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1、 中国物流年月 中国物流地产2经济观察及预判区域物流市场热点物流城市生产及流通领域物流投资市场0306142125 中国物流地产3经济观察及预判 中国物流地产4经济韧性增长经济观察及预判经济38.1%的水平提升至更接近发达国家的60-中国GDP总量及增速70%的水平。疫情在全球范围迟迟未散，多国供应链及生产饱受冲击，但同时也刺激了全球对中国产品的需求，导致出口在2021年同比增加21.2%至人民币21.7万亿元、贸易顺差上涨20.2%达到人民币4.4万亿元。2022年，随着海外市场产能恢复，中国市场受到刺激推动的消费放缓，预计出口增速亦将有所放缓。GDPGDP增速“双循环”策略及“中国制造20
2、25”规划等意在延续中国在工业领域的增长和升级、减少对海外市场的依赖、实现供应链内部化、同时促使传统产业升级并在新兴领域扩张。成熟的华东地区制造业已经向先进科技制造业升级，而劳动密集型制造业将逐渐向华西地区转移。2022年1月印发的关于促进制造业有序转移的指导意见已列出了对应的主要目标。随着生产环节搬离消费中心，RECP及一带一路等协议推动与邻国的贸易增长，基建铺设将会是下一阶段的重要工作。180160140120100809%8%7%6%5%4%3%2%1%0%2021年，国内消费市场零售额实际增长10.7%至人民币44.1万亿，线上销售稳定增长12.0%至人民币10.8万亿，目前电商渗透率
3、接近25%。在线销售的稳定增长在包裹数量上亦有所反映：中国全年运输包裹数量增长29.9%达到1,080亿。2022年1月19日，国务院印发关于促进内外贸一体化发展的意见，公布相关推进举措，包括培育新的商业模式促进综合贸易，如采用C2M模式生产、建设先进信息技术支持的智能工厂，及持续发展自由贸易港和自由贸易试验区等。相隔不久，2022年2月8日，60政策40过去十年中，中国不断强调发展消费市场以重新达到经济平衡。近几年，共同富裕、国内国际双循环及培育国际消费中心城市等倡议的提出将进一步助推消费市场。受此刺激， 国务院批准在27个城市和地区设立跨境电商零售销售增长预计将超过GDP 增长，同时有可能
4、将中国家庭消费GDP占比从2020年2002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026综合试验区。来源：Focus Economics，第一太平戴维斯研究部 中国物流地产5基建科技加持经济观察及预判城市化言约为26万公里。然而面临需求上涨及更多基建不足的局面，国家仍需进一步投入这一公共设施领域的开发。运输仓储邮政从业人员平均工资公铁路运营里程及机场个数城市化是过去数十年经济增长的重要驱动力。尽管现阶段进程有所放缓，但广泛的就业机会仍使主要城市集群独具吸引力。截至2020年，长三角和粤港澳两大
5、城市群十年内的常住人口持续增长，分别上涨15.1%及39.1%至1.65亿和1.1亿。国有企业私营企业200020102020300铁路和航空网络方面也拟定了相似的扩充计划，以满足城乡地区旅客和货物运输需求。12010080604020030025020015010050房地产科技、自动化和劳动力成本上涨25020015010050虽然对基础设施的持续投资也可能达到控制运输成本的目的，但采用房地产科技并提高自动化是控制劳动力成本的关键。在2010年至2020年之间，交通运输、仓储和邮政行业的城市非私营企业员工工资已从一年约4万元人民币增至10万元人民币，增幅达150%。随着生活成本不断提高，迫
6、使企业为人工提供更好的保障，预计工资的增长速度不太可能放缓。在此背景下，科技愈发成为提高生产力的有效手段。在仓储物流行业，包括仓库自动化、 SLAM、RaaS、可穿戴设备，或是更广范围内的干线自动驾驶系统、无人机配送及区块链和数字孪生的应用都已有落地项目助推行业的持续发展。大型城市和集群带来效率提升，但其运转所消耗的巨大资源则需要从其他地区运输而来，这也意味着更高的基础设施要求。基础设施、交通运力及成本相对低廉的制造业成本以及不断扩张的生产规模和速度，令中国在过去20年内的全球制造业中独领风骚。但随着国内消费力的增长、生产地点迁移以及疫情限制使得中国的基建受到考验。中国拥有的世界最发达的公路网
7、络之一， 高速公路和一级公路网络达到28.5万公里（里程较十年前翻了一倍）。这一数据在美国而00铁路里程（左轴）高速公路里程（左轴）公路里程（左轴）机场个数（右轴）201020152020来源：国家统计局，国家铁路局，中国民用航空管理局 中国物流地产6区域物流市场*若无特殊说明，本章节中平均租金皆指含物业不含税费的租金面价 中国物流地产7多元投资者入局政策支持与需求增长推升未来供应水平物流总成本占GDP比重物流市场近年来已成为全球投资者关注的焦点。与传统资产相比，物流资产仍有相对较高的资本化率。随着电商渗透率的逐步上涨，以及及时生产（Just In Time）向预生产（Just In Case
