搬迁补偿与拆迁安顿的税务会计解决 搬迁补偿与拆迁安顿业务重要发生在房地产开发公司与搬迁公司或被拆搬家民个人之间房地产公司以“招标、拍卖、挂牌”等方式受让土地一般有两种支付方式：如果是净地出让，直接向国土部门支付出让金．如果是毛地出让，房地产公司一般不用缴纳出让金，而是直接向被拆迁单位(或居民个人)支付搬迁补偿费(或拆迁补偿费)因此，搬迁公司(或居民个人)的补偿费也许是财政支付，也也许是由房地产公司直接支付 搬迁补偿与拆迁安顿业务波及的税务会计问题包摇居民个人或搬迁公司获得的补偿费与否征收营业税、土地增值税、个人所得税或公司所得税；居民个人获得的安顿房与否缴纳契税；搬迁公司获得的补偿费如何进行会计解决房地产公司支付的拆迁补偿费或搬迁补偿费应以何种凭据计人开发成本；拆迁安顿房如何进行账务解决，等等 一、公司获得搬迁补偿收入的会计解决 《公司会计准则解释第3号》规定：公司因城乡整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款解决其中，属于对公司在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《公司会计准则第16号——政府补贴》进行会计解决。
公司获得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积解决公司收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《公司会计准则第4号一固定资产》、《公司会计准则第16号——政府补贴》等会计准则进行解决 公司获得的固定资产残值处置收入，扣除固定资产账面价值后的差额，由“固定资产清理”科目结转至“营业外收入”或“营业外支出”科目 例1：某公司因都市规划需要，根据政府规定整体搬迁，将土地使用权连同地上建筑物一并归还给政府与搬迁有关的业务如下： 1．12月获得搬迁补偿费5 000万元； 2．被收回的土地原价300万元，合计摊销250万元； 3．拆除的建筑物原价2 000万元，合计折旧1 200万元； 4．将一台购买的旧设备对外转让，获得转让价款10万元(含税)，该设备原价13万元，合计折旧4万元，其他设备搬迁； 5．，该公司重建期内征用土地一块，支付出让金500万元；安顿下岗职工支付法定补偿金400万元；发生设备大修支出50万元；建造厂房及办公楼发生支出1 400万元； 6．假设建造厂房及办公楼发生支出600万元，并于当年年终所有竣工。
有关会计解决如下(单位：万元)： 1．1 2月，收到搬迁补偿费，作如下会计分录： 借：银行存款 5 000 贷：专项应付款 5 000 转销建筑物及土地使用权，作如下会计分录： 借：合计摊销 250 合计折旧 l 200 营业外支出——处置非流动资产损失850 贷：无形资产——土地使用权 300 固定资产——房屋 2 000 借：专项应付款850 贷：营业外收入——政府补贴850 转让旧设备，作如下会计分录： 借：银行存款 10 合计折旧4 贷：固定资产 13 应交税费——应交增值税0.25 营业外收入——处置非流动资产利得0.75 2．，需作如下会计分录： 借：管理费用——解雇补偿400 贷：应付职工薪酬——解雇补偿400 借：无形资产——土地使用权 500 在建工程 1 400 固定资产——设备(大修支出) 50 应付职工薪酬——解雇补偿400 贷：银行存款 2 350 借：专项应付款 2 350 贷：营业外收入——政府补偿 2 350 固定资产折旧、无形资产摊销分录略。
3．，需作如下会计分录： 借：在建工程 600 贷：银行存款 600 借：固定资产 2 000 贷：在建工程 2 000 借：专项应付款 600 贷：营业外收入 600 4．将专项应付款结余数结转资本公积，作如下会计分录： 借：专项应付款 l 200 贷：资本公积——其她资本公积 1 200 二、单位(或个人)获得搬迁(或拆迁：补偿费的税务解决 (一)营业税解决 根据《国家税务总局有关政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的遁知》(国税函[]520号)及《国家税务总局关亍土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的告知》(国税函[]277号)，纳秘人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文献，无论支付征地补偿费的资金来源与否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局有关印发<营业税税目注释(试行稿))的告知》(国税发[1993]149号)规定，不征收营业税。
县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文献，涉及县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文献，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府批准后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文献 《国家税务总局有关单位和个人土地被国家征用获得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》(国税函[]969号)规定：国家因公共利益或都市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者，根据《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税因此，对国家因公共利益或都市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定原则支付给单位和个人的土地及地上附着物(涉及不动产)的补偿费，不征收营业税 需要注意的是，如果是国土局先征用集体所有土地，将其变更为国有土地，然后再出让给公司或个人使用，则根据《国家税务总局有关征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》(国税函[1997]87号)，对土地承包人获得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其她土地附着物”税目征收营业税。
