中国国际公共关系协会会员驾驭时空驾驭时空驾驭时空驾驭时空 驾驭梦想驾驭梦想驾驭梦想驾驭梦想全新奥迪A4客户马术体验活动 -全面宣传A4 生活方式 —弥补A4广告宣传，用户争对性不强-提高A4产品认知 —A4产品,性能及文化内涵需要深度沟通-提高销量 —带动四川市场三家经销商产品销量目标与宣传主题目标与宣传主题 一次体验尊贵、优雅尚、个性的盛宴．一次全新生活方式的寻找活动主题活动主题： 驾驭时空驾驭时空驾驭时空驾驭时空 驾驭梦想驾驭梦想驾驭梦想驾驭梦想 全新奥迪A4客户马术体验活动 活动目的活动目的l客户活动感受奥迪品牌文化： 通过以ＶＩＰ客户骑马训练以及现场初级马术体验，现场奥迪Ａ４的展示,营造现场活动的良好活动氛围整个活动让更多的新客户了解奥迪的文化底蕴及奥迪车主所拥有的生活方式.l营造目标客户的归属感： 营造一种奥迪客户大家庭的氛围，让新老客户欢聚一堂，促进奥迪客户相互交流.从而增进新客户对奥迪的喜爱，并最终加入奥迪的这种生活方式.l通过活动形成口碑传播： 通过家庭氛围营造及奥迪文化理念的交流，使新客户产生品牌荣誉感，认同奥迪品牌的高附加值，形成良好口碑.l蓄积更多的客户，通过活动带动奥迪销售： 通过及本次活动及新闻造势，影响目标消费群，最终带动奥迪的销售。
活动简介活动简介•时间：时间：2007年1月19日-21日 •地点地点：成都和境马术俱乐部•活动形式活动形式： 奥迪马术生活方式推介 马术运动基本知识讲解 进口纯种马初级马术体验 奥迪A4展示•目标受众目标受众： 媒体记者，三和奥迪，华星名仕，绵阳三和奥迪，华星名仕，绵阳新川西物新川西物 三家经销商潜在用户 共200人， 媒体日40人 客户体验日40人/天（带家属共80人/天） 共三天 拟定邀请合作品牌拟定邀请合作品牌房产类客户:迎宾大道一号，壹号公馆，中海地产银行类客户：荷兰银行，花旗银行迎宾大道一号荷兰银行中海地产花旗银行 1奥迪马术生活方式推介2马术运动基本知识讲解3进口纯种马初级马术体验４奥迪A4展示 l 骑马是展现贵族优雅风采的方式之一，跃马扬鞭，一展骑手的优雅和潇洒!l 马鬃迎风,蹄声得得,飒爽英姿,天地炎你所动,纵情释放的,又岂止是一颗被羁绊已久的心!l 在欧美,马术被公认为第一贵族运动, 骑马者一般为贵族阶层,贵族、富翁的子女从小就会被培养骑乘术，精湛的骑术暗示了他娴的出身，而能成为马会的会员则是份的象征。
马术非常强调马与骑师的配合默契，研究人马之间的心灵合一只有人马在重心上以及心理意念上的双重合一，方能成大功骑乘艺术的至高境界，讲求人马的气质，动作的流畅及韵律，观赏性强，极富艺术感 !l 马术运动充满创新与激情的元素和百年高档豪华品牌——奥迪奥迪“尊贵、动感、进取”的品牌个性珠联璧合，共同谱写出一部“激情引爆时尚”的篇章 l 全新奥迪全新奥迪A4A4动感激情的设计和内敛又不张扬的风格，将传统与现代结合得恰到好处，这又正好是马术运动的精髓马术与奥迪马术与奥迪 奥迪车主享受最好的奥迪Ａ４时尚激情,感受奥迪“尊贵、动感、进取”的品牌个性让优雅时尚生活开始． 活动前：媒体发布活动信息及软文传播轴心：豪车——奥迪媒体报道选择网络、电视、广播等各大媒体传播配合活动当日信息发布：邀请各大媒体，全面报道本次活动信息活动后期：参与客户谈对奥迪的真实感受，传播三家经销商信息传播策略传播策略 活动亮点活动亮点专业马术教练激情演示并指导全新贵族运动体验马术基础知识交流体验送奖品完全体现奥迪品牌的尊贵心动礼品 •成都和境山庄 马术俱乐部•位于成都郫县三道堰•是成都最理想的马术场地场地情况场地情况 第一马场第二马场篷房休息区签到处停车场入口场地分区情况场地分区情况 活动流程（媒体日）活动流程（媒体日）时间时间地点地点项目项目10：00和境马术俱乐部所有来宾分别到达停车场，由礼仪引导进入活动区域10：00-10：30活动签到区来宾凭邀请函签到，签定《骑乘安全协议书》 ，领取资料10：30-10：32活动休息区主持人开场，介绍相关领导10：32-10：35活动休息区领导讲话10：35-10：45活动休息区奥迪Ａ４介绍（视频播放）10：45-10：50活动休息区全新奥迪A4介绍（ＰＰＴ）10：50-10：55活动休息区介绍马术基本知识及马术修养讲解（图片）10：55-11：05活动休息区专业人员进行马术初级训练讲解（视频）11：05-11：15马场由礼仪引导，客户进入场地进入马场 11：15-11：30马场专业马术教练进行精彩的马术表演11：30-12：00马场客户按照顺序分组（A、B，C，D四组，每组10人）两个场地，一个场地二匹马。