8、）的转化，为仓储业绩长期增长带来保证。满足更广阔的国家战略需求。物流枢纽、主干线路、区域配送中心和最终配送节点等功能均得到明确。中国（左轴）美国（右轴）20%18%16%14%12%10%8%在过去五年，诸多不同类型的投资者纷纷入局物流地产行业。在市场整合之前，参与者的数量还会进一步增加。最终的市场领先者将会采用由地产科技支持的自动化设备，在降低成本、提升效率之余，秉持可持续性标准。他们还将建立广泛的设施网络及次级物业，为全国领先的零售商、第三方物流及电商平台提供一站式解决方案。出口曾是国内仓储重要需求来源，随着更多市场陆续打开，出口增长势头不减；而国内消费增长、产品更新迭代，消费者对物流配送
9、要求更加严苛，物流行业升级潜力愈发为各方关注看好。政府已出台多项政策及规范，并将物流列入新基建领域，支持相关投资与建设，同时以此促进欠发达地区发展。通过降低物流成本、为关注消费的中小企业创造经济活动等方式缩小城乡差距。中国拥有14亿人口，约8,000万平方米的甲级物流设施，即人均拥有0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国0.8平方米，澳大利亚1.3平方米，按此推算，中国未来仍存在广阔的增容空间。冷链业也面临相似的供应不足的问题，中国城市人均冷库体积约为0.152立方米，而美国则达到0.571立方米，印度为0.312立方米。新物流设施的铺设将采用明确的自上而下的方式，且拥有
10、长期愿景，包括在2025年之前建成150个先进物流枢纽、根据农产品产出需要建立30个全国性和70个区域性冷链物流基地等，同时与农业等其他经济部门相协调，6%0506 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20来源：世界银行，第一太平戴维斯研究部 大北京地区中国物流地产8北京城市版块作为一个超级消费市场，北京本身城市体量非常大、消费力十足，同时在物流流转环节还兼顾了集散中心的功能。北京约有90%的物流仓储项目位于顺义、通州及大兴区；在区域性物流中心疏解的同时，未来将持续在这些区域优化布局，形成重点物流枢纽节点。根据北京市十四五规划和2035年远景目标纲要规
11、划，未来将在在大兴国际机场周边、北三县、天津武清、河北涿州等区域设立大型物流集散区，布局多个“组团式”的现代化仓储物流基地。加快布局西北（昌平南口）和西南（房山窦店）两大智能化物流基地。发展智能化立体仓、云仓等新型绿色仓储设施。随着工业物流市场日益受到长期资本关注以及可供投资机会有限，开发商亦在通过收并购扩张规模，以期获得更优的投资机会。总存量平均租金空置水平百万平方米人民币每平方米每月北京天津廊坊56.934.740.12.284.831.832%22%42%来源：第一太平戴维斯研究部注释：北京城市版块包含部分大兴机场周边位于廊坊的项目廊坊城市板块不含部分大兴机场周边位于廊坊的项目廊坊城市版
12、块天津城市版块廊坊非保税高标仓存量相较区域内的京津两城明显偏小，整体存量约为183万平方米。2021年廊坊迎来了多个项目的集中入市，市场存量翻番。传统的高标仓分布多位于广阳、安次等京津高速沿线。随着大兴国际机场落成及交通组织完善，成熟的物流开发商亦在固安等临近机场的区县建立了高标仓项目。天津非保税高标仓存量约为483万平方米，市场存量为华北地区最高。天津在2019-2021迎来了大体量的项目入市，市场供需格局较为平衡。高标仓存量多分布于武清、北辰、东丽及滨海新区等在京津双城连线上的区域。近年来政府收紧了物流用地的出让，并在天津市物流业空间布局规划（2019-2035年）中规划了7大国际物流园区
13、及10个区域型物流园区，以期提高物流设施的资源集约利用率。截至2020年底，廊坊市公路路网密度达到179公里/百平方公里，居河北省内第一位。基本建成了全面对接京津的交通能力。在京津冀协同发展上升为国家战略后，廊坊顺应成为了承接非首都功能产业转移的排头。除了作为辐射京津冀的商贸物流中转集散中心外，廊坊本身的家具、建材等产业集聚发展亦会给本地仓储市场带来新增的租赁需求。天津高标仓租户主要以电商及制造业租户为主。城市整体产业来看，在生物医药、it硬件及石油化工等领域都有较好的基础，未来在规模扩张发展的过程中会产生可观的租赁需求。 南通城市版块大上海地区南通非保税高标仓市场存量约为80万平方米，主要分
14、布于崇川及海门区G15高速周边。作为苏北区域通往苏州、上海的门户，随着交通网络的不断完善，南通正日益融入大上海区域。中国物流地产9总存量平均租金空置水平高端纺织、船舶海工及电子信息是南通的三大支柱产业；智能装备、新材料以及新能源汽车则为三大重点发力的新兴产业。目前南通市场高标仓租户仍以纺织企业为主。相比苏州、无锡等苏南区域，相对较低的土地开发强度有望吸引重特大项目落地。此外，受益于与苏南及上海交通网络的不断完善，多家冷链服务供应商近年来也在南通布局冷链仓储，服务长三角地区。百万平方米人民币每平方米每月上海南通苏州湖州嘉兴6.310.806.850.303.1648.727.737.230.732.813%12%8%25%23%
