内部资料留意保密投资治理手册〔CSCEC8B-RO-IM-2023〕2023年九月目 录1 总则1.1 目的标准地产业务的投资治理流程，防范投资风险，保障投资收益1.2 范围适用总部、区域公司的投资治理工作1.3 依据《中华人民共和国公司法》；《中华人民共和国合同法》；《城市房地产开发经营治理条例》；《中国建筑投资治理制度》〔中建股投字〔2023〕125 号〕；《中国建筑投资预算治理方法》〔中建股投字〔2023〕124 号〕；《中国建筑投资工程立项治理方法》〔中建股投字〔2023〕131 号〕；《中国建筑投资工程根本标准规定》〔中建股投字〔2023〕150 号〕；《中国建筑投资工程决策治理方法》〔中建股投字〔2023〕391 号〕；《中国建筑股份投资工程后评价治理方法〔试行〕》〔中建股投字〔2023〕425 号〕；《保障性住房投资开发业务指引》〔中建股投字〔2023〕366 号〕；《投资治理手册》〔CSCEC8B-RO-2023〕；《中国建筑投资业务过程管控指引》〔中建股投函字[2023]104 号〕；《中国建筑股份投资工程根本标准实施细则》〔2023 版〕1.4 治理原则（1） 投资导向原则：符合城市进展规划以及企业进展需要；（2） 投资效益原则：具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资工程根本标准；（3） 投资风险原则：投资风险可控、稳健运营。
1.5 主要应对风险决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等1.6 术语和定义（1） 房地产投资工程：指销售为主的房地产投资工程〔销售物业建筑面积占比不低于 80%〕；定向开发型房地产投资工程〔指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售〕；以持有物业为主的房地产投资工程〔指持有物业建筑面积占比不低于 70%〕；综合型房地产投资工程〔指工程中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于 80%且高于 30%〕；开发、销售保障性住房工程2） 本钱利润率：本钱利润率=税后利润÷税前本钱×100%税后利润是指工程收入减去开发本钱费用，并按规定缴纳相关税费后净额税前本钱是指包括土地本钱、前期费用、建安本钱、其他直接费、不行预见费、销售费用、治理费用、财务费用在内的本钱之和3） 综合本钱利润率：综合本钱利润率=〔开发税后利润+所得税后施工总承包利润〕÷税前本钱×100%该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发工程，计算综合考虑我方开发利润与施工总承包利润〔所得税后〕状况下的利润率4） 静态投资回收期：静态投资回收期=〔累计净现金流量消灭正值的年数-1〕+上一年末累计净现金流量确实定值/消灭正值年份当年的净现金流量。
5） 财务内部收益率：资金流入现值总额与资金流消灭值总额相等、净现值等于零时的折现率6） 几日内：工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内2 职责与权限2.1 治理职责序号公司总部区域公司〔一、二级城市公司〕投资预算编制工程部1投资预算筹划及治理填报工程预算23市场争论治理土地拓展及投资工程报审治理4报批报建治理〔“五证”〕区域房地产市场争论土地拓展及立项、可研报告编制前期证照手续办理〔“五 前期证照手续办理〔“五证”前〕证”前〕5投资过程管控(含数据统计 工程动态监控(含数据统 供给数据678汇总及审核)工程后评价治理组织工程投资数据库建库及内控可研审核工程拆迁监控计报送)实施工程后评估投资数据库建库及内控可研编制监视工程拆迁工作协作工程后评价负责工程拆迁实施9投资制度建立及修订提出制度修订建议提出制度修订建议2.2 审批权限序号治理决策事项局总部总部区域公司1年初/中投资预算表审批-董事长-2城市进入-董事长-3工程立项建议书- 董事长-4工程可行性争论报告- 董事长-5投资合同/协议签订- 董事长-6投资资金支付- 董事长-7投资重大事项变更- 董事长-38工程后评价报告治理要求- 董事长-3.1投资预算治理〔1〕治理流程流程编号投资预算治理流程CSCEC8B-RO-IM-P20231投资部投资进展部投资治理委员会董事长表单/模板开头确定范围并下达通知编制预算否否年初投资预算汇总是是评审审批年初投资预算汇总表上报局并跟踪批复状况执行投资预算下发投资预算上报年中预算调整否否是年中投资预算汇总是评审审批年中投资预算汇总表上报局并跟踪批复状况执行投资预算下发年中投资预算完毕〔2〕 