一个场地三匹马在教练的指导下进行初级上下马训练及基本马术礼仪知识培训．12：00-13：00活动休息区(篷房)午餐（自由交流）13：00-13：10活动休息区/马场由礼仪引导，客户分组进入马场13：10-16：00活动休息区/马场客户按照顺序分组来到场地，在教练的指导下进行马术基本训技艺培训并由专业教练进行专项打分每位客户有不少于20分钟体验）16：00-16：05活动休息区/马场嘉宾返回休息区16：05-16：15活动休息区来宾到签到处回顾精彩瞬间，取回各自照片16：15-16：20活动休息区专业马术教练进行活动评述，并按专项成绩综合评分16：20-16：25活动休息区颁发奖品（按专项成绩评分所得）16：25-16：35活动签到区来宾领取礼品16：35 活动结束 用户返程 活动流程（奥迪客户）活动流程（奥迪客户）时间时间地点地点项目项目10：00和境马术俱乐部所有来宾分别到达停车场，由礼仪引导进入活动区域10：00-10：30活动签到区来宾凭邀请函签到，签定《骑乘安全协议书》 ，按照先后顺序随机分成A、B．C,DE五组，每组8人，领取资料（活动流程、安全注意事项、马术基本知识介绍、奥迪Ａ４资料奥迪Ａ４资料）10：30-10：32活动休息区主持人开场，介绍相关领导10：32-10：35活动休息区领导讲话10：35-10：45活动休息区奥迪Ａ４介绍（视频播放）10：45-10：50活动休息区全新奥迪A4介绍（ＰＰＴ）10：50-10：55活动休息区介绍马术基本知识及马术修养讲解（图片）10：55-11：05活动休息区专业人员进行马术初级训练讲解（视频）11：05-11：15马场由礼仪引导，客户进入场地进入马场11：15-11：30马场专业马术教练进行精彩的马术表演11：30-12：00马场客户按照顺序分组（A、B，C，D，Ｅ五组，每组８人）两个场地，一个场地二匹马。
一个场地三匹马在教练的指导下进行初级上下马训练及基本马术礼仪知识培训．12：00-13：00活动休息区(篷房)午餐（自由交流） 13：00-13：10活动休息区/马场由礼仪引导，客户分组进入马场13：10-16：00活动休息区/马场客户按照顺序分组（A、B，C，D，Ｅ五组，每组８人）来到场地，在教练的指导下进行马术基本训技艺培训并由专业教练进行专项打分每位客户有不少于20分钟体验）16：00-16：05活动休息区/马场嘉宾返回休息区16：05-16：15活动休息区来宾到签到处回顾精彩瞬间，取回各自照片16：15-16：20活动休息区专业马术教练进行活动评述，并按专项成绩综合评分16：20-16：25活动休息区颁发奖品（按专项成绩评分所得）16：25-16：35活动签到区来宾领取礼品16：35活动结束用户返程13：00-16：00马场现场摄影师将记录精彩瞬间 流程说明流程说明客户在到达活动现场后，在礼仪的引导下，凭邀请函签到，签定《骑乘安全协议书》，按照先后顺序随机分成A、B．C．Ｄ．Ｅ五组，每组８人，领取资料（活动流程、安全注意事项、马术基本知识介绍、奥迪Ａ４车资料，分组号贴）进入篷房休息区奥迪Ａ４及马术基本知识介绍教练场地精彩马术表演嘉宾马术基本技巧训练（上下马基本知识．马术礼仪）午餐（自由交流）所有嘉宾在马场上分为五个组，分别由五个教练专业指导客户按照顺序分组（A、B，C，D，Ｅ五组，每组８人）来到场地，在教练的指导下进行马术基本训技艺培训。
并由专业教练进行专项打分嘉宾返回休息区专业马术教练进行活动评述，并按专项成绩综合评分并颁发奖品来宾领取礼品活动结束上午上午下午下午 区域说明-1：125接待展示区接待展示区•1区—来宾签到区u嘉宾凭邀请函签到，并领取资料带u嘉宾可选择观摩或体验u若选择体验，需领取《骑乘安全协议书u由礼仪人员引领来宾途经展示宣传区，前往休息区•2区－展示宣传区（展车）u摆放项目信息、有销售代表和工作人员对客户进行讲解，现场放置两台奥迪Ａ４展示．1区－入口接待区3区－嘉宾休息区5区－体验准备区2区－宣传展示区（展车）4区－技术讲解区34 •3区－嘉宾休息区u搭建休息厅，让客户休息等候的同时可以观看骑马情况u休息厅内摆放奥迪宣传产品，另有视频播放活动宣传片u现场放置书籍及电脑，供嘉宾使用．u奥迪生活方式讲解u马术相关知识讲解u换骑马用专业服装u午餐•4区－技术讲解区u介绍本次体验活动细节及马术基本知识u设置资料架，来宾自由取阅资料•5区－体验准备区u现场讲解骑马技巧u马术教练现场精彩表演u安全事项教育u现场解说u嘉宾马术体验区域说明-2：125接待展示区接待展示区1区－入口接待区3区－嘉宾休息区5区－体验区2区－宣传展示区（展车）4区－技术讲解区34 纯种马介绍纯种马介绍佐罗 宙斯 快乐先生 尼科斯 一九九八 a)a)现场展示系统现场展示系统①布置“驾驭时空驾驭时空驾驭时空驾驭时空 驾驭梦想驾驭梦想驾驭梦想驾驭梦想”的主题背景，用地毯铺垫出主背景区域。