(二)个人所得税解决 《财政部国家税务总局有关城乡房屋拆迁有关税收政策的告知》(财税[]45号)及《国家税务总局有关个人获得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函[1 9 9 8]428号)规定：按照都市发展规划，在旧城改造过程中，被拆迁人按照国家有关城乡房屋拆迁管理措施规定的原则获得的拆迁补偿款，属于补偿性质的收入，无论是钞票还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税 (三)土地增值税解决 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实行细则》第十一条、《财政部国家税务总局有关土地增值税若干问题的告知》(财税[]21号)规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因都市实行规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权因都市实行规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税因“都市实行规划”而搬迁，是指因旧城改造或因公司污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使都市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的都市规划拟定进行搬迁的状况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实行国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的状况。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税 (四)契税解决 《财政部国家税务总局有关城乡房屋拆迁有关税收政策的告知》(财税[]45号)规定：对拆搬家民因拆迁重新购买住房的，对购房成交价格中相称于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税 (五)公司所得税解决 公司政策性搬迁和处置收入，是指因政府都市规划、基本设施建设等政策性因素，公司需要整体搬迁(涉及部分搬迁或部分拆除)或处置有关资产而按规定原则从政府获得的搬迁补偿收入或处置有关资产而获得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)获得的土地使用权转让收入 《国家税务总局有关公司政策性搬迁或处置收入有关公司所得税解决问题的告知》(国税函[]118号)规定：对公司获得的政策性搬迁或处置收入，应按如下方式进行公司所得税解决： 1．公司根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用公司搬迁或处置收入购买或建造与搬迁前相似或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(如下简称“重置固定资产”)，或对其她固定资产进行改良，或进行技术改造，或安顿职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安顿支出后的余额，计人公司应纳税所得额。
2．公司没有重置或改良固定资产、技术改造或购买其她固定资产的筹划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入公司当年应纳税所得额，计算缴纳公司所得税 3．公司运用政策性搬迁或处置收入购买或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在公司所得税税前扣除 4．公司从规划搬迁次年起的五年内，其获得的搬迁收入或处置收入暂不计入公司当年应纳税所得额，在五年期内完毕搬迁的，公司搬迁收入按上述规定解决 主管税务机关应对公司获得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理重点审核有无政府搬迁文献或公示，有无搬迁合同和搬迁筹划，有无公司技术改造、重置或改良固定资产的筹划或立项，与否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购买其她固定资产等 根据上述规定，由于搬迁损失以及重置资产折旧可以在税前扣除，因此，只要五年内完毕重置资产、安顿职工、技术改造等支出总额不不小于政策性搬迁和处置收入，则搬迁补偿及资产处置收益实际是免征公司所得税的如果支出总额不小于政策性搬迁和处置收入，则享有免税的金额只能以搬迁和处置收入为限。
例2：仍引用例1资料 1．，土地及建筑物拆除损失850万元容许在税前扣除；搬迁收入、旧设备转让收益暂不确认所得，“营业外收入850.75万元”应作纳税调减解决 2．管理费用列支职工解雇补偿、固定资产折旧、无形资产摊销容许在税前扣除，不作纳税调节由搬迁收入(专项应付款)转入“营业外收入——政府补贴”科目的金额2350万元，暂不确认所得，作纳税调减解决 3．由搬迁收入(专项应付款)转入“营业外收入——政府补贴”科目的金额600万元，。