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1、2022年项目尽职调查报告项目尽职调查报告在经济发展快速的今日，报告非常的重要，报告中提到的全部信息应当是精确无误的。写起报告来就毫无头绪？以下是我帮大家整理的项目尽职调查报告，希望对大家有所帮助。项目尽职调查报告1依据深圳市某某物业管理有限公司（以下简称“贵司”）与广东卓建律师事务所（以下简称“本所”）签订的管理律师服务合同，本所接收贵司的托付，就贵司的经营管理系统进行调整和提升。根据项目进度安排，本所在完成了必要的前期沟通和打算工作后，指派律师于 20xx年5月6日起先进行其次阶段的尽职调查工作，并于20xx年5月20日完成。在此期间本所律师对贵司现有的规章制度、员工手册、部门手册、公司章
2、程、董事会议事规则、监事会议事规则以及ISO9000文件进行了全面的了解，并与公司高层、中层、基层管理人员及员工进行了访谈，合计共27人次，其中高层2人次，中层5人次，基层管理人员及员工20人次。同时对物业部、工程部、保安部进行了实地考察，并与保安部员工一起对公司管理的某某商业大厦楼宇进行了实地巡查。在此基础上，本所律师根据管理律师的业务标准、道德规范，本着勤勉尽责的精神，在对贵司供应的有关材料和事实进行了核查和验证后，现向贵司出具如下尽职调查报告（以下简称“本报告”）。在出具本报告之前，本所特作如下声明：1. 本报告仅对管理律师服务合同中约定的服务事项负责，并以贵司供应的材料以及本所尽职调查
3、中所了解到的状况为依据，发表看法。2. 本报告为阶段性工作报告，其中所涉及的状况和看法均不是本次管理律师项目的最终结论，在经过贵司进一步认可或修改后方可作为下一阶段工作的依据。3. 本报告仅供贵司为本次管理律师项目运用，未经本所事先书面同意，不得作为其他任何用途运用，包括但不限于复印、传抄和外传。一、组织结构设置（一）基本状况贵司在经营管理层设有总经理和副总经理，下设人力资源部、财务部、物业部、工程部、保安部和品质部，其中总经理分管人力资源部、财务部和工程部，副总经理分管物业部、保安部和品质部，而原有的组织结构框架图中所提及的拓展部，在事实上并没有运转。（二）分析1. 贵司的组织结构设置总体上
4、实行了职能型组织结构的方式。其中，人力资源部（实为综合部）、财务部和品质部是以独立的职能部门来设置的，但行政和综合职能并未在组织结构上体现出来。2. 按一般中小型物业公司的组织结构设置规则来看，通常做法为物业部下面分设工程、保安和环境三个职能机构，而贵司则是把物业（不是一般意义的物业部，主要功能是客户服务中心）、工程、保安三个职能机构提升到了独立部门的位置，使这三个原本相互关联的职能机构变成了三个独立的部门，加之贵司人事关系困难，导致了现在物业部、工程部、保安部三足鼎立的局面，给管理工作带来了诸多的不便，也简单产生职能冲突和丢失现象。3. 目前贵司的物业部、工程部、保安部由总经理和副总经理各自
5、分管一部分，无形中加大了三个职能部门之间的隔阂。三个职能机构假如不能统一管理，必定会给经营管理和服务带来断层和混乱。4. 从贵司现在的管理结构来看，无论是人力资源部、财务部，还是品质部都无法介入物业部、工程部和保安部这三个职能机构的日常经营和管理活动，导致职能机构之间不能很好的协作与对接，公司也不能有效地行使管理和监督职能。（三）管理律师建议由于贵司目前尚不能对部门机构的设置进行大的调整，因此在不变更现有的组织结构设置的状况下，增加综合部或品质部对物业部、工程部和保安部三大职能机构的管理和监督的职能，且上述三大职能机构统一由一个高层领导分管，在便于贵司统一协调和管理的同时，打破其三足鼎立的格局
