于地块四周现状处于“农村农村农村农村”包围包围包围包围状态中，没有可以借势利用的自然景观资源状态中，没有可以借势利用的自然景观资源状态中，没有可以借势利用的自然景观资源状态中，没有可以借势利用的自然景观资源新新 华华 大大 街街五五一一路路唐唐唐唐通通通通路路路路京京京京 沈沈沈沈 高高高高 速速速速西西西西环环环环路路路路北北北北 环环环环 路路
7、路路西西环环路路运运运运河河河河大大大大道道道道绣绣 水水 街街姬止务姬止务河北止务河北止务河南止务河南止务 孙止务孙止务姚止务姚止务耕地耕地约约270270亩亩 宋止务宋止务水泥厂水泥厂约约230230亩亩王止务王止务新新 开开 大大 街街 地块西侧为待拆迁置换的王止务、宋止务；西北侧为姚止务和孙止务村；南侧为姬止务、河北止务、河南止务；北侧现为一片空地；。 本地块位于香河县西北角，五一路西侧，目前香河县城的城市规划范围外区域，但处于香河县城市“向西向东”的城市发展方向上，属于城市边缘区域。西北西北北侧北侧东北东北西侧西侧东侧东侧西南西南南侧道路南侧道路东南侧东南侧7 7周边配套情况分析周边
8、配套情况分析周边配套情况分析周边配套情况分析目前周边各项公共市政和生活配套目前周边各项公共市政和生活配套目前周边各项公共市政和生活配套目前周边各项公共市政和生活配套设施尚不完善，较低端设施尚不完善，较低端设施尚不完善，较低端设施尚不完善，较低端 地块半径1公里范围内，有大罗屯中学、姬家止务小学，生活配套设施主要以服务农村居民为主的低档日常便利生活配套设施。 地块东距香河商业集中区迎宾路和华联商圈，以及县医院约2.5公里。 地块南距淑阳镇政府机关集中区2公里。 临近地块最近的公交车站位于1公里外的五一路上。本地块本地块本地块本地块迎迎宾宾路路香香河河主主要要商商业业区区华联商圈华联商圈政治商圈政
9、治商圈2.52.5公里公里2 2公公里里左左右右8 8地块限定条件分析地块限定条件分析地块限定条件分析地块限定条件分析地块形状现状不规则，目前经济技地块形状现状不规则，目前经济技地块形状现状不规则，目前经济技地块形状现状不规则，目前经济技术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态 用地规模：用地规模：地块总用地面积尚未最终明确，总计约600亩左右，其中耕地可建设用地面积约270亩左右，东北侧地块用地面积约230亩左右； 取地方式：取地方式：耕地置换 容积率：尚未确定，按香河规划
10、设计标准大于1.0，小于3.0； 控高：控高：目前没有确定和限制； 建筑红线：建筑红线：目前没有确定和限制； 用地性质：用地性质：居住； 回迁面积：回迁面积：地块范围内含回迁面积 平米，户； 目前在谈两个地块形状很不规则，现状处于“农村”包围中； 项目四周除南侧紧邻即将开工的香河城市主干道新华大街西沿线（东连规划中的西环线和城市主干道五一路，西接唐通公路），其它均不临现状主干道，新华大街西沿线建成后将成为项目对外连接的主要通道，但可连接三条道路至北京；耕地耕地耕地耕地约约约约270270亩亩亩亩水泥厂水泥厂水泥厂水泥厂约约约约230230亩亩亩亩唐唐通通路路新新 华华 大大 街街 西西 沿沿
11、线线五五一一路路北北环环路路9 9项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定属性属性属性属性界定界定界定界定地理位置中国最具发展潜力的京津冀城市经济圈垂直核心辐射范围内，城市边缘地带片区发展市场处于起步阶段，具备良好发展前景项目规模大规模资源状况无明显资源优势配套资源现状配套设施匮乏 项目是位于项目是位于项目是位于项目是位于“京津冀京津冀京津冀京津冀”大城市经济圈重要辐射范大城市经济圈重要辐射范大城市经济圈重要辐射范大城市经济圈重要辐射范围内、城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较围内、城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较围内、城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较围内、城区边缘
