Word文档下载后（可任意编辑） 无证房产协助执行前是否要先办理初始登记 无证房产协助执行前是否要先办理初始登记 某市登记机构员工询问：2012年，住建部转发了最高人民法院法[2012]151号文，对未经登记的房产协助执行问题进行了规范，我们在学习和贯彻这一文件时有以下疑问1.最高人民法院、国土资源部、建设部在法发[2004]5号文件中曾明确：登记机构在协助人民法院执行时，"不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查'而按法[2012]151号文规定，对登记机构认为不具备初始登记条件的房屋，登记机构可以向人民法院作出书面说明，待人民法院确定后再行确定是否执行，这是不是变成登记机构对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查?2.对于具备初始登记条件但未办理初始登记的房屋，登记机构在协助执行时，是否要先办理初始登记?3.是不是可以理解为这一规定适用于全部没有房屋全部权证的被执行人的房屋? 金绍达：最高人民法院在2004年发出的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第2条第2款明确规定："未登记的建筑物和土地使用权，根据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属'。
因此，违法建设从来就不能作为执行的标的但在以往的工作实践中，由于诉讼当事人恶意串通等缘由，的确也发生过少数"违法建筑'等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行而合法化的现象 登记机构和人民法院虽然职能不同，但维护正常的社会经济秩序则是一项共同的工作目标假如让不符合规定的房屋通过协助执行合法化，明显有悖于此最高人民法院以法[2012]151号文转发住房和城乡建设部《关于无证房产根据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》，目的就是解决这一问题 一、登记机构对认为不具备初始登记条件的房屋向人民法院作出书面说明，并不是对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查法发[2004]5号文在规定登记机构"不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查'的同时，就明确规定了登记机构"可以向人民法院提出审查建议'登记机构只是根据登记簿的记载和被执行房屋的状况向人民法院作出书面说明，而并不及于生效法律文书内容的实体审查 二、登记机构在协助人民法院执行时，对于具备初始登记条件但未办理初始登记的房屋，毋须先办理初始登记，可以直接按生效法律文书和协助执行通知书办理 住房和城乡建设部《关于无证房产根据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(建法函[2012]102号)第2条规定："对未办理初始登记的房屋，在完善相关手续后具备初始登记条件的，房屋登记机构应当根据人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记'。
这里很明确是要求"具备初始登记条件'而不是要先办初始登记;而且是"根据人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记'，而并非按照通常的登记程序和要求;再则，有一些房屋已经由人民法院以生效的法律文书确定了房屋归执行申请人全部，按《物权法》第28条的规定，执行申请人在法律上已经是房屋全部权人，再以其他人的名义办理初始登记明显不当 三、未办理初始登记的房屋和被执行人没有房屋全部权证的房屋并不完全相同：未办理初始登记是指没有办理过房屋登记，房屋登记簿对这一房屋的状况从未有过记载;而在被执行人没有房屋全部权证时，有一部分是未曾办理过初始登记，还有一部分是虽然已办理过初始登记，但房屋全部权事实上已转移为被执行人全部，只是未经转移登记而已，并不能算是无证房产 此外，需要说明的是：并不是登记机构认为不具备初始登记条件的房屋都不能协助执行在登记机构认为不具备初始登记条件并向人民法院作出书面说明后，执行法院认为理由成立的，将会撤销或变更协助执行通知书，并书面通知房屋登记机构假如人民法院认为理由不成立的(这类状况应是很为少见)，人民法院仍可书面通知登记机构按协助执行通知书办理 无证房产协助执行前是否要先办理初始登记 近期，江苏高院就执行中的疑难问题，给出解答，包括对于无证房产以及集体土地上的建筑的房产、被执行配偶名下的财产是否可以执行问题，以及未成年子女名下的财产是否可以执行的问题给出统一的解答，值得学习和借鉴，同时对于这些难点问题，期盼最高院出台相应的司法解释，否则会造成各地对于同样的问题，做法不一。
江苏省高级人民法院 关于执行疑难问题的解答 苏高法[2018]86号 为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，依据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，制定本解答 一、在集体土地上建筑的房屋，是否可以处置? (一)在集体土地上未经批准建筑的房屋，是否可以处置? 参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部＜关于无证房产根据协助执行文书办理产权登记有关问题的函＞的通知》(法[2012]151号)，可以进行"现状处置'处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人根据房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的撤除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险 (二)在租赁的集体土地上建筑的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置? 在不转变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行"现状处置'，但处置前应告知集体经济组织处置时应当充分披露租赁合同内容，特殊是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等状况。
