一) 收益还原法A. 无租约限制的收益价格收益法是将评估房地产在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时点总收益的一种方法基本计算公式为：n Ai(1 +P = ∑i = 1r ) i其中 P — 净收益现值（元）n — 房地产收益年限（年） Ai — 未来第 i 年净收益（元） r — 资本化率（％）1、年有效毛收入的求取估价对象地处成都市西门车站片区，为城西一环与内环之间，一般的， 区域底层商业用房租金与楼上各层存在一定的比例关系，我们首先求取该项目底层租金水平，再以此为基础确定 2、3 层租金水平我们就该区域底层商业用房的租金情况进行了调查，从而得到比较案例的租金水平 ( 具体情况见表 - 技-4) 表- 技-4 估价对象所在区域底层商业用房租金水平项目 估价对象 比较案例一 比较案例二 比较案例三位置 乡农市街 20 号 花牌坊街 一环路北一段 营门口路/1601701601111/2%2%2%租赁单价（元 / 平方米月） 所在楼层空置率房屋有效利用率/100%100%100%支付方式/年付年付年付支付时间/年末年末年末装修、设备 /承租方自行装修、未包含经营承租方自行装修、未包含经营承租方自行装修、未包含经营租赁税费设备设备设备（房产税、营业税、 城 /租金内 镇土地使出租方承担出租方承担出租方承担涵 用税等）水电、物管 /承租方承担承租方承担承租方承担年租金递 /5%5%5%等等费用增比例计租面积 /按建筑面积计租按建筑面积计租 按建筑面积计租表- 技-5估价对象租金单价（元 / 平方估价对象底层商业用房租金测算表比较案例一 比较案例二比较案例三160170 160米月）租金情况修正100/100100/100100/100个别因素条件修正100/100100/104100/102估价对象与比较案例均正常情况下的租金，且处于同一区域，个别因素条件等有一定差异，故需进行个别因素修正。
经综合比较，其个别因素修正系数具体修正如下 ( 具体见表 - 技-5) 比准价格 ( 元/ ㎡) 160.00 163.46 156.86在确定估价对象租金水平时， 可以三个比准价格的平均值作为估价对象底层商业用房租金水平，即（取整至元） ：（ 160+163.46+156.86 ） 3=160（元 / 平方米月）由上可知，我们以比较案例比准价格的算术平均值为测算结果（租 金），据前述， 2、3 层租金与底层租金存在一定的比例关系，一般二层租金为底层的 60-65%， 3 层租金为底层的 45-50%，本次评估根据谨慎原则， 我们确定 2 层租金为底层的 60%，3 层租金为底层租金的 45%，即：2 层租金： 160 60%=96元/ 平方米3 层租金： 160 45%=72元/ 平方米估价对象位于成都市城西一环路内侧西门车站商圈，据调查 , 估价对象所在区域底层商业用房空置率为 2%，2 层为 3%，3 层为 6%；根据估价对象的具体特征， 房屋有效利用率为 100%，则估价对象年有效毛收入详见表- 技-6 ：年有效毛收入（租金内涵）包含：折旧、管理费、维修费、保险费、税金；租金一年支付一次，年末支付。
经我们调查，估价对象出租情况与区域类似商业用房市场状况基本吻合， 物业出租情况基本正常， 新签订租金合同一般按年 5%-7%的比例递增， 考虑到本次估价目的系为抵押贷款服务，依据谨慎原则，本次评估假定估价对象在其收益期内年有效毛收入平均按 5%递增2、资本化率根据房地产估价规范 , 求取资本化率可采用市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等本报告以安全利率加风险调整值法来确定本报告的资本化率1） ）安全利率的确定安全利率通常选用银行一年期存款利率或国债利率 由于近年国内没有发行一年国债，本报告以近期一年存款利率作为安全利率目前一年期安全利率为 3.25%2） ）风险报酬率的 确定风险报酬率等于投资风险、管理负担、缺乏流动性等三项补偿之和， 并扣除投资带来的优惠率①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，要求对所承担的额外风险进行补偿，否则将不会投资估价对象所在区域商业房地产的租售价格比率在 1：300-1 ： 400 之间，投资回报率在 3%-5%之间，风险补偿率要求较高，达 3%-5%，本报告取 3%②管理负担补偿，是指若一项投资因所要求的管理活动越多，其吸引力就会越小，因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿。
