房地产营销的房地产营销的“县域县域”战术战术命题是不同的，但未必是新的关于惯于都市的开发商而言，县域开发事实上是一种产品的回来，关于营销而说，县域营销可明白得成手段退化中的创新本文将结合县域住宅项目开发及营销体会来解构那个命题给开发的命题：什么缘故项目定位高端，产品细致入微，同意起来缺抗性极大呢？通常，开发商都适应的把都市的项目开发模式直截了当带入县域乃至乡镇，在缺乏了解和充分市调的情形下盲目的追求规模和档次认为都市的房地产规划理念与产品档次高，落后区域的需求客户没有见过，一定会卖个好价钱，在竞争项目不多，相对水平落后的市场里，拉大了差异，销售周期也会大大缩短但十有八九事与愿违，认可度与成交速率大大低于当地土开发项目每每豁然爽朗后都后悔莫及事实上县域房地产开发不必盲目追求档次，过分追求细节一是县域范畴内的都市建设落后，居住理念保守，加之房地产市场进展较晚，市场需求还没有收到良好的引导对档次、品味乃至房型的优劣还没有形成鲜亮概念；二是大部分县城还处在城乡结合的半农村，居住方面，家家都有二亩三分地，尚处在盖几间瓦房，几口人住的时期对他们而言，能在分家、子女成家时加建个小二层就确实是优越了尽管近年随着都市化进程的加快，旧村改造、城区扩张也导致了大批的城乡人口走入城区，大批年轻的、高学知的新家庭组建往往开始由自建转向购买。
但多数都以旧村改造或企业开发的低端住宅为要紧选择对象如何说县域人均收入低，先解决居住的问题，才能再谈起享受性的改善与提升档次简单归纳确实是县域与都市需求客群对价格的明白得不同，厌恶昂贵与花哨，其价值与价格的矛盾突显开发之策：在产品价值、开发成本成本与价格之间找平稳1、不盲目照搬都市开发模式，过分制造规模，提高档次，追求概念，打消希望通过拉大户型区间，扩充产品类型提高客群命中率念头与其吃力的大卖知名建筑设计规划手笔、建筑科技与智能化先进程度、房型空间的错越几乎如同对牛弹琴，不如放低姿势，淳朴而作从地价考虑，县域成本普遍低廉，建议建筑形状以多层为主，舍弃通过建高建大实现档次提升与收益提高的做法从需求角度考虑，县域家庭人口多且家庭结构复杂，户型讲求南北通透，尺度以两室两厅至三室两厅为主，面积保持在80-130 之间，尽可能摒弃都市常见而切合县域的小户型2、合理降低开发成本，由于县域居民的文化品味、生活适应与都市尚保持一定差距，园林与建筑专门性还不能像都市那样成为项目推广与同意的核心要素，尽量建立在市场需求角度定位项目档次与产品，在我们看来是价值提升的事物在当地一定恰恰相反的专门从园林成本考虑，挖掘概念，追求景致，与其让一句“我又不住在院子里”去讥讽的话，不如实实在在搞些楼间绿化，安装休息与健身设施。
否则专门容易让当地人认为是羊毛出在羊身上，不仅占用了许多房价还华而不实从建筑细节考虑，都市常有或新兴的智能化与建筑科技、精装修才刚刚被都市同意且问题诸多的情形下建议也一起摒弃要紧为当地买房居尚以住为主，追求的是实际、实惠科技因此好，未必用的住，不适应，也未必想用赠的装修因此好，对包装好的建筑未必放心，风格也未必有土装修称心从配套方面考虑，由于县域城乡结合，都市生活配套尚在进展时期，新住宅入住后生活相关问题纷纷显现建议新建住宅在规划与定位时将所谓的会所等功能建筑甩开，改建沿街商业，一能销售变现，二能通过物业招商或前期销售商铺承租实现配套的完善如若，同上简述，完全站立在市场角度，定位明确，产品适市且价格合理的情形下，营销将顺水推舟，销售速率定有改善产品案例：济南市长清区老成内“阳光苑”住宅，占地 