2021年地产公司成本控制流程

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1、地产公司成本掌握流程房地产企业成本掌握流程战略争论阶战 略分正 常 调重 视进对 政行策 制市配重视合对手企分析前期规划阶段前可项文水文水文水期行目、避是又是又是又是又免有条有条有条有条先件的件的件的件的入可可可可项目设计阶总体设扩初设施 工 图做推重 视提好行图 纸高设限审计，专工程治理阶基础设施建工程建筑安重利组重发严注事视用织视挥格重后平合好对监现过考时同原工理场程评对约料程单签管与新定和量位证理总市场营销阶广 告 宣售 代 理其 他 销做 好营 销调 查筛合的选适销做 好广 告效 果售后治理阶保修费用做 好 商 品选择加大对物业房 的 使 用业务在使用中得说 明 和 保水平监管力度和养

2、书，分清和管爱护保养，战略阶战段 市前期规划阶产 段土办项目设计阶投 段修施略场本地理资正工分调估成相概概图析研算本关费算算预算工程治理阶段招采进质工预工投购度量程算程标成控控变差决管本制制更异算市场营销阶广 段销其销 售服务返阶段销告售他工后宣代销成管传理售本理及费费随着近两年国家对房地产市场宏观调控的加强， 各大城市的房市交易量和房价开头下降， 而企业的成本却越来越高， 如何降低成本增加利润， 是每一个房地产企业越来越关注的问题； 拥有全面方案预算和成本掌握优势是房地产企业连续进展的源动力； 因此，在此种形势下， 结合我公司的实际情形， 编制以下成本掌握流程， 以使开发项目的成本得到有效合

3、理的掌握，确保项目经济效益的实现；成本掌握关键在于： 1、前期进行开发项目经济成本测算，中途严格掌握预算外项目，竣工准时进行结算；2、产品定位准，市场需求强劲，合理降低资金利息成本等，具体如下：【关键词】 房地产企业；规范的业务流程对房地产开发企业的战略目标和运营效率具有重大的影响， 也是房地产企业进行成本掌握的前提条件；房地产企业开发项目发生的成本在完整的业务流程上都能清晰地表现出来只有清晰完整地说明房地产企业的业务流程，才能全面、精确地找出各项成本中存在的主要风险， 对业务流程上发生的成本如何掌握进行分析和提出相应的措施， 从而构建成本掌握流程， 并在成本掌握流程的基础上总结掌握关键点；一

4、、房地产企业的业务流程（一）房地产开发过程的一级流程依据实地调研情形， 我国房地产企业的业务流程实际上包括战略争论阶段、前期规划阶段、 项目设计阶段、 工程治理阶段、 市场营销阶段、售后管地产开发企业的核心价值活动； 除上述核心价值流程之外， 房地产开发企业的日常经营治理活动仍包括资金治理、方案财务治理、人力资源治理、审计监察、风险治理、综合治理等，这些活动构成起帮助价值作用；（二）房地产开发过程的二级流程1. 战略争论阶段；（1）战略争论阶段的工作目标；战略争论阶段主要工作目标是对 外部环境和企业资源与实力进行分析，确定企业将来进展战略目标， 进而确定企业的客户群体、 产品定位、 市场价格，

5、 确保企业在市场竞争中保持竞争优势；（ 2）战略争论阶段主要分为战略分析、市场定位两个环节；2. 前期规划阶段；（1） ）前期规划阶段的工作目标；前期规划阶段的主要工作目标是依据企业的战略争论结果，理论分析土地出让信息和实地调研出让地块，对该地块进行投资机会争论， 以确定是否获得该地块， 如符合企业的战略进展，就猎取土地，并进行项目立项；（2） ）在项目前期开发的主要成本是项目地块的购置成本，在地价高的地方，前期的选点就很重要；具体做法是通过公司内部的市场策划部进行横向、纵向对比分析，必要时借助专业市场策划知名机构进行把关，将行动方案分析到位；（3） ）前期规划阶段主要分为投资机会争论、猎取土

6、地、项目立项三个环节；3. 项目设计阶段；（1）项目设计阶段的工作目标；项目设计阶段是在项目立项后依据前期的市场定位， 运用工程技术理论及技术经济方法， 依据现行技术标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境爱护等进行综 合性设计及技术经济分析，并供应作为建设依据的设计文件和图纸； 房地产项目设计阶段的目标是如何更好地实现房地产产品价值最大化，如何通过合理的规划设计激发消费者的购买欲，在确保设计质量的前提下设计出正确方案； 设计方案出来以后，准时组织会审图纸，从多角度对其进行可行性分析；如设计成本超出目标成本的限值，应做准时修改，从源流阶段实行合理掌握，以保证明现预期收益；（2） ）项目设计

