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1、房地产集团融资可行性研究报告 一安徽山城房地产集团简介安徽山城房地产集团是一家集房地产开发建筑安装宾馆服务大型批发市场建材公司远洋船舶运输旅游服务石料加工等多个实体组成的综合性民营企业集团下属有11个具有独立法人资格的企业安徽山城房地产开发安庆市东厦建筑安装工程有限责任公司安庆山城宾馆有限责任公司安庆新城宾馆有限责任公司安庆市永林石子厂安庆市南山石子厂安庆大家置业合资安庆市山城农贸市场安庆市山城建材有限责任公司山城香港海运安徽山城旅游开发经过十几年的努力奋斗集团净资产已达16亿元是一家在安庆综合实力较强的明星企业 本集团自创办以来先后被中共安庆市委市政府宜秀区区委区政府授予明星企业十佳民营企业
2、先进企业诚信企业市级纳税大户等光荣称号并于二三年荣获省委省政府授予的优秀民营企业称号二四年集团跻身安徽省民营企业200强安庆市50强二OO六年企业被市房地产协会评为企业诚信单位第三名被市工商局授予消费者信得过单位光荣称号二00六年被安庆市人民银行授予金融守信企业二00七年被市消费者协会授予诚信单位连续两年度被地税局和省地税局评为A级纳税信用先进单位 总裁王永山也被中华爱国工程联合会授予中华爱国之星光荣称号并于2006年担任安庆市工商业联合会总商会副会长职务二OO六年被市政府评为创业劳模 近几年来安徽山城房地产集团已成功开发累计建筑面积达30多万m2的住宅小区如状元府街综合楼回祥小区22楼广汇路
3、综合楼五金小区2楼山城花园3万m2山城花园三期山城大厦13层含地下1层21万m2二六国道山城房地产集团总部办公大楼八层8000m2皖江大道中路山城锦绣花园6万多m2开发区广汇路与平安路交汇处广安大楼5500m2现开发在建工程东方嘉园高档住宅小区20万m2开发区湖心北路与天柱山路交汇处的山城公寓 十几年来集团下属安庆市东厦建筑安装工程有限责任公司承建的主要项目有山城花园3万山城锦绣花园6万山城大厦13层建筑面积达2万山城公寓12层建筑面积达12万旺旺仓库和厂房钢结构工程长度1567m宽42米跨度2跨18m建筑面积达13226广通玻璃公司厂房钢结构工程长10048m宽8448m跨度3跨28m建筑面
4、积达848855四七七厂房砼结构工程长120m宽42米宽度2跨21m沿口宽度24m建筑面积5040北部新城还建房工程建筑面积达近10万平方米承建建筑工程总面积达60多万平方米合格率达100优良率达40赢得了建设单位及建设主管部门等有关单位的高度评价并给于了充分肯定 安徽山城房地产集团时刻秉承诚信为本信誉至上的宗旨狠抓房屋质量及售后服务所有竣工工程工程合格率达100集团自搞房地产开发以来经每年全市质量大检查工程合格率达100使每位购房户买的放心住的舒心 目前在总裁王永山先生的带领下山城房地产集团正以强劲的经济活力快速发展壮大全体员工齐心协力将时刻以守信务实高效尽善尽美的企业作风为安庆市的经济建设
5、做出更大的贡献二融资项目概述我集团下属全资公司安徽山城房地产开发于2008年元月30日在安庆市国土资源局的土地招标中成功竞购了安庆市国土局国有建设用地使用权拍卖 挂牌 出让公告中C-15-1地块出让价格为148亿元该地块位于安庆市天柱山路和文苑路交叉处比邻省重点中学安庆一中市重点中学安庆四中新校址和安庆市市立医院分院邻近光彩大市场四期交通便捷距安庆火车站仅有几百米之遥距机场码头均4公里距安庆长江大桥和高速公路出入口不足千米附近还有中国联通总部大楼还有公交671426路车停靠站旁边商场和银行星罗棋布该地段地势开阔环境优雅居住安逸建成后该地块将成为集就学就医商业休闲出行为一体的配套齐全的理想居所是
