本报告是严格保密的本报告是严格保密的地下车库方案相对于地上停车方案的经济性比较研究世联研究理论以无锡马山项目为例本报告是严格保密的柏涛修改后规划方案中的地下车库经济指标C地块半地下车库面积：23519M2 停车数：620辆B地块半地下车库面积：11540M2停车数：335辆A地块半地下车库面积：25920M2 停车数：770辆全地下车库面积：12900M2 停车数：383辆Source：Peddle Thorp2本报告是严格保密的分析测算需说明的问题3.计算方式：由于本地块具有Townhouse、花园公馆、情景洋房和公寓多种物业类型，同时柏涛在设计中安排了半地下车库和全地下车库两种形式，本测算采用分类测算的方式Source：Team analysis4.车库占地：Townhouse半地下车库每车位占地面积40平米5.单位成本：按照风水隆提供的数据，半地下车库成本按每平米1500元计算，全地下车库按每平米2000元计算1.计算前提：根据世联和柏涛最后沟通的共识，认为车库转地下后的结果是让出了更多的绿化空间给地上部分，且不会对容积率和实际建筑面积产生明显影响2.本次成本计算是一个相对值计算，即地下车库方案与地上车库方案的建造成本差3本报告是严格保密的。
Townhouse半地下车库和入户车库的成本分析u根据柏涛提供的数据，每户Townhouse有1.5个车位，每车位建筑面积40M2u根据柏涛调整后的整体规划，全部地块共537户THSource：Peddle Thorp TH半地下车库的占地面积总计5371.540805.540=32220M2 TH半地下车库的造价总成本32220M2 0.15=4833 户均TH半地下车库的造价总成本4833万/5379万 TH车库入户的造价总成本根据与柏涛沟通的结论，若TH不建集中式半地下车库，则每户车库入户，设于TH一层TH计入车库后每户面积仍然维持180-280同时，入户式停车增加了次车道面积和车道建造成本，将在后面统一分析 户均TH入户车库的成本分析有额外的次车道修建成本，在后面统一分析4本报告是严格保密的Townhouse两种不同车库的比较结论u经济上的比较u其他方面的比较对于TH部分，集中式半地下车库在总价上高于入户式车库4833万对于每户TH来讲，集中式半地下车库毕入户式车库成本高9万容积率：集中式半地下车库不计入建筑面积，因此对容积率没有影响；入户式地上车库计入建筑面积，但由于TH总面积不变，不会拉高TH部分的容积率建筑密度和社区环境：车库移入地下，使得地上次车道和地上停车位相应减少；节省下来的占地用于提升绿化率，将会提升小区环境品质和更好的渲染度假氛围Source：Team analysis5本报告是严格保密的。
A地块公寓全地下车库的成本与机会成本分析和结论u根据柏涛提供的整体规划方案，无论哪种方案，A地块公寓的地下都会建造车库但地上车库方案会另外通过一层架空的办法缓解社区停车压力 A地块全地下车库的建造成本总计总建筑面积每平米建造成本12900M20.2万元2580万元 A地块全地下车库的户均建造成本总计总建造成本/公寓户数2580万元/618户4.18万元Source：Team analysis &Peddle Thorp根据柏涛与世联的沟通，由于小高层住宅因为人防考虑必须做地下室，所以即便本项目采取地上停车方案，小高层公寓仍然会设计地下停车场，其成本与地下停车方案相同，为2580万元结论A地块公寓部分建地下车库有必然性，因此两种方案的成本相同，即地下车库方案不会比地上停车方案增加额外成本6本报告是严格保密的其余部分花园公馆、情景洋房的半地下车库成本分析u根据柏涛提供的数据，除去TH半地下车库、A地块全地下车库外，其余部分花园公馆和情景洋房地下车库面积共28759M2 u 调整后的整体规划方案中，花园公馆共470户，情景洋房约360户u柏涛认为若花园公馆和情景洋房不采用半地下停车，则考虑路边停车方案花园公馆、情景洋房半地下车库建造总成本总计花园公馆和情景洋房半地下车库面积半地下车库总面积TH半地下车库面积609793222028759平米总建筑面积每平米建造成本28759M20.15万元4314万元Source：Team analysis &Peddle Thorp花园公馆、情景洋房半地下车库户均总成本总建造成本/户数4314万元/8305.2万元采用地上停车方案时，本部分成本分析采用地上停车方案，业主私车主要停在路边，会增加次车道的面积和相应的建造成本，具体成本分析见下页7本报告是严格保密的。