7、阶段主要分为总规划设计、初步设计、施工图设计三个环节；（3） 将竞争机制运用到设计阶段；要有多个设计单位投标从中择优选定正确的设计方案，并吸取未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目；这样才有利于工程成本的掌握，使中标的设计方案能够达到预定的成本掌握目标；（4） 推行限额设计；在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等；设计总负责人按安全、牢靠、有用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员接受新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全牢靠、经济合理的要求；（5） ）实行设计监理；设计监理通过对设计的审查，提出改进看法，

8、设计院应接受其合理的建议，无偿进行改正；（6） ）防止设计阶段与工程竣工验收相脱节；设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及铺张工程费用；（7） ）建立奖惩制度；无论任何一方在安全牢靠的情形下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当嘉奖，以鼓励各方人员设法降低工程成本；（8） ）作好项目开发完毕的后评判工作 . 一个项目开发完毕后，应作好项目的后评判工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等；通过已开发项目后评判，建立各项数据 库资料，这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取体会教训；一方面可以得 到一些体

9、会数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本猜测和成本控 制供应参考依据；4. 工程治理阶段；（1） ）工程治理阶段的工作目标；工程治理阶段是房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，依据合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务； 对开发商而言， 房地产开发项目建设过程治理的最终目标是以最短的工期、 最低的成本达到最优的工程质量； 从本质上讲， 开发项目的实施治理就是对项目工期、 成本、质量三个目标进行有效掌握，以使开发项目的整体效益达到最优；（2） ）工程治理阶段主要分为招投标治理、施工治理、竣工验收三个环节；（1） 成本部应依据批准的施工图阶段建安成本预算作为施工合同及招标的依

10、据，编制招标文件报分管领导及总经理审核；（2） 把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关；建立本公司特地的选购网站，准时公开对外招标，尽力挑选较优质的公司前来参与投标竞价，再由评标人员依据所报的价格及质量挑选适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品；（3） 加强和完善现场签证治理；现场签证的治理包括现场签证的办理和审查两个阶段；在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必需进行工程量及成本增减分析，变工程成本领后被动掌握为事前主动掌握；现场治理人员及成本掌握专业人员应随时深化施工现场，把握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查；针对现

11、场签证可能显现的失实，签证小组在审查过程中第一要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，依据定额、合同等文件来判定该签证内容是否答应调整；（4） 做好工程竣工结算的审查；工程竣工结算的审查第一是对施工单位所报结算资料的审查；施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应第一报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给公司成控部门之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给公司成控部门的结算资料属实的签字证明，以示负责；另外就是对结算书的审核，为了保证结算的质量和公平性，最好接受三级审查方式，即第一由造价询问公司（或监理公司）初审，

12、剔除结算书中不合理之处，再由房地产公司成控部门作好复审工作，最终送集团公司领导终审审批；（5） 严格按工程实际进度审核及拨付进度款项；在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项；开发企业对此事先已有细致的方案和支配， 必需严格依据已经审批过的拨款方案，结合现场实际进度及合同付款条件，防止及降低多付、超付所带来的资金利息成本；（6） 动态成本编制：成本掌握中心在施工阶段编制应成本掌握台账，对项目成本费用变化进行动态监控，并定期统计目标成本与实际成本的偏差，对偏差缘由进行分析，编制成本动态掌握表，并每月提交项目动态成本月报，经成本分管领导审核后存入成本信息库；5. 市场营销阶段；（1） ）

13、市场营销阶段的工作目标；市场营销阶段是指房地产开发企业为了实现经营目标， 即利润最大化或市场占有率最大化， 对房地产产品的构思定价、 促销和分销的方案和执行过程； 市场营销阶段的主要工作目标是在预定的成本范畴内， 提高企业的营销素养和竞争力， 实现最优的营销成效；（2） ）市场营销阶段主要分为营销策划、市场推广、销售治理三个环节；6. 售后服务阶段；（1） ）售后治理阶段的工作目标；售后治理阶段的工作目标是在交房后，利用现代治理先进的修理养护技术， 以经济手段治理物业， 为业主和承租人供应高效、 优质、经济的服务， 使物业发挥最大的使用效益和经济效益； 在供应服务的过程中分清房地产开发商、 建

14、筑承包商和物业公司三者的责任界限，尽量防止责任不清的现象；（2） ）售后治理阶段主要分为交房、售后治理；二、房地产企业的成本构成本文所争论的房地产开发企业成本为全寿 命周期成本； 所谓房地产开发企业全寿命周期成本， 是指房地产开发项目从战略争论、前期规划、项目设计、工程治理、市场营销、售后 服务及资金筹集过程中消耗全部资源的总和；依据会计成本核算的要求，其成本可以分为生产成本和非生产成 本两大类； 生产成本可以分为前期工程费用、建造成本、 相关治理费用和开发过程中的不行预见费用； 非生产成本可以分为治理费用、 销售费用、财务费用；依据治理需要，房地产企业的成本内容可以进行不同的分类；根据房地产

