单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产开发与营销,武汉大学经济与管理学院,程鸿群,二零一二年二月,11/8/2024,1,参考教材：,1,.,王庆春,房地产开发概论,大连,：,东北财经大学出版社出版社,2.自编,房地产营销,11/8/2024,2,第一章 房地产开发概述,11/8/2024,3,第一节 房地产概述,一、房地产的概念,指寓含于房地产实体的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权1.一种客观存在的物质形态,作为物质存在形态的房地产之土地、房屋及固着在土地、房屋上不可分离的部分2.一项法律上的财产,指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，例如所有权、使用权、租赁权等3.英文：,estate/real estate；,property/real property;,realty,11/8/2024,4,二、房地产的分类,1.,按用途来划分,居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；娱乐房地产；工业和仓储房地产；农场房地产；特殊用途房地产；综合房地产（10类）,2.按开发程度来划分,土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；现房（含土地）,3.按是否产生收益来划分,收益性房地产；非收益性房地产,4.按经营使用方式来划分,出售型；出租型；营业型；自用型,11/8/2024,5,三、房地产的特性,1土地的特性,(1)承受性 (2)不可移动性,(3)不可灭失性 (4)差别性,(5)有限性 (6)公共性,以上属于土地的自然属性即自然物体的本身所具有的特殊性。
7)用途的多样性,(8)土地使用方式的可变性,(9)社会经济位置的可变性,(10)商品性,以上属于土地的人文特性及土地与人类发生某种关系时所表现出来的特性11/8/2024,6,2房地产的商品特性,(1)位置的固定性,(2)长期实用性：,居住：70年；工业用地：50年；,科教文化、卫生体育：50年；,商业、旅游、娱乐：40年；综合或其他：40年,(3)高价值性,(4)异质性,(5)有限性,(6)交易的特殊性,11/8/2024,7,3房地产的经济特性,(1)具有双重经济身份：消费财产和资本财产,(2)高昂的投资金额特性,(3)局限于一定市场,(4)抵御通胀性,(5)价值的双源性：,是自然产物又是社会产物，很难评估,(6)房地产商品间具有交叉弹性：,价格交叉弹性,(7)受外界影响性（地域内项目间的影响和市政设施及政策的变化的影响）,11/8/2024,8,第二节 房地产开发,一、房地产开发,1房地产开发的内涵：广义和狭义解释,广义的房地产开发：按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和经营管理，是一项综合性经济活动。
它跨越生产和流通两个领域狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七通一平”部分通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念房地产开发要求有周密的规划11/8/2024,9,房地产开发的含义：,第，房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目选择、地质勘察、规划设计、施工招标、工程管理到中介服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程第二，房地产开发的全过程必须在法律框架内进行第三，房地产开发的前提是依法取得国有土地使用权第四，房地产开发的对象是基础设施建设与房屋建设11/8/2024,10,2房地,产,产开发的,主,主要形式,房地