地上停车方案的次车道成本增加分析u根据工程造价和社区规划经验数据，项目总体车道占地面积按总占地面积的20计u项目主车道（31500平米，根据世联估算）为社区必要的行车道，不受停车方案的影响，不需单独分析u项目次车道为地上方案必须建造的，次车道的建造成本（150元/平米）属于地上方案的额外成本项目总体车道占地面积项目总占地面积203613592072272平米项目次车道占地面积=项目总体车道占地面积主车道占地面积722723150040772平米项目次车道建造成本项目次车道占地面积平均每平米建造成本40772150612万8本报告是严格保密的测算结论：将车库移入地下，共增加了8535万建造成本u注：这里所指的成本增加，指相对于地上车库的成本增加采取地下、半地下车库的相对成本增加总成本增加（万元）户均成本增加（万元）Townhouse半地下车库48339A地块公寓全地下车库00花园公馆、情景洋房半地下车库43145.2地上次车道建造成本6120.33总计8535Source：Team analysis9本报告是严格保密的不同停车方案的经济比较10本报告是严格保密的地下停车方案的经济测算11本报告是严格保密的。
车库建造成本和物业预期价格u总成本为建造地下车库的所有成本u采取柏涛整体规划方案0.901的总体容积率u在测算最佳容积率时，由于不考虑车库因素，各种物业预期价格取中值；在测算下方案中，由于社区绿化和私人庭院面积增加，提升社区品质，物业预期价格取上值 该方案地下车库的总成本 11727万TH半地下车库总成本：4833万RMB小高层公寓全地下车库：2580万花园公馆和情景洋房半地下车库：4314万 地下停车方案各物业类型的价格预期容积率Townhouse花园公馆情景洋房约为 0.90167005600450012本报告是严格保密的地下车库方案成本和利润测算车库总 成本1.17亿元开发和土地总成本9.33亿元平均每平米成本2866元销售收入18.72亿元净利润5.34亿元税后成本利润率54.413本报告是严格保密的地上停车方案的经济测算14本报告是严格保密的地上停车方案成本分析u关于地上停车方案的影响，世联与柏涛沟通的共识1. 容积率没有发生变化，仍然为0.9012. TH的可销售面积会减少（由于入户车库占用3.56的建筑面积，并附送销售）3. 由于密度增大，社区舒适感下降，各种住宅物业预期价格略有下降，销售速度会下调4. 次车道建造成本增加 TH部分私车入户，每户1车位，挤占TH的部分建筑面积，共3.5621平米。
TH总建筑面积仍然为180-280平米 小高层部分仍然采用全地下停车方案，并在小高层做底层架空架空成本忽略不计，全地下停车场成本为2580万花园公馆和情景洋房采用车道两侧停车方案该方案中，次车道面积扩大，将增加612万建造成本 采用地上停车方案共有3192万的成本支出15本报告是严格保密的地上停车方案各物业类型的价格预期u在测算地上停车方案中，物业预期价格取下值容积率Townhouse花园公馆情景洋房约为 0.901640054004300p根据柏涛的观点，采用地上停车方案，除TH私车入户、部分车辆停留在小高层公寓全地下停车场之外，其余车辆均停放在小高层公寓一层架空层和路边p根据柏涛和世联的共识，地上停车方案使得地上车流过于密集和嘈杂，并且40772平米的次车道将会挤占大量绿化用地和私家庭院用地，社区生活品质下降，这使得物业价值降低，各物业的价格将会有下降，吸纳率也会相应降低各物业类型价格预期 16本报告是严格保密的地上停车方案成本和利润测算u此方案中，TH私车入户，按每户1车位，建筑面积3.56计算，并且销售中采取附送车库方式，将减少TH的可售面积平均每户21平米由于TH平均面积240平米，因此TH的可销售面积为地下停车方案的91u必须看到，地上停车方案降低小区品质，销售速度（吸纳率）会放慢地下车库车库 方案地上停车车方案车库总车库总 成本1.17亿亿0.32亿亿开发发和土地总总成本9.33亿亿8.48亿亿平均成本28662604TH可销销售面积积12.88万（M2）11.72万（M2）总销总销 售收入18.7亿亿17.3亿亿净净利润润5.34亿亿5.02亿亿税后成本利润润率54.456.4对比可以发现，地下停车方案成本高于地上停车，但净利润也相对更高。
17本报告是严格保密的世联建议的停车方案地下停车方案(针对马山项目)18。