15、企业核心业务流程，其成本可以分为战略争论阶段的成本、前期规划阶段的成本、项目设计阶段的成本、工程治理阶段的成本、市场营销阶段的成本和售后治理阶段的成本；三、房地产企业成本掌握的主要风险（一）战略争论阶段成本掌握主要风险对企业而言，战略争论主 要是为确定企业的战略进展目标而开展的活动， 其成效在短期内很难衡量，而且对于一个健康进展的企业而言，在外部环境相对稳固时， 企业的战略进展目标要保持相对不属于日常的例行工作；战略争论阶段的主要风险主要为团队的素养高低和公司高层的重视程度，以及市场、工程等相关专业部门是否共同参与；（二）前期规划阶段成本掌握主要风险前期规划阶段是房地产开发企业项目开发中最为关

16、键的阶段，此阶段所做的项目策划书、 投资估算是投资决策的重要依据， 直接影响整个项目的成败；这一阶段主要风险， 一是是否能够组织优秀的项目团队；由于前期规划是一个系统性、 专业性的工作； 在投资决策阶段， 公司需要组织一个具有丰富专业学问和行业治理体会的团队，成本掌握人员富专业学问和行业治理体会的团队， 成本掌握人员要参与投资决策阶段的具体工作； 二是是否进行具体的成本分析； 土地开发成本支出约占项目总支出的 20 30，对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间； 前期工程费用一般占项目总支出的左右， 但因各地实际收费差异有很大别， 企业应留意同相关部门和谐， 确保其既符合政府政策要求，又满意

17、项目开发利益， 企业需要分析当前区域经济形势， 把握建筑市场中施工企业总体状况，确定产品的市场定位；（三）项目设计阶段成本掌握主要风险设计阶段的成本掌握是工程造价掌握的重要阶段， 其对工程造价的影响在 75以上；这一阶段成本掌握主要风险是成本掌握人员是否能够通过恰当地与开发商的建筑师、 设计院的设计师亲密协作， 取得预定的成效；通常设计阶段成本掌握的具体程序是专题调研设计任务 书方案设计图纸会审； 由于关注点的不同， 设计单位往往对工程成本掌握的重视程度不如开发单位， 因此这一阶段的成本掌握应当由开发单位牵头， 由设计单位来实现； 开发单位在托付设计前， 要组织力气对成本可控敏锐的部分进行专题

18、调研， 通过考察相关项目， 收集最新技术资料， 组织专题专家会等方式， 与设计单位共同完成； 在确定项目技术方案的同时，确定成本掌握目标，或者在设计任务书中， 把包含成本掌握内容的意图系统、 明确地告知设计单位； 准时组织图纸会审，从设计、工程、销售等多角度对设计方案进行可行性分析， 并加强设计质量检查监督，增强事前掌握的力度；业务流程相对应的成本成本掌握措施摘要战略争论阶段前期规划阶段项目设计阶段1. 战略分析费用2. 正常调研费用1. 前期规划费用2. 项目可行性争论费 3.水文、地质勘测费 4.“七通一平”费用 5.土地成本1. 总体设计费用2. 扩初设计费用3. 施工图设计费用1. 重

19、视对政策制约因素和优惠条件的争论2. 进行市场差异化定位3. 协作企业市场差异化定位4. 重视对手分析及开发战略1. 防止先入为主和要素考虑不同2. 是又有条件的可行，对可行前提条件把握 3.静态争论到动态争论4. 合理支配相关部门勘察、开发工作、提高效率5. 合理储备土地1 做好设计招标工作2. 推行限额设计3. 重视图纸审计，包括 技术规范、功能和成本、防止事后变更4. 提高专业人员素养和工程治理阶段1.基础设施建造成本2.工程建筑安装成本团队才能1. 重视平常对新材料、新工艺的调查和收集， 建立企业材料库2. 利用合同商定规防止防止材料价格上涨风险3.组织好原料和设备招标工作4. 重视对

20、工程量清单、设备技术指标及合同的推敲5. 发挥监理单位的作 用，让其在进度、质量和成本治理中担起责任6.严格现场签证（工程量和价格）7. 留意过程治理，并把好验收关8. 事后考评与总结分 析，建立工程成本数据库市场营 1.广告宣扬1.做好营销调查工作销阶段及市场推广2.挑选合适的销售代理费机构2.售代理费用3.做好广告成效评判工作3.其他销售费用售后管1.保修费用1.做好商品房的使用说理阶段明和保养书，分清开发商、物业治理公司和用户各方应承担的保修责任和费用2.挑选业务水平和治理素养高的治理公司3.加大对物业在使用中得监管力度和爱护保养，从而达到削减保修量提高开发商信誉的目的图 1 房地产企业