6、。二、部门设置（一）人力资源部1. 基本状况（1）人力资源部担当的职能除人力资源管理外，还担当着选购、行政、后勤等综合部门或办公室的职能。（2）目前人力资源部虽然担当了一些综合职能，但从贵司整体来看，综合职能丢失的现象非常严峻。如考勤管理、工作服管理、卫生管理、文书管理、档案管理、会议管理、计算机网络管理等职能。同时人员配备不够，行政、后勤等岗位缺失。2. 分析（1）虽然物业管理企业的通常做法为单独设立人力资源部，但对于中小企业来说，假如单独设立人力资源管理部必定要有独立的行政部或综合部，否则就可能导致综合管理职能的丢失或散落。（2）对中小企业来说，行政部或综合部除了履行行政、人事、后勤等职能
7、外，还担当着对职能机构的制约和监督、法务和合同审查、财务前置审查等职能，但现在的人力资源部远远无法达到上述的职能要求。（3）对中小企业来说，行政部或综合部还要担当对其它部门进行考勤和考核的职能，综合部门的综合职能弱，则对其他部门的监督监管就会弱，必定导致公司监督管理职能的弱化。（4）普遍反映的问题：工作繁琐，人员配备不够；设计的工资结构不合理，工资缺乏透亮度，名义工资与实际工资不符；有部分制度不符合劳动合同法的规定；相关专业人员聘请难度较大；对老员工的工龄清零等严峻损害了老员工的感情和主动性。3. 管理律师建议（1）将人力资源部更名为综合部或行政人力资源部，以增加其综合职能。（2）把其它部门中
8、与行政、人事、后勤职能相关且不能由其他部门独立行使的职能划归综合部，如合同管理、考勤管理、工作服管理、卫生管理、文书管理、档案管理、会议管理、计算机网络管理、财产保险管理等职能。（3）加强人力资源的管理，规范劳动合同、工资制度、绩效考核和奖惩制度等。（4）强化考勤考核的职能，提高奖罚力度。（5）老员工是公司最珍贵的财宝，因为眼前的利益损害老员工的感情是得不偿失的事。对于司龄满三年、五年、十年的员工赐予特殊嘉奖，并且保证工资和福利待遇随司龄的增长而不断增加。（6）考虑到贵司的历史状况，考勤考核职能也可由品质部行使。（二）财务部1. 基本状况（1）财务部担当的职能主要是财务核算、财务管理和财务监督
9、，同时还负责费用支出和报销的审核以及仓库管理。（2）财务部工作人员分三个工作场地办公，其中出纳在负一楼的客户服务中心办公，仓管在负二楼的仓库办公。2. 分析（1）财务部的工作性质确定了其职能职责的清楚，部门根据国家法律法规及工作惯例进行运转和管理。（2）出纳事实上担当了一般收银员的职责，在现金管理和收银工作常常有冲突。（3）应强化财务部的财务监督作用，削减与其它职能部门的交叉性职能，削减对非财务活动的干脆管理。（4）财务部的工作专业性强，规范性高，须要时间和空间的保障，让专业的人员做专业的事。3. 管理律师建议（1）在条件成熟时，将财务部的费用支出和报销的前置审核权交由综合部行使，以保障财务部
10、工作人员的时间和空间，同时增加综合部门的综合职能。（2）仓库管理交由综合部或物业部管理，以削减环节，提高效率，财务部赐予财务审计和监督。（三）品质部1. 基本状况品质部是特地为实行ISO9000而设立的部门，负责ISO9000系统的改进和完善。但长期以来，品质部受其人员数量的限制，而无法更多的绽开工作。2. 分析（1）作为ISO9000系统中必需设立的部门，有其存在的必要性。（2）强化品质部的职能，可以依据须要让其担当更多的监督管理职能。3. 管理律师建议（1）在综合部担当对部门进行绩效考核的职能有难度的状况下，可以让品质部担当此职能。（2）以品质部为中心，建立联合巡查制度，并通过联合巡查制度