②制作“驾驭时空驾驭时空驾驭时空驾驭时空 驾驭梦想驾驭梦想驾驭梦想驾驭梦想”活动形象宣传画面，摆放现场③整个赛场两边布置奥迪及相关合作伙伴宣传喷绘④进入和境马术俱乐部的路口布置道路指示牌，及道旗,A型牌⑤现场派发奥迪资料⑥现场摆放奥迪系列车型b) 停车区停车区在道路口布置道路指示牌,用展牌规划出停车区域现场布置现场布置 C) 接待区接待区•设置接待台及台花，引领媒体签到及客户填写表格•设置换证台及台花，方便客户填写安全协议等•客户凭邀请函接受编号及号贴 d) 休息区休息区• 布置10M*30M的巨型账篷，桌椅及自助餐台，为客户提供现场餐饮• 布置投影，用于现场项目介绍及马术基本知识介绍• 现场工作人员介绍奥迪Ａ４ •接待区接待区–展示及布展:•签到台•签到背景板•签到桌花–工作人员安排：•礼仪小姐*2•签到接待人员*2（同时发放活动手册，及分组号贴）•安全协议填写*1人•经销商人员–经销商配合工作：•配合签到人员确认来宾分区情况说明分区情况说明 •签到台签到台–主要工作内容：– 来宾签到、分组•发放活动手册（包括活动流程、安全注意事项、安全协议、马术规则介绍、）•分组号贴/胸卡–物料：•签到本，笔，签到名单，分组号贴/胸卡，活动手册 篷房内分区篷房内分区 电脑区展示现场放置三台电脑,在提供客户休闲的同时,可提供相关视频,图片演示现场放置书台现场放置畅销的汽车类书籍，供嘉宾休息时阅读篷房内布置篷房内布置 •休息区休息区–展示及布展:•舞台背板，演讲台，地台及地毯•电视墙，讲台麦克，手持麦克，音箱，等离子电视）•西式冷餐–人员安排:•主持人，致词领导•技术讲解人员，马术讲解人员（专业教练)•设备技术人员及现场服务人员、礼仪小姐–经销商提供:•奥迪讲解人员(讲解PPT）．提供项目视频资料 •休息区休息区–主要工作内容：•领导讲话•技术讲解•活动讲解–物料：•除布展所需物品外，主持人串词，领导讲话稿，技术讲解PPT，活动规则讲解PPT，画面主视觉，讲台logo,讲台鲜花，来宾笔纸 体验区体验区 展示及布展:• 场地四周宣传牌• 小帐篷• 马术衣物放置台• 坐椅• 成绩记录本 人员安排：• 培训人员• 保安人员• 礼仪小姐• 协调员• 记分员主要工作内容： 马术培训 安全保障 马术表演 现场拍照物料： 专用马术服装 场地组号标牌 马匹标号 前期宣传确定目标客户群邀请参与客户客户群确认客户接待活动进行中场地布置活动结束后期服务前期准备2后期活动宣传134567891011方案准备场地准备马匹准备活动准备流程图活动准备流程图 客户骑马专用服装 •签到区域：签到登记及安全协议签署人员，礼仪人员,销售人员.分组号贴记录人员•休息区服务人员：餐饮外卖服务协调（软饮+点心）,物料存放人员,工作协调人员•展示区：专业销售人员，技术讲解人员•马场：各组领队人员，成绩统计人员,马术专业教练,礼仪人员•专业技术支持：–马场区：专业马术人员，项目打分员，场地安全协调•后勤支持：车辆保安、清洁人员执行人员安排执行人员安排 A形板当地媒体播放的广告马场场地围栏喷绘串场词连体旗架现场播放的短片接待用车对讲机指示牌电台广告现场维护花瓶徽章照相展示区展台鲜花体验卡现场导播直播音频系统雨伞邀请函篷房桌布车辆维护欢迎卡桌椅桌旗照像摄像签到薄摄像AV主题形象板精品图书展柜奖品主持人投影幕现场挂图纪念品A4 产品资料帽子及时贴协议流动卫生间服装刀旗车辆展示架新闻夹投影仪其它需准备物品清单需准备物品清单 立牌立牌尺寸：100m*180m制作工艺：喷绘+木质 底坐：不锈钢悍接 制作图制作图签到台卡 入口处道旗入口处道旗制作工艺：喷绘／钢架／绸缎尺寸：0.8.m*0.6m(单个) A型牌 制作工艺：木制结构基层+防火板+胶水+辅材等铝合金收边条 尺寸：6.5M*3.5M*2.5M*0.4M(厚) 展示车停车台展示车停车台 停车场背景制作工艺：木制结构基层尺寸：5*3m 篷房内景篷房内景 接待台效果图接待台效果图 物料名称：签到背景输出形式：喷绘+木质背景板 规格：20cm*10cm接待区接待区 物料名称：主背景板输出形式：喷绘 木质背景板 电视墙 规格：700cm*300m主题背景主题背景 入口处大背景 输出形式：喷绘 规格：25m*8m 指示牌 关于篷房：.篷房尺寸：10米*30米 边高3米、顶高4.8米 l邀请函l资料带l胸卡l证件l停车证l桌卡l演示ＰＰＴ模板l分组号贴l场地牌活动制作物l演讲台l易拉宝l吧台 易拉宝易拉宝 演示ＰＰＴ模板 物料名称：邀请函输出形式：胶印邀请函 物料名称：马场围栏----KT板、输出形式：喷绘尺寸：1.2x0.6 物料名称：相关证件输出形式：胶印 规格：8.7cm*12.3cm相关证件 期 待 与 您 合 作THANK YOU !Ø山水公关机构山水公关机构ØØDD:成都双林大道仁禾商务楼3FØTEL:84303230 84301607ØFAX:84301607ØPOST:610021 如何进行房地产市场分析 学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。
评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5评评估项目目估项目目标实现的可能性标实现的可能性市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础的过程，市场分析的结论是进行决策的基础开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系针对某种特定物业研究市场的供需关系需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1思路•三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场•两个方面两个方面供给、需求•三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。
步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率 房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景 房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得•区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划•区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源•各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴•土地、规划部门的政府官员访谈•规划、房地产等专业人士访谈 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。
方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～～30003000～～40004000～～80008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。
方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。
方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标 STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争） SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素• 地段要素• 环境要素• 地块要素• 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革• 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）• 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。
►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在 SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W 进行房地产市场分析时常犯的错误1大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好•房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略•地产江湖地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 补充几点市场分析方法的建议：•市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！•数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；•基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。
题、或是判断趋势、或是找到答案等EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2 学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习 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 。