理由第十二条信贷员应当根据尽职调查结果对借款人和商业性物业进行书面综合评价综合评价主要包括以下内押贷款办理手续的未尽事宜按；（三）走访商业性物业财产共有人，了解商业性物业的共有方式、共有人对设定抵押的态度；（四）走访商业性对商业性物业所有权人或承租人有损抵押物价值的行为要与时制止，必要时，可要求借款人提前归还贷款第二十信用社( 银行) 商业性物业抵押贷款管理办法第一章 总 则第一条 为拓展商业性物业抵押贷款市场，规范信贷行为，防 范贷款风险，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担 保法》等法律与《农村信用社信贷管理基本办法》等规定，制定本 办法第二条 本办法所称商业性物业抵押贷款（“速贷通”）是指农 村信用社（以下简称农信社）向商业性物业所有权人发放、以其所 拥有或购置的商业性物业作为抵押、并以物业经营收入为主要还本 付息来源的贷款以第三人所有的商业性物业作为抵押为借款人向农信社申请的 贷款提供担保的，依照本办法执行本条规定的第三人仅限于借款公司的股东或者借款人的家庭成 员，但无完全民事行为能力的自然人股东或家庭成员除外第三条 本办法所指商业性物业特指以下类型的房地产：（一）商铺、商场；（二 ）商品交易市场、 综合商业设施；（三）商务办公楼、写字楼；（ 四） 星级宾馆酒店；（五） 工业园区用于出租的标准厂房。
第四条 农信社办理商业性物业抵押贷款要遵循精心选择、谨 慎估价、合理取值、额度适当与法律手续完备、变现能力优先的原 则第二章 贷款申请与受理第五条 申请商业性物业抵押贷款的借款人应当符合以下条件：（一）《农村信用社信贷管理基本办法》第七条第（ 二）项规定.管理办法》规定执行，不得逆、省程序商业性物业抵押贷款审查除《农村信用社大额贷款管理办法》规定的基本订协议明确其同意直接将租金支付给农信社，并放弃其对出租人的债务抵销权农信社不得同意借款人以物业出租本；（六）了解相邻物业的经营状况；（七）与评估人员沟通，了解对拟抵押商业性物业的估价依据、方法与取值商业（含商住、综合与混合用地）出让性质第七条申请商业性物业抵押贷款时，应提供以下资料：（一）借款申的信贷准入基本条件；（二）能提供符合本办法规定条件的抵押物；（三）抵押物的所有权人、共有人（家庭成员）同意以其拥有 所有权的商业性物业提供抵押；（四）愿意与农信社签订商业性物业经营收入监管协议，承诺 有关商业性物业的所有资金结算、代收代付等中间业务在农信社办 理，接受农信社对物业营运收入、支出款项的封闭式监管；（五）具备经营管理商业性物业的能力；（六）农信社规定的其他条件。
第六条 用于抵押的商业性物业应同时具备以下条件（一）房产所有权、土地使用权的权属清晰，且没有拖欠物业 的建筑承包人的工程建设价款；（二）未被设定抵押或者虽然被设定抵押，但置换他行债权后 农信社可以取得商业性物业的第一顺序抵押权；（三） 竣工验收并投入正式商业运营一年以上，经营性现金流 量充裕、综合收益较好、还款来源稳定， 预期市场前景看好；（四） 位于成熟商业社区或工业园区；（五）商业性物业市场定位准确，目标客户稳定；（六） 除工业园区用于出租的标准厂房占用范围内的土地可以 为工业用途的出让土地使用权外，其他物业的土地使用权必须为国 有商业（含商住、综合与混合用地）出让性质第七条 申请商业性物业抵押贷款时，应提供以下资料：（一） 借款申请二） 借款人或抵押人的营业执照、组织机构代码（ 自然人为 借款人或抵押人时提供XX明）三） 借款人验资报告和公司章程四） 借款人贷款证（卡） 和资信证明材料五） 由借款人或抵押人股东大会（职代会）或董事会 （理事.本息的，农信社应当宣布贷款提前到期，并依法处置抵押物合同到期或宣布提前到期时，贷款本息未受清偿的，营业场所火灾责任保险第二十条贷款发放前，农信社应严格按照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定，评价第九条农信社在受理借款人商业性物业抵押贷款申请后，应安排二名信贷员共同进行尽职调查，共同完成客户；（三）走访商业性物业财产共有人，了解商业性物业的共有方式、共有人对设定抵押的态度；（四）走访商业性会）根据企业章程作出的同意借款、同意以商业性物业抵押的决议。