50 亩，规划容积率为 1.6，规划 6 栋小高层建筑，户型 60-140 平方米，从建筑形状来讲，周边成熟度教高，产品同意相对容易，但由于成本的较高，价格将远远超出区域同类项目，同意抗性显现2008 年依照市调修正产品为多层，依照用地东西长的特点，每栋增加单元即可实现与小高层相同的建筑面积；户型区间缩小到 80-120 平方米，房型设计为两室两厅至三室两厅，适当通过顶层+赠送阁满足部分超出此主力区间的大户型要求；园林采纳爱护原低上绿植的做法，通过规划使建筑合理避让几十年原生成树，不能得到避让的如紫叶李、法桐等极具庭院塑造的植物进行临时移载的做法，降低园林成本；通过交房预装太阳能、公共部分大理石装饰及不锈钢围栏、外墙外保温、外窗双层中空玻璃等使建筑本身得到务实的细节改善；社区物业治理与部分商业配套通过外围自建商业已充分满足。
此项目核心竞争优势不难看出即：多层：建筑成本低，价格也相应低廉，得房率高于小高层以上将实惠展现给客户；户型：多层板式建筑户型可轻易获得通透、全明的布局，相对小高层以上住宅建筑而言，空间更好利用，客户由于对此类建筑不生疏，同意也就专门少显现疑问；园林：从当地院落生活适应动身，简单的利用大树制造出有用、实惠的庭院空间，可通过描述“夏日休息”、“邻里关系”来出现以后舒服闲适的生活场景，加以对树木的实地参观，成效比沙盘、楼树的描述要更有说服力；细节：结合当地生活适应，和剖析生活成本后赠送太阳能，被大多数客户认可，如何说家家需要，自己购买安装也不廉价结合住宅规范要求的保温、节能，差不多将舒服度做到了家配套：从区域配套的互补性动身，结合周边学校、市场、商场已然齐备的情形，通过自建商业招商再次提升了项目生活配套的成熟度，即便区域配套不完善客户也相对容易认可给营销的命题：案名内涵深、概念新而响、广告创意，好什么缘故没有好业绩？问题确实是营销手段太“精湛”造成的通常，下乡镇的营销策划团队也好，开发商的营销部门也罢，初到县域操作项目都有市场了解不够，眼手并高的特点总想借机卖弄都市里普遍的那点手段，并没有与当地人文良好嫁接，因此问题多多，有甚者连问题都意识不到。
下县特点与都市最大的不同确实是“土气”，具有农村覆盖面积大，城区面积小、客户分散、媒体缺乏、客户眼界狭窄等诸多问题第一农村覆盖面积大，再高深营销大师码字熬夜拼出来案名客户未必明白得如“CLASS”、“主语城”如此的案名，他们认为太洋气、太说不出口，严峻者一旦触及到当地忌讳将更难收拾恰恰是“凤凰山庄”、“玫瑰花园”类似的俗语同意起来容易，实践也是如此证明的其次确实是客户分散，且当地缺乏有效媒体一样都市人口多，一个项目仅在市内甚至市内一个区域做足推广就能够快速售罄了，但城乡结合地域专门难如此轻易的实现，即便是好容易找到个小报，连投几期也未必有几个有效来访或来电再确实是广告过分华丽，追求创意，推广概念化严峻，与案名一样，若推广语言简意赅到“让生活重新想想”真不如打一张白纸就写三个字“买新房”营销之策：形象入乡随俗、推广见缝插针、手段融、入细致1、案名杜绝华丽，不追求内涵，以常见、易解、易记、吉祥的词汇为创作主调，建议后缀以“花园”、“庭”、“苑”、“山庄”、“居”等能够标示此项目为住宅的名词2、推广语注重白话，讲求说明问题如何说推广语是诠释项目的核心，并不是彰显策划水平高低的量具3、广告不追求“创作”，画面与文字结合要贴切，讲求内容写实。
