9月5日1 n个人购房与公司购房购买资格对比个人购房与公司购房购买资格对比n购买环节优缺点与税费对比购买环节优缺点与税费对比n持有环节优缺点与税费对比持有环节优缺点与税费对比n转让环节优缺点与税费对比转让环节优缺点与税费对比n总结与风险提示总结与风险提示9月5日2 个人购房与公司购房购买资格对比个人购房与公司购房购买资格对比对比项目个人购房公司购房购买资格户籍和二套房限制具有中国法人资格的公司一般无套数限制；境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房9月5日3 购买环节优缺点与税费对比购买环节优缺点与税费对比n优优点点：：公司购房基本不受限购限制，并且可以购买多套；产权办理后可进行抵押贷款n缺点：缺点：不能按揭，要全款购房；房产放在公司名下，而非个人环节对比项目个人购房公司购房购买环节置业税费契税：首套首次1~2.5%,其他情况3-5%（限购客户契税一般适用3-5%税率）一律征收3-5%贷款按揭二套房可贷款，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上停贷不能按揭，要现款购房其它办理产权证后，可抵押房产获取银行贷款（现金流情况详见附页）9月5日4 购买环节优缺点与税费对比购买环节优缺点与税费对比n公司购房购买环节缺点的解决办法：公司购房购买环节缺点的解决办法：n按揭方面，公司购房暂不能申请按揭贷款，但对于受限客户而言，一般情况下本身就不能申请按揭贷款。
对于高端客户一次性付款的资金压力，可以通过以下两个方面予以缓解：第一，可结合公司的分期付款政策，在签约备案时只需支付50%的房款，剩余房款可选择在2年内付清（假设交房时间为2年）；第二，房产证办理完毕还可以用房产进行抵押贷款，这样大大提高了资金的使用效率n对于房产在公司名下，而非个人名下，需要销售人员对客户进行心理疏导，利用高端客户对国外做法比较接受的特点，阐明房产放在公司名下在美国、香港等发达国家及地区比较盛行，与个人购房无根本性差别，让客户真正接受该方式9月5日5 持有环节优缺点与税费对比持有环节优缺点与税费对比n优点：优点：可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税n缺缺点点：：房产税、营业税、所得税的征收；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂（新注册公司买房）9月5日6 持有环节优缺点与税费对比持有环节优缺点与税费对比n公司购房持有环节税收举例说明公司购房持有环节税收举例说明受限购客户通过公司新购价值1000万的住房一套，如果出租假设年租金12万元Ø公司购房从价计征总成本房产税＝房产原值×(1-30%) × 1.2%= 1000 × (1-30%) × 1.2%=8.4万Ø公司购房从租计征总成本房产税=租金× 12%=12万×12%=2.24万；营业税：12×5.5%=0.66万；所得税：（12-0.66-2.24）×25%=2.28万；总计=5.18万元。
从租从租计计征与从价征与从价计计征相比，可征相比，可节节省大量持有成本，建省大量持有成本，建议议客客户户采用从租采用从租计计征方式征方式另外，通另外，通过费过费用冲抵或者折旧冲抵的方式，从租用冲抵或者折旧冲抵的方式，从租计计征的所得税完全可以征的所得税完全可以规规避9月5日7 持有环节优缺点与税费对比持有环节优缺点与税费对比n个人购房持有环节税收举例说明个人购房持有环节税收举例说明上海地区个人新购价值1000万的住房一套个人购房房产税：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（人均住房面积超过60平米的部分）×新购住房单价×70%×税率(0.6%或0.4%)=1000 × 70%×0.4%=2.8万（考虑到受限购客户拥有的住房面积较大，人均面积超过60平米的概率加大，故将全部面积纳入应征税面积；税率暂按最低的0.4%计算）9月5日8 持有环节优缺点与税费对比持有环节优缺点与税费对比n对对于上海地区的客于上海地区的客户户，价，价值值1000万的房万的房产产，在，在规规避所得税后，公司避所得税后，公司购购房与个人房与个人购购房房在持有在持有环节环节的成本相当，即便不的成本相当，即便不规规避所得税，公司避所得税，公司购购房比个人房比个人购购房多付出的成本也房多付出的成本也仅为总仅为总房价的房价的2 ‰左右，高端客左右，高端客户户可接受度可接受度较较高高;n对对于重于重庆庆、上海地区之外的无房、上海地区之外的无房产产税的地区的客税的地区的客户户，价，价值值1000万的房万的房产产，公司，公司购购房房采用从租采用从租计计征的最高成本率（考征的最高成本率（考虑虑所得税）所得税）仅为仅为房屋房屋总总价的价的5‰左右，左右，规规避所得税避所得税后，年成本率后，年成本率仅为仅为2.9‰左右左右,高端客高端客户户可接受度可接受度较较高高.环节对比项目个人购房公司购房从租计征持有环节总税负上海2.8万不规避所得税：5.18万；规避所得税：2.9万上海、重庆外其他区域无9月5日9 持有环节优缺点与税费对比持有环节优缺点与税费对比n公司购房持有环节缺点的解决办法：公司购房持有环节缺点的解决办法：n房房产产税税方方面面，，在在计计税税方方式式的的选选择择上上，，可可通通过过从从租租计计征征的的方方式式规规避避大大部部分分的的房房产产税税，，在在计计税税时时间间上上，，房房产产税税是是在在交交付付使使用用的的次次月月开开始始征征收收，，因因此此可可以以在在客客户户允允许许的的情情况况下下，，尽尽量量延延长长交交付付使使用用至办理房产产权登记，减少房产税的支付时长。