抵押人为、股份的，应当依照《农村信用社贷款抵押担保管理 办法》第二十四条的规定提交有关资料抵押人为自然人的，还应提供家庭成员同意抵押的书面文件； 抵押物有共有人的，应提供财产共有人同意抵押的书面文件六）经会计师事务所审计的借款人最近一个年度的财务报表 与最近一个月的财务报表七）商业性物业竣工验收合格的证明材料、权属证书八）借款人对外出租的有关协议、合同九）与借款用途有关的合法性证明文件借款人为房地产开 发企业且拟将贷款用于开发房地产项目的，应提供开发资质等级证 书与相关开发许可文件十）农信社要求提供的其他证明文件和材料第八条 借款人原则上应当向其商业性物业所在地农信社申请 商业性物业抵押贷款，借款人以异地商业性物业作为抵押向本地农 信社申请贷款的，应经市州联社（办事处）信贷管理部门同意第三章 尽职调查与客户评价第九条农信社在受理借款人商业性物业抵押贷款申请后，应安 排二名信贷员共同进行尽职调查，共同完成客户评价意见第十条 尽职调查主要包括以下内容：（一）借款人、抵押人是否具备申请商业性物业抵押贷款的主 体资格；（二）贷款用途是否合理、 是否违反国家关于信贷资金投向的 禁止性、 限制性规定；（三 ）商业性物业权属登记的真实性。
房屋所有权和国有出让 土地使用权证书是否真实、有效，有无权利瑕疵，是否为司法机关 查封、扣押， 是否为其他债权人设定他项权利；（四）商业性物业现场实物与产权登记是否存在差异与对其价.（三）竣工验收并投入正式商业运营一年以上，经营性现金流量充裕、综合收益较好、还款来源稳定，预期市场前发放贷款等措施同时还要在借款合同中明确，借款人连续2次或累计3次迟延归还本息的，农信社应当向借款人多少、期限长短、利率高低、抵押比率与风险控制提出建议第四章风险控制第十三条严格贷款条件农信社发放行动态监测，若贷款期限较长，或因房地产市场价格发生较大波动，有可能降低抵押物对贷款安全保障程度时，应值的影响；（五）城市规划和交通环境是否对商业性物业的存续构成影响；（六）借款人的信用记录与社会评价；（七）商业性物业租金价格、收益能力与变现能力第十一条 尽职调查以现场实地考察为主，主要包括以下工作 方式：（一）到商业性物业所在地现场，观察其地理位置、商业氛围、 交通条件与人流、物流、车流量；（二）到商业性物业登记部门，调阅权属档案，核实所有权、 使用权证，了解商业性物业产权的形成、变更过程，有无影响抵押 权实现的因素；（三）走访商业性物业财产共有人，了解商业性物业的共有方 式、共有人对设定抵押的态度；（四）走访商业性物业的使用人，了解商业性物业的管理、维 护状况、租金标准与承租人的经营状况；（五） 分别向商业性物业所有权人与承租人或参与物业经营者 查阅、核对租赁合同、联营合同、加盟合同与其他与物业经营有关 的合同、协议文本；（六）了解相邻物业的经营状况；（七）与评估人员沟通，了解对拟抵押商业性物业的估价依据、 方法与取值理由。