11、启动对公司日常经营管理活动的全面考核。（3）联合巡查制度分为两个层面，一是由职能机构派员与品质部、综合部工作人员组成联合巡查小组，每天对各部门及大楼进行联合巡查；二是由公司高层牵头，与各部门负责人组成巡查团，每周进行一次联合巡查。联合巡查结果将纳入绩效考核体系。（四）物业部1. 基本状况（1）物业部担当的职能主要是客户服务，包括业主接待工作及迁入迁出、装修等相关服务手续；处理业主日常报修投诉；物业管理相关费用的收缴；业主档案、装修档案、客户档案等物业文书档案的整理、保管；清洁绿化和消杀。（2）目前物业部实行的是一班制，周末轮值的工作方式，夜间无人值班。2. 分析（1）一般意义上的物业部是一个也
12、许念，包括了客户服务、工程维护、保安、环境等职能，但从贵司物业部的实际运行状况来看，其所担当的并不是一个一般意义上的物业部的职能，而仅仅只履行了客户服务中心的职能。（2）由于管理人员对物业部机构相识上和设计上的偏差与误会，把客户服务中心与当物业部等同了，因此也产生了很多不必要的误会和冲突。（3）普遍反映的问题：工作很繁杂，人手不够；与工程部协作不到位，不同部门、班组之间相互不理解。3. 管理律师建议（1）将物业部更名为客户服务中心或业主服务部。（2）把工程部的修理班划入物业部管理，以便于客户服务的职能合并，更好更便捷地为客户服务。（3）物业部和修理班的工作实行两班轮班值班制，以确保对客户的服务
13、质量。（五）工程部1. 基本状况（1）工程部担当的职能主要是工程保障及修理，包括大楼建筑物、凹凸压配电系统、柴油发电机组、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等大楼基础设施、设备的正常运行的管理、修理、保养以及外委工作。（2）目前工程部分为运行班和修理班，其中运行班主要负责大楼基础设施、设备的维护保养以及外委检修，修理班负责日常修理，其中空调工既负责运行同时也要负责修理。（3）工程部修理班实行的也是一班制的工作方式，夜间无人值班。2. 分析（1）从现行的状况来看，运行班维护的是大楼的基础设施、设备，基本不干脆面对客户；而修理
14、班主要是面对客户进行设施、设备的修理，担当客户服务的职能。（2）由于部门内、外的地位和利益安排的不平稳，工程部工作人员的看法和心情都较大。（3）普遍反映的问题：工资平均且偏低，不公允；库存配件和物料品种不齐，选购速度慢，影响修理班工作效率。3. 管理律师建议（1）鉴于工程工作的特别性与大楼基础设施和设备的重要性，建议将运行班独立管理，把修理班划归物业部管理，同时将工程部更名为工程保障部或设备部，以便于统一协调和管理。（2）加大对工程部的投入，储备必要的技术人才，合理设置技术人员的薪酬。（六）保安部1. 基本状况（1）保安部担当的职能主要是治安、内保和消防，包括大楼所辖范围的平安保卫，停车场的车
15、辆管理，物业出租房屋人员的登记与管理，消防管理和设备监控，火灾事故的应急疏散和灭火等工作。（2）目前保安部采纳全天候三班制的工作方式，保证每时每刻都有保安员在岗。2. 分析（1）保安部的管理相对比较规范，实行半军事化管理，较好地履行了保安部的职能职责，对大厦的管理功不行没。（2）保安部股东人数较少，内部关系比较单纯，内讧和内耗对部门和职能管理及员工的管理影响较少。（3）保安部的工作比较辛苦，工作人员文化素养低，人员流淌性较大且需自行解决三餐问题，导致不能形成一支非常稳定而有战斗力的保安队伍。（4）普遍反映的问题：工资不透亮，补工资不刚好；人员编制不足，修理班和物业部门协作不到位，修理员和物业员都是一班制，没有值班制度，导致对业主的服务有空缺。3. 管理律师建议（1）加强管理的同时，要加强对保安部工作人员在生活和工作上的关切，刚好解决生活上的困难并赐予充分的敬重。（2）对于司龄满三年、五年、十年的员工赐予特殊嘉奖，并且保证