产开,发,发的形式,多,多种多样,，,，从不同,的,的角度可,以,以划分出,不,不同的类,型,型下表,列,列出了房,地,地产开发,的,的主要形,式,式12/12/2022,11,（1）开,发,发的对象(客体),分,分,土地开发,、,、房屋开,发,发和房地,产,产综合开,发,发,土地开,发,发,通常是指,改,改变原有,土,土地的使,用,用方式，,提,提高土地,经,经济效益,的,的经济活,动,动在土,地,地开发过,程,程中，一,般,般只进行,征,征地拆迁,手,手续等的,办,办理和劳,动,动力的安,置,置、搞好,“,“三通一,平,平”等项,工,工作，以,达,达到提高,土,土地的使,用,用价值和,价,价值的目,的,的。
房屋开,发,发,从狭义上,讲,讲主要是,指,指各类房,屋,屋的设计,和,和施工建,设,设；从广,义,义上讲主,要,要包括开,发,发区的规,划,划、设计,，,，主要建,筑,筑物、配,套,套建筑物,和,和附属工,程,程的施工,组,组织，一,直,直到把开,发,发区建设,成,成为一个,可,可以交付,使,使用的完,整,整功能区,的,的全过程,12/12/2022,12,房地产,综,综合开发,（,（最主要,的,的形式）,是以建筑,地,地块和房,屋,屋的开发,、,、建造为,中,中心，对,某,某一建设,区,区域内的,基,基础设施,和,和建筑实,行,行统一规,划,划、综合,配,配套、协,调,调建设房地产综,合,合开发还,要,要求在建,设,设程序上,严,严格遵循,客,客观规律,办,办事，按,照,照立项论,证,证、规划,设,设计、征,地,地拆迁、,招,招标投标,、,、基础设,施,施、主体,建,建筑、配,套,套工程、,竣,竣工验收,、,、使用管,理,理等程序,进,进行，做,到,到各个建,设,设环节紧,密,密衔接、,协,协调发展,，,，从而实,现,现以最小,的,的投入获,取,取最大效,益,益房地产综,合,合开发是,指,指在一定,开,开发区域,内,内对土地,和,和房屋实,行,行一体化,开,开发的全,过,过程。
12/12/2022,13,（2）开,发,发的主体,分,分,独资开,发,发,既有国有,不,不同经济,形,形式的企,业,业独资开,发,发，也有,外,外商投资,建,建设合资开,发,发,由数家企,业,业合作，,共,共同完成,某,某个项目,，,，常见的,如,如以地联,建,建、以地,联,联营、以,地,地换房及,以,以土地入,股,股等方式,合,合作开发,，,，或者共,同,同投资开,发,发个体开,发,发,主要是私,人,人住宅建,设,设，以满,足,足家庭的,居,居住需求,，,，在小城,镇,镇尤为普,遍,遍12/12/2022,14,（3）开,发,发的区域,分,分：新区,开,开发和旧,区,区开发,新区开,发,发,位置：一,般,般处于城,市,市的外围,不适于开,发,发商业中,心,心、写字,楼,楼、餐饮,及,及娱乐用,房,房；适合,建造高级,住,住宅和公,寓,寓，高级,住,住宅的入,住,住者多为,中,中高收入,阶层，其,消,消费层次,和,和消费水,平,平均比普,通,通居民高,征用的土,地,地与旧城,区,区开发相,比,比，新城,区,区的拆迁,安,安置比较,容易，拆,迁,迁安置补,偿,偿费要比,旧,旧城区低,开发受周,围,围环境制,约,约少，城,市,市规划条,件,件限制也,少,少；,存在的不,利,利条件。
征,征用农地,所,所必须支,付,付的费用,也,也不断提,高；没有,现,现成的道,路,路系统，,建,建设费用,需,需由开发,商,商承担；,绿地面积,所,所占比例,更,更高，开,发,发商需为,此,此支付较,高,高的绿化,费用；,12/12/2022,15,旧城区,旧城区开,发,发好的获,利,利前景吸,引,引着众多,的,的开发商,优势：,处城市中,心,心，商,业,业、文化,活,活动的聚,集,集地，在,居,居民生活,中,中有一定,影,影响，特,别,别是那些,具,具有民族,传,传统色彩,的,的地方好的获,利,利前景,吸,吸引着,众,众多的,开,开发商,：,：,人口密,集,集，人,流,流量大,，,，外来,人,人员