第十二条 信贷员应当根据尽职调查结果对借款人和商业性物 业进行书面综合评价 综合评价主要包括以下内容：（一）借款人基本状况；（二） 贷款用途的合法性、 合理性、 可行性；（三） 拟抵押商业性物业的产权登记、使用、维护、收益状况， 与对其作出估价取值、变现能力的评判；（四）走访获得的对贷款决策有意义的信息；.对商业性物业所有权人或承租人有损抵押物价值的行为要与时制止，必要时，可要求借款人提前归还贷款第二十格；（二）贷款用途是否合理、是否违反国家关于信贷资金投向的禁止性、限制性规定；（三）商业性物业权属登本息的，农信社应当宣布贷款提前到期，并依法处置抵押物合同到期或宣布提前到期时，贷款本息未受清偿的，措施行使抵押权第五章附则第二十八条本办法由农村信用社联合社制定、解释和修订第二十九条本办法中就抵（五）借款人家庭成员、股东与财产共有人对以商业性物业抵 押向农信社贷款的态度；（六）评价结论对贷款金额多少、期限长短、利率高低、抵 押比率与风险控制提出建议第四章 风险控制第十三条 严格贷款条件农信社发放商业性物业抵押贷款应 严格遵守本办法第五条和第六条规定的各项条件借款人与商业性 物业有下列情形之一的，农信社不得发放商业性物业抵押贷款。
一）借款人以套现为目的恶意抵押的；（二）借款人对外有经济纠纷，足以影响其正常生产经营的；（三）借款人与承租人有租赁合同纠纷，足以影响其商业性物 业继续出租或其他承租户正常经营的；（四）借款人将商业性物业以明显低于市场租金价格出租的；（五）自贷款申请日起算，商业性物业所有权人与承租人签订 固定租金租赁合同的剩余履行期限超过5 年的；商业性物业分开出租给多人的，租赁合同剩余履行期限按多个 租赁合同平均计算；（六）出租的商业性物业的租金已经办理应收账款质押的；（七）商业性物业不能单独处置或变现能力较差的；（八）商业性物业记载的产权人与实际持有产权证明的人不是 同一人， 且物业记载的产权人未到农信社亲自办理授权手续的；（九）家庭成员或财产共有人不同意抵押的第十四条 严格确定商业性物业的价值要按照《农村信用社 贷款抵押担保管理办法》 的规定对商业性物业的价值进行评估或内 部估价价值确定应坚持依法合规、 勤勉审慎、现场观测、流动性 优先的原则中介机构出具的资产评估报告书只能作为确定价值的 重要参考之一，不得作为抵押资产估价取值的唯一依据，商业性物 业的租售比过高的，应相应下调取值比例指派二名信贷员与借款人共同到房地产抵押登记部门办妥以农信社为第一顺序抵押权人的抵押登记手续。
第二十一门，调阅权属档案，核实所有权、使用权证，了解商业性物业产权的形成、变更过程，有无影响抵押权实现的因素正常经营的；（四）借款人将商业性物业以明显低于市场租金价格出租的；（五）自贷款申请日起算，商业性物业第十五条 严格控制贷款额度和期限商业性物业抵押贷款的 额度和期限原则上按以下方式确定：（一）以出租为主，商业性物业所有权人不负责经营的，贷款 期限最长不超过 8 年（贷款期限均不得超过借款人法定经营期限和 土地使用权证记载的剩余使用年限，下同），贷款额度不超过贷款期 间内租赁收入总额的 80％，租赁经营税费负担较高的地区，应下调 比例租赁费包含物业管理费用的，应在剔除后计算租赁收入，已 经预收的不能再计入租赁收入总额除租赁收入外，借款人有明确、可控的还款来源的，贷款额度 可以适当增加，但增加后的贷款总额，最高不得超过快速变现条件 下抵押物评估值的60％，贷款期限最长不超过 8 年；（二）商业性物业所有权人与厂商联合经营的，贷款期限最长 不超过 5 年，贷款额度不超过同等条件下以出租方式获得的租金收 入水平；（三）商业性物业所有权人自行经营的，贷款期限一般不超过3 年， 贷款额度不超过在快速变现条件下可变现抵押物评估值的50％。
第十六条 严格控制还款方式一）在贷款发放前，要根据商业性物业出租前景制定切实可 行的分期还款计划并载入借款合同，一般应采取按月结息、按季归 还贷款本金的还款方式， 即将每季度营业收入的一定比例归还贷款 本息，不得采取到期一次性还款。