6、一个非常难得的黄金地块商业价值很高三项目介绍该地块北至天柱山路南至叶祠路西至经十四路东至文苑路占地面积有12371亩折合成8247653m2容积率22建筑密度28绿地率30可建筑面积有181448m2属居住商业用地由于该地块位于光彩大市场的旁边所以本公司计划将该地块建设成为住宅和商用兼得的商住小区计划建设商业店面面积有5000m2小高层建筑面积为90724m2多层建筑面积为85724m2预计开发周期为35年其中建设周期为25年销售周期为1年目前周边新开发的楼盘价格商铺价格在4500元m2-6000元m2左右多层价格在2500元m23500元m2之间高层住宅房价在3500元m24500元m2之间
7、如三年开发成功后按目前市场最低房价估算 预计销售总收入为606779万元预计净收益为1235126万元投资回报率为2556如按三年后的房价则收益还要高因此该地块是一个值得开发的好项目四市场分析及预测安庆地处皖鄂赣三省交界处是长江中下游的重要城市解放以前是安徽省的省会著名的黄梅戏之乡是一个历史悠久的文化名城下辖七县一市总人口630万城区人口达60余万人目前安庆市区每年的房屋供应量在100万m2以上房屋需求旺盛一般楼盘在预售阶段销售都可达50以上有的甚至可达95以上目前安庆新开发的楼盘多层房价在2500元m23500元m2之间高层住宅房价在3500元m24500元m2之间比芜湖的房价低1000m2
8、-2000m2以上而人均年收入目前已达16000元以上与芜湖的人均工资水平相当所以房价的上涨空间很大随着政府土地出让价格的上升和建材价格的上涨房价每年以1015递增在安庆市政府提出的打造双百城市的目标以及城区东扩北进战略的推进在未来的5年左右主城区人口将达100万人有近40万人口将成为城区人口住房需求将呈暴发式增长目前安庆的楼市正在启动与其它城市的比涨行情如安庆雨润房地产开发的香水百合多层报价都已在4500元m2以上其它楼盘也在跟风上涨楼盘最高价被不断刷新估计三年后多层住宅房价最低将在4000-5000元m2之间高层住宅价格最低将在5000元6500元m2之间三年开发成功后售价定位在目前的价位
9、水平上在同类楼盘中应属较低价位的楼盘房屋销售风险很小再加上本公司开发的楼盘在安庆的良好口碑可能销售情况比预计的还要好五项目实施计划本公司根据该地块位于光彩大市场和未来安庆一中四中新校址和安庆市立医院分院的有利的地理位置并在充分考虑未来该地块发展的前提下将对该项目开发的楼盘进行整体的规划和设计使该地块开发的经济价值达到最佳计划将临街的地块开发成门面房和与周边商务形成对接的商务写字楼楼层以多层为主而该地块的中心地带则开发成高层或小高层高档住宅楼住宅小区内景观别致道路园林绿化停车休闲保安物业一应俱全以满足今后安庆一中四中及市立医院建成后由就学就医和经商原因而形成的人流对住宅的需求通过对该地块的开发将
10、其打造成安庆人未来新的生活圈根据本公司多年开发房地产的经验判断预计开发建设周期为2年半销售周期1年其中建设周期的第1年内主要是对开发的地块进行五通一平工程的规划勘探设计等的前期准备工作而在项目建设开发的后1年半时间内则主要是对该项目进行土建安装施工和附属配套工程建设阶段而在现房销售的最后1年则主要根据当时楼市的行情将楼盘尽快售出及时回笼资金增强房屋的流动性目前根据周边楼市的销售情况来看达到预定目标是很有把握的六资金需求融资方案和还款计划本集团根据该项目的整个实施计划分析该项目大约需要资金为35亿左右本集团自有和通过自筹资金约为25亿元左右而缺口1亿元左右则需要通过融资获得计划通过各种渠道筹集该