既然说房子，就在画面中大篇幅的表达房子，文字不盲目文学化，广告中的区位图、联系、项目地址要清晰，适当情形可扩大其所占篇幅4、销售中心选址要毗邻项目，条件承诺的情形下，应考虑沿街、色彩鲜亮容易识别其命名应尽量不采纳“接待中心”、“展现中心”，以白费宽敞客户查找“售楼处”的时刻5、宣传手段应见缝插针，敢于开拓“泛媒体”补偿当地媒体不足的缺陷，通常情形下，县域推广派单结合当地广告小报进行，时刻一久，竞争项目一多，此组合手法就日渐疲乏而“泛媒体”只灵活、传播广、到达率高的不是媒体的“媒体如酒店桌牌、墙牌、广告T恤、太阳伞、与市场及商场宣传品结合等此类与当地主流媒体的互补性极强6、销售当中广交朋友，充分利用县域特浓厚的口口传播扩大项目阻碍，要紧能够通过爱护久居项目周边的原住居民来完成，一是他们对当地和项目所在区域了解，二是他们由于久居项目周边，对此保有充分的感情与好感7、销售人员说辞要融入当地，可通过说土话、啦实理来讲解项目，比如：说明容积率低不如说建的稀疏，讲玄关不如说是入户的一个小过道，对客户而言来的直截了当如若能在以上泛述中加以“退化创新”，相信销售将如遇东风营销 案例：在济南长清“阳光苑”项目前期形象定位时，通过问卷的形式确定了项目案名在此地域的调性，又结合开发商以往开发的项目案名采纳了“品牌+案名”的形式，案名后缀为“苑”。
一是它满足了项目作为住宅的代表性，亦能被市场同意，二又通过“品牌+案名”的形式结合以往项目树立了开发商品牌，加深了市场对项目的认识与信任度作为推广语，要紧结合项目特有的“原生态”和主张的“和谐”，归纳出“原生态和谐住宅社区”九个大白字任何人一看就明白这是个在售的住宅即使如此还远远不够克服区域推广的难点项目自2008 年入市至今除日常利用繁华地段派单与投放广告小报、短信等外，还独创性的开创“泛媒体”，区域竞争项目纷纷效仿该项目独创性推广手法如下：1、广告衫：结合奥运制作发放了宣传T 恤，数量为1000奥运期间穿着者犹即刻成为项目流淌的形象广告，就发放而言也彰显了企业势力与社会责任感2、大型太阳伞：制作 100 把带有项目案名与的大型太阳伞，分发至各要紧路口交警岗亭、报摊、大型高端酒店、超市广场看车点等场所，补偿了区域户外媒体不足3、环抱购物袋：2008 年 6 月起，全国实行塑料袋有尝使用，该项目制作2000 件无纺布手提袋代替纸袋通过销售中心来访及超市派发目前提项目手提袋行人不乏于个市场、超市4、纸杯：通常纸杯只有在销售中心接待客户时才使用，该项目将大量纸杯免费赠送到周边中档酒店与部分企事业单位中，将纸杯的价值扩大化。
5、贵宾卡：与当地大型商业机构合作，共同发行诸如“E 龙”的区域消费打折卡，利用卡片极小的部分设计为项目推广语与销售此类卡片发行量极大，同时使用率极高，每张卡片犹如项目名片一样，成效极大以上部分开创性媒体总费用低，时效长，目前连续投放，差不多在当地市场形成了较牢固的形象基础，效仿项目众多总结一下，事实上县域房地产开发与营销并不是想象中的枯燥与乏味，关于都市操盘的人物来讲，县域市场未必能玩的转必须潜下心来，放下姿势才能拿下如何说县域是以后专门大的房地产蛋糕。