多,来,来此购,物,物适合作,为,为商业,、,、办公,、,、旅游,、,、娱乐,、,、餐饮,等,等类型,的,的开发,项,项目用,地,地；建,成,成后出,售,售或出,租,租的价,格,格水平,较,较高，,能,能够给,投,投资经,营,营者带,来,来很大,的,的级差,收,收益12/12/2022,16,不足：,旧城区,土,土地开,发,发费用,高,高昂、,环,环境污,染,染严重,、,、流动,人,人口日,益,益增加,，,，城市,中,中高收,入,入家庭,呈,呈现出,明,明显的,居,居住郊,区,区化趋,势,势，使,得,得开发,商,商在旧,城,城区建,设,设居民,住,住宅的,难,难度越,来,来越大,。
在旧城,区,区的开,发,发，开,发,发商应,认,认真考,虑,虑的因,素,素：,旧城区,人,人口密,集,集，建,筑,筑密度,高,高开,发,发前期,的,的拆迁,、,、安置,有,有很大,的,的困难,旧城区,的,的建筑,物,物多是,危,危旧房,，,，其本,身,身已基,本,本没有,使,使用价,值,值但,是,是必须,进,进行补,偿,偿旧城区,道,道路狭,窄,窄，交,通,通条件,较,较差，,市,市政管,线,线布置,杂,杂乱，,容,容量小,而,而难以,满,满足开,发,发新建,的,的需要,12/12/2022,17,二、房,地,地产业,的,的含义,和,和产业,归,归类,1.,房,房地产,业,业的含,义,义,指从事,房,房地产,投,投资、,开,开发、,经,经营、,物,物业管,理,理,和房屋中介,服,服务的总称,2房地产,业,业归类：房,地,地产业属于,第,第三产业,第一产业：,农,农、林、牧,、,、渔业；,第二产业：,矿,矿业、制造,业,业、电力、,燃,燃气及水的,生,生产和供应,、,、,建筑业；,第三产业：,其,其它（服务,、,、金融业、,信,信息、软件,业,业、,房地产业、,公,公共设施管,理,理业）,3房地产,业,业的相关产,业,业,建筑业、住,宅,宅产业,12/12/2022,18,4.房地产,业,业的特性,基础性,先导性：,超,超前建设,带动性：,房,房地产业可,以,以带动,56个相关,产,产业的发展,。
灵敏性,风险性,周期性,对金融业,的,的依赖性,5我国房,地,地产业的发,展,展历程,（1）起步,时,时期（1978-1979年）,（2）复苏,时,时期（1979年-1989年）,（3）膨胀,整顿时期,（,（1990-1997,年,年）,（4）繁荣-膨胀-,整顿,时期（1998年-）,12/12/2022,19,6房地产,业,业的社会经,济,济地位,（1）房地,产,产是国民经,济,济的基础性,产,产业,（2）房地,产,产是国民经,济,济的先导性,产,产业,（3）房地,产,产成为我国,国,国民经济的,支,支柱性,产业,（4）房地,产,产与就业,12/12/2022,20,第三节,房,房地产业的,未,未来市场空,间,间,主要是未来,房,房地产市场,的,的主体住宅,市,市场的发展,空,空间加预测,一、中国未,来,来人口增长,与,与城市化状,况,况,在中国21世纪人口,与,与发展中,，,，中国人口,与,与发展的目,标,标是：,12/12/2022,21,二、住宅的,自,自然需求,住宅自然需,求,求指考虑到,城,城市化发展,和,和提高居住,水,水平的影响,，,，在扣除自,然,然折旧的情,况,况下，全国,城,城镇需要增,加,加的住宅数,量,量。
影响住宅自,然,然需求的因,素,素主要有三,个,个：一是城,市,市化水平；,二,二是提高居,住,住水平的速,度,度；三是住,宅,宅自然增长,率,率1城市化,水,水平的提高,与,与需求的增,长,长,根据表11的数据，,可,可以得到与2000年,相,相比城市化,水,水平的提高,引,引起未来50年住宅自,然,然需求的增,长,长(见表1-2)12/12/2022,22,表,1,2,与,2000,年相比城市,水,水平的提高,引,引起的,住宅需求增,长,长（单位：,亿,亿平方米）,12/12/2022,23,2.居住水,平,平的提高与,住,住宅需求的,增,增长,3.住宅自。