11、笔资金本集团目前急需资金约为155亿元主要是用于支付土地出让金该出让金分三次支付目前本公司第一笔资金4440万元已筹齐计划想通过对外融资的方式筹集第二笔资金4440万元和第三笔资金5900万元目前由于还没有交清土地款所以该地块土地证还未办下来本集团希望寻找一家融资方式灵活对房地产融资项目有兴趣的投资公司进行融资合作本集团准备以该融资开发项目作为质押以本集团现有的存量资产作为保证附本集团现有存量资产明细清单或以本集团下属公司的股权作为质押或以正在开发的项目作为质押的方式进行贷款融资或单独将该项目拿出来成立项目公司以股权投资形式进行融资等如双方有诚意进行合作融资方式双方可以进一步协商只要贷款利率在
12、本集团可以接受的范围以内融资贷款利率可以比目前银行利率稍高一点这对投资公司资金的利用效率提高资金收益率提供了一条稳定的回报机会同时也为本公司成功开发该地块找到了一个融资渠道而还款来源本集团则主要是计划通过房屋的预售和现房的销售收入来实现预计还款期限为3年 为了提高资金的利用效率尽快回笼资金保证融资公司的资金安全本集团根据房屋的预售情况将采取分段偿还融资款由于该地块邻近安庆市光彩大市场四期工程未来还将建设安庆一中安庆四中的新校址和安庆市市立医院分院具有良好的区位优势相信房屋的销售形式应该非常看好 预计在房屋的建设期2年半以内就可收到70左右在现房销售的一年内将全部售完也就是说投资方的资金在整个项
13、目周期内贷款余额相对处在一个比较低的数额以内况且本集团所投入该项目的资金所占比重大风险主要是由本集团在承担所以融资方的资金安全是有保障的七经济效益分析和评价土地面积12371亩占地面积8247653m2容积率22计划多层和小高层各占50 总建筑面积 8247653m222 181448m2多层8247653m22250 90724m2 小高层8247653m22250 90724m2计划投入一土地费用15540万元1土地出让金119635万元亩12371亩 14800万元2拍卖佣金148001 148万元3土地契税148004 592万元二前期费用1小区规划设计费82476523元 25万元2
14、建筑设计费9072415元 136万元9072430元 2727万元3施工图审查费18144814元 254万元4防雷审查费18144811元 20万元5规划服务费18144825元 4536万元6城建配套费按商业门面占5000m2住宅为1764482m21住宅176448m275元 132336万元2商业门面5000165元 525万元7质量监督费1814482元 363万元8监理费1814483元 55万元9白蚁防治费18144825元 4536万元10测绘费估计为8万元11物价核准预售许可证18144825元 4536万元12房产局办证测绘费1814483元 55万元13劳保统筹9072
15、41050元34 324万元 90724750元34 231万元14环境评估费 16万元15室内环境检测费4650元栋40栋 186万元三建安成本1土建水电小高层907241050元 9526万元多层90724750元 6804万元2设备电梯消防估价1000万元小计 952668041000 17330万元四小区配套费1施工用水用电140万元2外供水外供电18144870元 1270万元3绿化道路排水18144850元 907万元小计 1401270907 2317万元五税金利息支出按融资及贷款2亿元利率按83年计算1利息支出2亿83年 4800万元2营业税土地增值税企业所得税606779866 52547万元小计 480052547 100547万元六广告宣传人员工资及其他按销售收入的1左右计算350万元小计350万元七计划销售收入门面50004500元 2250万元多层85724m22900元 24860万元小高层907243700元 335679万元小计 225024860335679 606779万元八净收益606779-15540-273494-17330-2317-100