至办理房产产权登记，减少房产税的支付时长n营业税暂时无法规避，所得税可以通过增加费用或者房产折旧来冲抵营业税暂时无法规避，所得税可以通过增加费用或者房产折旧来冲抵n总体持有环节多承担的税费最多仅在总体持有环节多承担的税费最多仅在5‰左右，客户接受度较高左右，客户接受度较高n对对于于新新注注册册公公司司的的年年审审问问题题（（会会计计报报表表和和工工商商税税务务）），，可可以以寻寻找找专专业业的的人人员员代代理理，，这这部部分分的的成成本也较低，本也较低，2000-5000元元/年9月5日10 转让环节优缺点与税费对比转让环节优缺点与税费对比n优点：优点：股权转让方式可以规避土地增值税和个人所得税，且免征营业税n缺点：缺点：手续稍嫌复杂；n缺点的解决办法：缺点的解决办法：找专业公司提供服务；环节对比项目个人购房公司购房转让环节转让给他人情况一：公司财产出让给个人情况二：以股权转让的方式把公司全部转让给购房者所得税20%（或总房价1%）25%20%营业税5.5%（不足5年，全额征收）5.5%（营业额）无土地增值税大部分地区按照房交易价格全额的1%征收，个别地区可能有所不同30-60%无9月5日11 转让环节税费计算对比转让环节税费计算对比Ø个人转让房产（1）平价转让避税营业税1000×5.5%=55万土地增值税1000×1%=10万个人所得税1000×1%=10万合计50+10+10=75万（2）市场价转让营业税1500×5.5%=82.5万土地增值税1500×1%=15万个人所得税1500×1%=15万合计82.5+15+15=112.5万Ø以股权转让方式出卖房产（1）平价转让避税营业税0土地增值税0个人所得税0合计0万（2）市场价转让营业税0土地增值税0个人所得税500×20%=100万合计100万购入房产原值1000万，4年后市场价格为约1500万，实际成交价1500万Ø股权转让一般情况下都能够以平价（账面价值）进行交易，可节约大量交易成本。
股权转让一般情况下都能够以平价（账面价值）进行交易，可节约大量交易成本Ø不论是否以平价转让，公司股权转让相比个人转让都能够节约交易成本不论是否以平价转让，公司股权转让相比个人转让都能够节约交易成本9月5日12 总结与风险提示总结与风险提示n总总结结：：公司购房能够较好的解决限购的问题，且购买套数没有限制，通过分期付款和取得房产证后的抵押贷款也在一定程度上缓解了客户的资金压力；在持有环节房产税可以通过从租计征以较低的水平进行规避，只需要支付少量的会计和年审费用；在转让环节，通过平价股权转让方式可以规避所得税、土地增值税和营业税，节约交易成本n总体上来说，以新注册的公司购买住宅，出卖的时候以股权转让的方式进行转让是解决限购的较为理想的做法，相关税费可以较低的水平规避；9月5日13 总结与风险提示总结与风险提示n风风险险提提示示：：部分地方政府近期加大了对房地产开放商主动引导客户规避限购的查处力度，虽然公司购房在法律上仍属于合法途径，但依然存在政府以其他理由查处的风险另外，如果全行业大规模使用，不排除政府会出台新的行政法规来处理这一漏洞n因此在使用公司购房的时要注意使用的对象和方式，如只对受限购而又有意向购买的客户建议使用，不在公开场合提出此建议，在建议客户时仅使用口头方式，并避免使用文本。
9月5日14 建议建议n基基于于上上述述的的研研究究成成果果，，建建议议公公司司在在高高端端楼楼盘盘的的销销售售中中适适当当推推广广公公司司购购房房的的做做法法，，并并充分考虑推广的风险，选择有针对性的推广对象和方式，争取取得销售量的提升；充分考虑推广的风险，选择有针对性的推广对象和方式，争取取得销售量的提升；n集集团团将将通通过过提提供供公公司司购购房房问问答答手手册册的的形形式式在在高高端端楼楼盘盘中中推推广广公公司司购购房房做做法法，，各各区区域域公司可根据自身情况对问答手册予以完善补充公司可根据自身情况对问答手册予以完善补充9月5日15 附：公司购房现金流附：公司购房现金流n1000万元的房产，结合集团分期付款政策，客户在签约备案时支付500万元，2年内将剩余房款付清（假设房产在2年内交付）；在第2.5年办理房产证，并通过房产抵押贷款获取抵押资金500万元持有期间只需支付2.8万/年的成本；在第4年以1464万（房产年增值10%）卖出，相关税费通过平价转让股权的方式规避9月5日16 附：公司购房现金流附：公司购房现金流n从这个现金流来看，第一，由于集团的分期付款政策以及房产的抵押贷款，客户的资金压力得以大大缓解。
客户只需在期初投入500万元（资金占用4年），并在后续的2年内分期投入250万（分别占用1.5年和0.5年），4年平均的资金占用仅为625万元n第二，即便按照年均10%的谨慎增值率预估，考虑期间贷款利息及持有成本后，四年后客户将房产出售后可获取约406万元的收益，总收益率可达65%，年化收益达16%9月5日17 THANKS9月5日18 。