12、、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的大规模住宅项目。大、资源状况一般的大规模住宅项目。大、资源状况一般的大规模住宅项目。大、资源状况一般的大规模住宅项目。1010项目核心问题项目核心问题项目核心问题项目核心问题如何保证本项目在陌生区域的快速成功启动，并如何保证本项目在陌生区域的快速成功启动，并实现整体的可持续开发？实现整体的可持续开发？问题问题1 1：我们的客户是谁？客户群体容量能否支撑我们的客户是谁？客户群体容量能否支撑本项目的开发速度？本项目的开发速度？问题问题2 2：如何克服区域不成熟的劣势并确立本项目如何克服区域不成熟的劣势并确立本项目的核心竞争力？的核心竞争力？问题问题
13、3 3：如何在市场竞争中保持持续的领先优势？如何在市场竞争中保持持续的领先优势？1111客户需求研究客户需求研究典型案例研究典型案例研究项目发展战略项目发展战略目标及限制条件目标及限制条件宏观环境分析宏观环境分析市场环境分析市场环境分析项目解析及界定项目解析及界定项目整体定位项目整体定位市场机会分析市场机会分析经济发展产业分析人口发展城市规划项目开发策略项目开发策略1212经济发展状况经济发展状况经济发展状况经济发展状况香河目前处于廊坊区域的第二经济梯队，香河目前处于廊坊区域的第二经济梯队，香河目前处于廊坊区域的第二经济梯队，香河目前处于廊坊区域的第二经济梯队，但近年来宏观经济发展势头迅猛但近
14、年来宏观经济发展势头迅猛但近年来宏观经济发展势头迅猛但近年来宏观经济发展势头迅猛p香河经济总量保持稳定增长，经济总量和经济增长率在2007年达到最高点。除2005年外，香河经济增长率均保持在11%以上水平，经济总量达到廊坊县域经济前列，在廊坊2市5县中，仅低于三河市、霸洲市，高于其他五个县。p香河县与三河市相邻，均为廊坊借势京津、主动参与区域分工的最前沿，也是廊坊乃至河北省经济发展最快的区域之一，但由于依托燕郊，三河市明显更胜一筹，2006年统计数据显示，香河县整个县的财政收入还没有达到三河市燕郊镇的一半。信息来源：香河县房地产管理局综合开发管理办公室1313人均可支配收入状况人均可支配收入状
15、况人均可支配收入状况人均可支配收入状况香河县人均收入在廊坊平均水平香河县人均收入在廊坊平均水平香河县人均收入在廊坊平均水平香河县人均收入在廊坊平均水平之上，具备相对较强的居民购买力之上，具备相对较强的居民购买力之上，具备相对较强的居民购买力之上，具备相对较强的居民购买力p香河县城镇人均可支配收入、农民人均纯收入均高于廊坊市平均水平，与霸州市、三河市基本看齐，高于其他5个县，说明香河县购买能力相对较强。1414 香河三次产业为二、三、一的格香河三次产业为二、三、一的格局，以制造业为主的第二产业仍是城局，以制造业为主的第二产业仍是城市主导产业。市主导产业。p 传统产业所占比重偏大，第三产业太少，且
16、档次低，大部分是为日常生活服务的行业，旅游会展业正在逐步发展中，没有金融、咨询等高端服务业。p 第二产业以家具制造业、印刷包装业 、机械钣金业为主，以信息电子业为辅。p 香河有省级开发区，得到政府政策优惠支持，产业结构逐渐升级，但与三河市（燕郊经济开发区）以高新产业为主导的产业结构相比，有明显差距。产业结构分析产业结构分析产业结构分析产业结构分析香河产业结构以传统的二产为主，仍处香河产业结构以传统的二产为主，仍处香河产业结构以传统的二产为主，仍处香河产业结构以传统的二产为主，仍处于工业化主导的城市发展阶段于工业化主导的城市发展阶段于工业化主导的城市发展阶段于工业化主导的城市发展阶段1515香河重点产业分析香河重点产业分析香河重点产业分析香河重点产业分析香河已形成了以家具制造业为主的香河已形成了以家具制造业为主的香河已形成了以家具制造业为主的香河已形成了以家具制造业为主的三大支柱产业，并带动相关产业及产业人口的发展三大支柱产业，并带动相关产业及产业人口的发展三大支柱产业，并带动相关产业及产业人口的发展三大支柱产业，并带动相关产业及产业人口的发展以上信息来源 香河政府网 据香河家具城管委会