21、成本掌握基本内容（四）工程治理阶段成本掌握主要风险工程治理阶段主要是将蓝图变成实际的过程， 是房地产开发企业成本掌握的执行过程；由于外部环境的不确定性，开发项目的该预算编制不行防止地会与现实情形产生偏差，因此这一阶段成本掌握主要风险是施工单位如何招标确定，原材料及设备的选购程序， 施工过程如何实行具体的成本掌握措施，工程进度、质量和成本如何和谐一样， 工程变更如何进行处理； 工程管理阶段需要同时从事前、一级流二 级 流成本掌握关战 略前期规项目设工 程 管战略分析市场调研成本 估土 地 成办 理 相 关投资概算修正概算施工图预招 投 标采 购 成进 度 控政策制约因素和市场差异化定位 协作企业

22、品牌战可行性前提条件考虑协议拿地价格谈判土地成本支配相关部门勘测支配设计招标 推行限额设计 组织评审及审批施工图设计单位招确定招标策略确定入选招标单位组织原料和设备招标工作合理确定完工进度质量掌握工 程 变预算差异工程决算定期检查完工工技术经济分析预算超支缘由审查竣工结算市 场 营售 后 管广告宣扬销 售 代其他销售返工 成售 后 管营销调查工作挑选销售代理机构市场推广成效评判划定修理责任归属制定物业治理制度处理用户投诉图 3 房地产企业成本掌握关键点分析图事中和事后进行成本掌握； 事前掌握即在设计时细化图纸并留意施工的可操作性， 招标时明确招标的内容、 范畴及搭接部分的关系， 防止显现漏项或

23、重叠工程； 事中掌握即发生变更时， 施工前估价， 施工后确认，一事一签证，内容明确，范畴清晰；发生变更要准时处理，必 须有开发商、 监理和施工方的三方签字方能认可；事后掌握即对已发生的变更分析缘由， 查找可以防止或削减变更的掌握方法为以后的项目积存体会；（五）市场营销阶段成本掌握主要风险市场营销阶段的主要风险是成本掌握需要与其成效相结合，同时考虑当时的市场行情；市场营销阶段的成本并不是简洁地以成本节省为目 标，特别是在整个市场行情下滑的情形下， 节省市场影响费用可能进一步降低企业的市场销售；相反，在整个市场行情向好的大背景中， 市场营销阶段的成本应达到适当的掌握； 但无论哪一种情形， 市场营销

24、阶段的成本都必需与市场营销策划部门和人员的职责或成效相联系，既要杜绝余外的成本开支， 也不影响市场销售； 市场营销阶段涉及的成本包括广告宣扬及市场推广费、 销售代理费用和其他销售费用等；（六）售后治理阶段成本掌握主要风险售后治理阶段成本掌握的主要风险是能否做好工程质量工作和挑选合适的物业治理公司； 售后治理阶段的成本高低， 第一取决于工程设计和施工质量好坏， 做好工程质量工作， 就可以将保修费用降到最低水平；一是做好商品房的使用说明书和保修书， 分清开发商、 物业治理公司和用户各方应承担的保修责任和费用， 杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出； 二是挑选业务水平高、 治理素养高的物业治理公司承

25、担项目的物业治理工作， 加大对物业在使用中的监管力度和爱护保养，从而达到削减保修量提高开发商信誉的目的；售后治理阶段涉及的成本包括保修费用等；四、房地产企业成本掌握的基本内容房地产开发企业成本依据业务流程所处阶段的不同特点，可以分 为 6 个阶段的成本； 与此相对应， 房地产企业的成本掌握也可以分为战略争论阶段的成本掌握、 前期规划阶段的成本掌握、 项目设计阶段的成本掌握、 工程治理阶段的成本掌握、 市场营销阶段的成本掌握和售后服务阶段的成本掌握等， 依据前面分析的房地产企业成本掌握主要风险提出成本掌握基本内容；如图1 所示；五、房地产企业成本掌握流程的构建和关键点分析成本发生和形成过程的动态性， 打算了成本的过程掌握的连续性； 依据成本过程掌握的原就和内容， 重点要确保成本掌握过程是否符合要求，作为成本治理业绩表达的成本指标是否在预期范畴之内，因此， 要搞好成本的过程掌握，就必需有标准化、规范化的过程掌握流程； 依据前面房地产企业成本掌握主要风险和基本内容，在业务流程基础上可以得出房地产企业成本掌握基本流程如图2 所示；房地产企业成本掌握关键点分析如图 3 所示；