估价 对象为单一商铺（整栋商业房地产） ，一旦对外出租，管理负担较小，其管理负担补偿率一般在 0.5%左右，本报告取其管理负担补偿率为 0.5%③缺乏流动性补偿，是指投资者在投入资金后，对因此损失的资金流动性所要求的补偿房地产与存款、债券、黄金相比，买卖要困难，缺乏流动性补偿率较高，可达 2%-3%本报告取中值 2.5%④投资带来的优惠， 是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外的好处（如易于获得融资等） ，从而投资者会降低所要求的报酬率通常情况下商业房地产投资带来的优惠率在 1%-1.5%，本报告取中值 1.25%3） ）估价对象资本化率的确定安全利率加风险调整值法测算资本化率的公式如下：资本化率＝无风险报酬率 +投资风险补偿率 +管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率=3.25%+3%+0.5%+2.5%-1.25%=8%另据估价人员调查， 估价对象所在区域商业房地产的租售价格比率在1： 300-1 ： 400 之间，投资回报率在 3%-5%之间，但区域内商铺租金新签长租合同（三年以上）的租金年增长率可达到 3%-5%，若考虑租金增长率，实际回报率可达到 6%-10%。
由此，可估算估价对象资本化率的范围为6%-10%本项目取通过安全利率加风险调整值法求出的资本化率，处于市场提取法估算的范围因此，本次估价以安全利率加风险调整值法测算的资本化率（ 8%）作为本项目的资本化率3、经营费用估价对象所在建筑共 7 层框架结构，据估价人员调查，成都市同类、同档次建筑物的重置成本为 2200 元/ 平方米①折旧费：根据《房地产估价规范》 ，对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用年限时，应根据土地使用年 限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收 益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销因此，本项目不扣减折 旧费②管理费是对项目进行必要管理所需要的费用， 管理人员应当配备合理、尽职尽责，以确保项目各功能区的正常、良好运转，一般为有效毛收入的 2%—5%，本次评估根据估价对象实际情况取管理费用为有效毛收入的2%，详见表 - 技-6 ③维修费： 成都市同类、 同档次建筑物的重置成本为 2200 元/ 平方米， 建筑物维修费一般取房屋重置价的 1.5 ％－ 2％，本次评估根据估价对象实际情况取维修费为房屋重置价的 2%，详见表 - 技-6 。
④保险费： 成都市同类、 同档次建筑物的重置成本为 2200 元/ 平方米， 保险费通常为重置成本的 1.5 ‰－ 2‰，本次评估我们取 2‰，详见表 - 技-6 ⑤税金：包括房产税、营业税、城建税及教育附加、印花税等根据 国家的有关规定，房产税为租金收入的 12%，营业税及附加、印花税为租金收入的 5.6%，总税负为 17.6%，详见表 - 技-6 4、房地产纯收益房地产纯收益＝房地产总收益 - 经营费用详见表 - 技-6 5、估价对象收益年期据委托方提供的估价对象所在项目《国有土地使用证》 ，涉及的土地使用权为出让商业用地，使用权终止日期为 2039 年 4 月 19 日，至估价时点起土地剩余使用年期为 28.02 年从估价人员现场查看情况来看，房屋尚可安全使用 49 年由于委托方未能提供且估价人员也未查实土地使用权到期后地面房屋如何处置的具体政策及有关合同约定本次评估仍根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《房地产估价规范》的有关规定确定，设定估价对象剩余收益年限为为 28.02 年6、估价对象收益价格由前述， 估价对象未来年有效毛收入平均按 5%递增假设， 则收益法的计算公式为：P=a/(r-g) {1-[(1+g)/(1+r)] n}其中： P为估价对象的评估现值； a为估价对象产生的年纯收益； r 为估价对象的资本化率； n为估价对象产生收益的年限； g为估价对象收益逐年递增的比率。
将前述有关参数代入收益法公式，得出估价对象的收益价格详见表 -技-6 表- 技-6 收益还原法测算表所 月租金 折旧年租管理费维修费保险费税金房地产有效 有效毛收在 （元/ 空置 （元/金递（元/（元/（元/（元/纯收益收益单价收益年层 平方 率 平方增比平方平方平方平方（元/ 平期（年）数米）率方米年）米）例米）米）米）米）方米）方米）一160.00100%2%1881.600.005%37.6344.004.40331.161464.4128.0226645.39二96.00100%3%1117.440.005%22.3544.004.40196.67850.0228.0215466.37三72.00100%6%812.160.005%16.2444.004.40142.94604.5828.0211000.52利用 入（元 / 平 （元/ 平B. 有租约限制的收益价格1、年有效毛收入的求取（1） ）租约期内：据委托方提供的《补充合同 （一）》（复印件），估价对象 1-3 层已整体全部出租，租赁期为 2005 年 8 月 20 日 至 2015 年 8 月 19 日 ， 年 租 金 为1322600.00 元，因租赁合同未具体约定各层租金水平， 我们以平均。