确定保存价需考虑租金支付状况成交或抵债后，被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受 拍卖前租赁期限已届满，租赁合同对于房屋归属及补偿有商定的，敬重租赁合同的商定如商定房屋收归集体组织但给予承租人(被执行人)补偿的，执行补偿款没有商定收归集体组织的，被执行人继续使用租赁土地，集体组织没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，执行法院可以对房屋进行处置租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定不能协商确定的，执行法院可以参照市价标精确定 二、在国有建设用地上建筑的无证房屋，是否可以处置? 根据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部＜关于无证房产根据协助执行文书办理产权登记有关问题的函＞的通知》(法[2012]151号)，对于国有建设用地上建筑的无证房屋可以处置执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考 处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;临时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构根据《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上进行"现状处置'，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人根据房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
三、被执行人购置的预售商品房，如何执行? 被执行人已将房款全部支付给开放商(被执行人自付一部分，银行贷款一部分)，银行办理了抵押预告登记(预抵押登记)，开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承当阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产 人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应准时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承当法律责任 在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索 对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商 四、对于被执行人与案外人(含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行? 生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对于以下财产，执行法院可以执行。
(一)被执行人配偶名下的存款、股权(股份)、金融理财产品等，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产; (二)登记在被执行人及其他人名下的共有财产以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产; (三)对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行 对于共有财产，应领先行实物分割后执行，但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置 对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限被执行人在共有财产中所占份额，以登记公示为准;没有登记公示的，根据出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有但对于被执行人配偶单方名下以及被执行人与其配偶双方名下的夫妻共同财产，原则上以1/2份额为限执行 在人民法院整体处置前，共有人情愿支付被执行人应有份额部分对应的价款申请排除执行，债权人和债务人对此予以认可的，人民法院可以准许。
处置时鼓舞共有人主动参加竞买，共有人竞买成交后仅需支付被执行人应有份额部分对应的价款即可 共有人及未成年人子女基于实体权利提出异议的，适用民事诉讼法第227条审查处理 五、房屋腾空过程中清理出的物品，如何处置? 被执行人下落不明的，腾空房屋时，必需使用执法记录仪同步全程录音录像，同时邀请公证人员对清理出的物品清单进行公证腾空清理出的被执行人及案外人(承租人、保管人、现居住人、非法占有人等)的物品，执行法院可以指定申请执行人或其他人保管，并通知权利人限期30日内领取拒不领取或下落不明的，执行法院可以处分该财产处分所得价款，扣除搬迁、保管及拍卖变卖等相关必要费用后，临时保管于法院账户，并通知权利人限期领取，但权利人明确表示放弃的除外 处分被执行人物品所得价款，可用于清偿债务,清偿债务后有剩余的，退还给被执行人，被执行人下落不明的，可以向有关机构提存;处分案外人物品所得价款，经通知领取拒不领取的，可以向有关机构提存 依法不能处置或变价不成的物品经通知领取拒不领取的，可将物品向提存机构提存，构成阻碍执行的，可以依据民事诉讼法第一百一十一条惩罚但权利人明确表示抛弃该物品的，执行法院可以酌情处理。
六、被执行人的股权(股份)如何处置? 执行被执行人所持上市公司流通股(股票)时，执行法院在实行掌握措施后，经申请执行人同意，可以责令被执行人限期30日内自行处置，并由执行法院掌握相应价款，也可以直接指令证券公司限期抛售(强制平仓)或者根据收盘价直接抵债给债权人并办理过户手续被执行人自行处置时，不得损害债权人利益 执行被执行人所持上市公司限售流通股(股票)，可以先将限售流通股强制扣划至申请执行人账户，待限售股办理解禁手续转为流通股后再行处置在此过程中，执行法院视情可以冻结申请执行人该账户，防止变价款高于执行标的额时申请执行人转移变价款损害被执行人利益 执行被执行人所。