工作要求序号关键活动治理要求时间要求 主责部门 相关部门 工作文件1 确定编制范围 准时下发通知，确保掩盖 11 月 10 日 投资进展并下达通知2 编制预算预算编制范围准时、合理5 日内财务资金 - 部-3 年初投资预算 确保预算汇总表的科学汇总表4 评审合理评审并提出意见2 日内部投资部投资进展部-年初投资预算表上报局之前 投资治理投资进展-9 上报年中预算 编制投资预算调整表要 接到上级通调整 准时、合理、详尽 知后 3 日10 汇总年中投资 确保预算汇总表的科学 2 日内预算表 合理11 评审 评审并提出评审意见 上报局之前5 日内12 审批 准时审批 1 日内13 上报局并跟踪 按时上报 审批后次日批复状况14 下发年中工程 准时下发投资预算调整 批复后即日投资预算调整 批复15 执行投资预算 严格执行 次日3.2 市场争论治理3.2.1 城市进入性争论〔1〕 治理流程城市进入性争论投资进展部 相关部门 投资治理委员会开头组织编制 参与编制区域公司投资进展部投资治理委员会 董事长 投资进展部投资进展部区域公司董事长- 年中投资预- 算表投资进展 - 部- -- 年中投资预算表- -- -流程编号CSCEC8B-RO-IM-P20231表单/模板争论报告完成编制报局总部并跟踪批复状况完毕〔2〕 工作要求序 关键活动 治理要求1 组织编制报告 组织协调其他部门参与编制2 协作编制 乐观协作城市进入性否 争论报告是 否评审 审批是时间要求 主责部门 相关部门 工作文件通 知 下 达投资进展 - -30 日内 投资进展 本钱合约部、部 营销治理部 -序号关键活动治理要求时间要求 主责部门 相关部门 工作文件5 审批准时审批5 日内1 日内委员会董事长部-6 上报局并跟踪 准时上报并跟踪批复状况审批后次日 投资进展部--年初投资预算表7 下发投资预算 准时下发投资预算批复 批复后即日 投资进展8 执行投资预算 严格执行部区域公司----号后次日部序号关键活动治理要求时间要求 主责部门 相关部门工作文件3 完成报告编制要求报告的科学性、合理性、完整性次日投资进展 - 部城市进入性争论报告4 评审准时评审并提出意见7 日内投资治理 --5 审批准时审批3 日内委员会董事长-6报局总部并跟踪批复状况准时上报次日投资进展 - 部-城市进入性争论报告3.2.2 日常市场争论（1） 工作要求序 关键活动 治理要求 时间要求号主责部门相关部门工作文件1 房地产信息收集持续、定期搜集 每月 10 日前持续、深入，准时 月度市场报告每月把握城市房地产市 15 日前、半年度市投资进展部信 息 汇 总- 表2 市场报告撰写 场动态，分月度、 场报告 7 月 15 日半年度及年度市场 前、年度市场报告 1 报告 月 15 日前依据市场及公司发3 专题报告 展动向，适时进展 依据要求时间专题争论投资部 - 市场报告投资进展 - 专题报告部3.3 土地拓展及投资审批治理3.3.1 投资拓展及审批掌握流程投资论证决策流程编号:CSCEC8B-RO-I—M P0201流程部门立项环节工作要求时间要求可研环节工作要求 时间要求1 工程主见单位工程查勘及收集信息，形成宗地查勘表及风险排查汇总表，编制工程立项建议书，申请工程立项立项报告需于工程土地猎取前3个月上报编制工程可行性争论报告，申请工程投资开发可研报告需于工程土地猎取前2个月上报投资进展部23 公司投委会局投资治理4 部组织总部各相关部门对立项报告评审，将修改建议反响至区域公 7天司，区域公司完善立项报告后再报送投资进展部组织召开投委会，对工程立项评审，出具评审意见， 3天形成会议纪要公司投委会通过后，投资进展部将工程立项相关文件报至局投资治理部，由局投资治理部发起网 3天上评审组织总部各相关部门对工程可研报告评，将修改建议反响至区域公司，区域 7天公司对可研报告完善后再报送投资进展部组织召开投委会，对工程可研评审，出具评审意见，形成会议纪 3天要公司投委会通过后，投资发展部将工程可研相关文件报 1天至局投资治理部局投委会 —— 当月5局董常会 —— ——6局投资治理部对工程可研文件初审后上报局投委会评 当月审，投资进展部汇报，并取得会议纪要局投委会通过后报局董常会评审，局董常会对工程 当月投资进展表决，形成局董事会决议7 股份公司投资部股份公司8 投委会投资进展部帮助局投资治理部报送立项材料；股份公司投资部对 —— 工程立项进展初审，交由相关部门及领导评审后下达立项批复—— ——投资进展部帮助局投资治理部报送可研材料；股份公司投资 —— 部对工程可研进展初审后，交由相关部门及领导评审股份公司投委会对工程可研。