房地产企业 纳税分析 池州金桥税务师事务所,房地产各开发环节涉税项目简介,一、拿地环节涉税处理 二、融资环节中涉税处理 三、工程建设环节涉税处理 四、销售环节涉税处理,一、拿地环节涉税处理,1、土地取得方式 划拨、招、拍、挂 通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地是房地产开发企业获取土地资源最主要的一种方式，在这种方式下，拿地的一方，即土地受让方，通常为房地产开发企业，支付土地出让金以获取土地使用权，支付的土地出让金可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地出让金还可以计入加计扣除20%的基数，在拿地环节，土地受让方只需支付土地出让金金额4%的契税，签订土地出让合同时交产权转移书据印花税0.05%2、土地出让金付款方式 （1）货币资金支付，取得净地 最规范和最干净的拿地方式，不会出现纳税风险 （2）货币资金支付+非货币资金支付 池州市存 在多种非货币资金付款方式，如： a、建设基础设施提供给政府 b、建设安置房提供给政府 c、先全额支付土地出让金，后取得政府土地返还款 （3）取得毛地，开发商自己拆迁安置,a、建设基础设施提供给政府,目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。
因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿a、建设基础设施提供给政府,案例一、某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设 (池州一般是通过城投公司来结算）,a建设基础设施提供给政府,营业税 项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的 本案例符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府 对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理： 1.无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税 2.房地产开发企业取得的返还款，应按全额3000万计算交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。
如果协议约定返还款用于项目内开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税a建设基础设施提供给政府,所得税 本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额 土地增值税 企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税 契税 企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元 企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额b、建设安置房提供给政府,房地产企业承办政府机关、企事业单位的统建房屋属代建性质，一般应具备下列条件： 一是与委托方事先签定委托代建合同 二是以委托方的名义办理房屋立项及相关手续 三是与委托方不发生土地使用权和房屋产权的转移 四是房地产企业不垫付资金 具备上述特征，开发企业可就取得的代建手续费缴纳代理环节营业税，否则，应全额按销售不动产缴纳营业税 国税函[1998]554号 池州市现在如果土地不放在开发商名下立项，房屋不能办理房产证，因此，目前我们房地产一般不存在真正意义的代建房。
b、建设安置房提供给政府,1、土地出让合同及前期征地合作协议约定安置房价款 应按协议约定价确认收入 营业税计税依据为协议约定价 理由：房地产与政府签订的合作协议将安置房作价，挂牌出让的土地也是由政府估价后对外出让的，可以理解为以物易物的非货币性交易，符合公平交易原则，因为政府不可能帮企业低价避税b、建设安置房提供给政府,2、土地出让合同及前期征地合作协议未约定安置房价款 国家税务总局2014年第2号 现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下： 纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款 本公告自2014年3月1日起施行本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行 特此公告b、建设安置房提供给政府,局令第52号第二十条第一款第（三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、治区、直辖市税务局确定。
安徽省成本利润率为 15% 开发商自行拆迁还房的以前按800交是执行的，安徽省皖地税[2000]44号文件第 十一条“关于房屋开发企业动迁还原房的征税问题”，800元是政府指导价，2014年3月1日起不再适用c、先全额支付土地出让金，后取得政府土地返还款,土地返还款的性质必须根据合同约定事项分析判断，如 1、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为 2、土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税[2009]520号）第二条规定： “纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税； 其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税c、先全额支付土地出让金，后取得政府土地返还款,3、土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益 此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”c、先全额支付土地出让金，后取得政府土地返还款,4、政府将土地出让金返还企业未注明用途 目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等 此时房地产企业未发生营业税应税行为，但应于收到返还款的当年计入应纳税所得额 会计处理 ： 营业外收入—政府补助,,二、融资环节中涉税处理,二、融资环节中涉税处理,一、房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理 《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率二、融资环节中涉税处理,银行、财务公司、信托公司等金融机构贷款支付的利息应取得利息发票， 银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，单据作为合同使用的，也应按合同贴花借款合同的计税金额为借款金额据快易贷了解到，应纳税额=借款金额×0.05‰ 注：向其他企业或个人借款合同不用贴花,二、融资环节中涉税处理,二、房地产企业向非金融机构融资所发生利息的处理 向一般企业和向个人借款产生的利息支出应取得合法票据（发票） 向股东个人借款支付利息，别忘了代扣代缴营业税金及附加、20%的个人所得税 为开发房地产专门借款发生的利息，在房地产开发项目完工前，应计入开发间接费—利息核算，完工后应计入财务费用核算 对所得税的影响是只是时间性差异,二、融资环节中涉税处理,对土地增值税的影响 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息费用，允许在土地增值税清算时据实扣除，必须具备两个条件： 一是贷款利率最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。
二是该贷款利息不超过贷款期限的利息部分和不是银行给房地产开发企业加罚的利息二、融资环节中涉税处理,政策 国税函[2010]220号第三条第（一）项规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率” 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下： （1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除二、融资环节中涉税处理,有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产项目计算分摊时的处理 国税函[2010]220号第三条第（二）项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除基于此规定，有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产项目计算分摊时，在土地增值税清算时，该贷款利息不能据实扣除，只能与管理费用和营业费用一起作为开发费用，在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
二、融资环节中涉税处理,案例分析二： 某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%请分析该利息费用在土地增值税清算中的税务处理二、融资环节中涉税处理,[分析] 根据国税函[2010]220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除因此，利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为20000+10000－200=29800（万元） 按照第一种方法计算可扣除开发费用=（200+100－60）+（20000+10000－200）×5%=1730（万元） 按照第二种方法计算可扣除开发费用=（20000+10000－200）×10%=2980（万元）二、融资环节中涉税处理,国税函[2010]220号号文规定，。